• 1. četrtletje 2014 - umirjeno povpraševanje po opremljenih stanovanjih v Münchnu
• Napovedi - dobro 2. in 3. četrtletje, težavno 4. četrtletje - visoke številke dokončanja gradnje znižujejo najemnine
• Nadzor najemnin in načelo naročanja - socialistični poskusi
  - Nadzor najemnin
  - Načelo (prvega) najemnika
  - Možni scenariji
  - Kaj lahko storite?

1. četrtletje 2014 - umirjeno povpraševanje po opremljenih stanovanjih v Münchnu

Za leto 2013 sta bili značilni izjemno omejena ponudba in zelo visoke najemnine. Decembra 2013 pa je bilo povpraševanje nekoliko umirjeno in ni bilo vsako stanovanje oddano skoraj takoj. To se je nadaljevalo tudi v 1. četrtletju. Januarja, februarja in marca je bilo zato opaziti precejšnjo presežno ponudbo, deloma zaradi previsokih izklicnih najemnin. Nekateri najemodajalci se še niso prilagodili naraščajoči ponudbi in šibkejšemu povpraševanju. V zadnjih mesecih zgrajeni novi stanovanjski bloki s približno 600 opremljenimi, večinoma enosobnimi stanovanji se počasi uveljavljajo. Vendar se je stavba na Vogelweidestrasse v Bogenhausnu s približno 160 enotami začela oddajati šele aprila/maj. Nadaljnjih 700-1000 enot je še v gradnji ali v fazi načrtovanja.

Številnim ponudnikom pomagajo naši svetovalci za notranjo opremo, da se lahko dobro pozicionirajo na vse bolj konkurenčnem trgu. Naši najemodajalci lahko izkoristijo naše dolgoletne izkušnje.

Obeti - dobro 2. in 3. četrtletje, težavno 4. četrtletje - visoke številke dokončanja gradnje znižujejo cene najemnin

Od konca aprila je bilo povpraševanje v 2. četrtletju nekoliko boljše kot lani. Pričakujemo, da bo stanovanjski trg v nadaljevanju leta in tudi v 3. četrtletju ostal razmeroma napet. To je značilno za ta letni čas. Za 4. četrtletje in zimo pričakujemo upočasnitev in - zaradi številnih dokončanih novogradenj - znižanje cen najemnin, zlasti za enosobna stanovanja. Trg bo razbremenjen zaradi visoke ravni naložb in je z vidika mesta München na pravi poti: razbremenitev z novogradnjami. Načrtovana uvedba zamrznitve najemnin in načelo naročanja za provizije nepremičninskih posrednikov bosta kontraproduktivna in bi lahko povzročila precejšnje pretrese ter zmanjšala pripravljenost za naložbe.

Omejitev najemnin in načelo kupca - socialistični poskusi

Lastniki stanovanj bodo z načrtovano novo ureditvijo precej prikrajšani. Zvezno ministrstvo za pravosodje je marca 2014 predstavilo osnutek zakona na temo omejevanja najemnin in načela naročanja. Sprejet naj bi bil pred poletnimi parlamentarnimi počitnicami konec junija. V zakonodajo naj bi bil prenesen v začetku leta 2015 ali najpozneje do poletja 2015. Medtem ko je načelo odredbe za plačilo nepremičninskih posrednikov zvezni zakon, pa zvezna vlada ustvarja le predpogoje za omejitev najemnin za zvezne dežele. Za München lahko o tem odloča le svobodna dežela Bavarska.

Nadzor najemnin:

Novo oddajanje obstoječih stanovanj v najem:
Če najemnina najemodajalca še ni višja od indeksa najemnin mesta München (lokalna najemnina), se lahko najemnina zviša za največ 10 % nad lokalno najemnino. Za obstoječe najemne pogodbe, ki so že > 10 % nad indeksom najemnin, je predvidena zaščita. Če se nepremičnina ponovno odda v najem, se lahko nadaljuje prejšnja najemnina. Povečanje ni mogoče. Najemnine so dejansko zamrznjene.

Oddajanje novozgrajenih stanovanj v najem - prva vselitev
Prva vselitev naj bi bila izvzeta iz zamrznitve najemnin, kar pomeni, da se lahko najemnina za novozgrajena stanovanja prosto dogovori. Če se najemnik zamenja, najemnine ni mogoče zvišati in je ni treba znižati.

Nihče ne ve, kako bi se lahko izognil takšni ureditvi. Čeprav naj bi veljala le pet let, jo bo še težje prekiniti - poskusi z nadzorom najemnin so bili izvedeni v številnih državah. Privedli so do manjše pripravljenosti za naložbe in vse večjega pomanjkanja stanovanj.

Sklep: Če bozamrznitev najemnin uvedena, bo imela resne negativne posledice za številne lastnike stanovanj. Strokovnjaki dolgoročno pričakujejo nadaljnje pomanjkanje ponudbe stanovanj zaradi vse manjše pripravljenosti za naložbe. Le malo najemnikov bo dejansko imelo koristi. Zanimiv članek o tem v reviji Manager Magazin Online: " Kje lahko vlagatelji še vedno kupujejo zdaj".

Načelo kupca:

Še en velik rez grozi s povsem drugega zornega kota. Do zdaj je bilo trženje najemnih stanovanj s strani nepremičninskega posrednika v iskanih metropolah za ponudnika brezplačno. Provizijo je običajno plačal najemnik. To bi se lahko drastično spremenilo. Oseba, ki nepremičninskemu posredniku naroči storitev, mora zanjo plačati. V koalicijski pogodbi je bilo dogovorjeno tako imenovano načelo prvega kupca.

To je bilo v osnutku zakona (od marca 2014) še strožje:
"Če je najemodajalec dal stanovanje nepremičninskemu posredniku, da mu poišče primernega najemnika, najemnik nikakor ni dolžan plačati plačila za posredovanje. Dogovori o prenosu obveznosti plačila plačila za posredovanje na najemnika so neveljavni." in

"Posredniške pogodbe med osebo, ki išče stanovanje, in nepremičninskim posrednikom (brokerjem) so sklenjene le, če oseba, ki išče stanovanje, v tekstovni obliki (npr. po elektronski pošti) odda naročilo za iskanje stanovanja, broker pa pridobi stanovanje, za katero se dokončno sklene najemna pogodba, izključno na podlagi tega naročila za iskanje."

V skladu z načelom prvotnega (prvega) kupca bi bili v praksi mogoči naslednji modeli posredovanja:

• Potencialni najemnik naroči nepremičninskega posrednika pred najemodajalcem. Potencialni najemnik plača provizijo ob uspešnem posredovanju.
• Najemodajalec naroči nepremičninskega posrednika pred bodočim najemnikom. Najemodajalec plača provizijo (ponudba brez provizije za bodočega najemnika).
• Najemodajalec naroči nepremičninskemu posredniku, naj ponudi njegovo stanovanje samo potencialnim najemnikom, ki so ga že naročili. Potencialni najemnik plača nepremičninskemu posredniku in mora nepremičninskega posrednika naročiti pred najemodajalcem.

Možni scenariji:

• Na iskanih lokacijah in pri atraktivnih stanovanjih najemodajalci ne bodo prvi naročili nepremičninskega posrednika; provizijo plača bodoči najemnik.
• Pri manj iskanih stanovanjih in lokacijah (manj privlačne lokacije, predraga) bo najemodajalec svoje stanovanje bolj verjetno aktivno ponudil prek nepremičninskega posrednika kot prvi kupec, brez provizije za najemnika - privlačnih stanovanj morda ne bo več aktivno ponujal ali jih bo ponujal manj aktivno, tj. izginila bodo s trga. Bodoči najemniki bodo morali za uspešno iskanje stanovanja že zelo zgodaj pooblastiti nepremičninske posrednike.
• Najemodajalci se bodo poskušali dogovoriti za višje najemnine, da bi pokrili stroške trženja.
• Najemodajalci lahko ravnajo taktično in raje pustijo stanovanje prazno 1-2 meseca, preden so dolžni plačati provizijo.

Zaključek: Če bo uvedenonačelo " kupec plača", se bo pokazala zelo mešana slika s številnimi poraženci in nekaj zmagovalci. Veliko število stanovanj na iskanih lokacijah bo verjetno preprosto "izginilo" in jih na trgu ne bo več mogoče videti. Stanovanjski trg bo postal manj pregleden in ne bo več tako dobro deloval. Za nekatere potencialne najemnike bo iskanje stanovanja postalo cenejše/brezplačno. Na splošno bo ponudba postala redkejša in manj pregledna, postopek iskanja pa precej težji. Donosnost številnih oddajanj se bo zmanjšala zaradi višjih stroškov trženja in večjega števila prostih stanovanj.

Na splošno smo glede razmer previdno optimistični, saj se bo povpraševanje po opremljenih stanovanjih v Münchnu in okolici v prihodnosti še naprej povečevalo. Iz leta v leto hitro in učinkovito delamo za več tisoč potencialnih najemnikov ter združujemo ponudbo in povpraševanje. Podjetja zaupajo visoki kakovosti naših storitev in so pretežno naše stranke. Upamo, da bomo svoje storitve potencialnim najemnikom in najemodajalcem lahko še naprej ponujali na enako visoki ravni kot v preteklosti. Trudimo se, da bi se čim bolje pripravili na prihodnje pravne predpise. Upamo, da odgovorni politiki ne bodo sprejemali populističnih odločitev, temveč bodo svojo moč izkoristili za boljši in bolj uravnotežen stanovanjski trg - kar vključuje tudi najemodajalce, ki z veseljem vlagajo v nova stanovanja.

Kaj lahko storite vi?

"Bestellerprinzip" in nadzor najemnin bosta prišla v dvojnem paketu in lahko drastično negativno vplivata na donosnost vaše naložbe. Še vedno ni prepozno. Pozivamo vas, da se pridružite pobudi združenja IVD Immobilienverband Deutschland, ki je pripravilo peticijo proti uvedbi načela vrstnega reda in za večjo gradnjo stanovanj.

Kot običajno vas bomo obveščali o vseh pomembnih spremembah.

Vaš, Norbert Verbücheln