• 1. čtvrtletí 2014 - utlumená poptávka po zařízených bytech v Mnichově
• Výhled - dobré 2. a 3. čtvrtletí, obtížné 4. čtvrtletí - vysoké počty dokončených staveb tlumí nájemné
• Regulace nájemného a princip objednávání - socialistické experimenty
  - Regulace nájemného
  - Princip (prvního) nájemníka
  - Možné scénáře
  - Co můžete dělat?

1. čtvrtletí 2014 - utlumená poptávka po zařízených bytech v Mnichově

Rok 2013 se vyznačoval extrémně omezenou nabídkou a velmi vysokým nájemným. V prosinci 2013 však byla poptávka poněkud utlumená a ne každý byt byl pronajat téměř okamžitě. Tento stav pokračoval i v 1. čtvrtletí. V důsledku toho byl v lednu, únoru a březnu zaznamenán značný přebytek nabídky, částečně způsobený příliš vysokým nabídkovým nájemným. Někteří pronajímatelé se ještě nepřizpůsobili rostoucí nabídce a slabší poptávce. Pomalu o sobě dávají vědět nové bytové domy postavené v posledních měsících s přibližně 600 zařízenými, převážně jednopokojovými byty. Budova na Vogelweidestrasse v Bogenhausenu s přibližně 160 jednotkami se však začala pronajímat až na přelomu dubna a května. Dalších 700-1000 bytů je stále ve výstavbě nebo ve fázi plánování.

Mnoha poskytovatelům pomáhají naši poradci v oblasti interiérového designu, aby se mohli dobře umístit na stále konkurenčnějším trhu. Naši pronajímatelé mohou těžit z našich dlouholetých zkušeností.

Výhled - dobré 2. a 3. čtvrtletí, obtížné 4. čtvrtletí - vysoké počty dokončených staveb tlumí ceny nájmů.

Od konce dubna byla poptávka ve 2. čtvrtletí o něco lepší než v předchozím roce. Očekáváme, že trh s bydlením zůstane relativně napjatý i v dalším průběhu roku a také ve 3. čtvrtletí. To je pro toto roční období typické. Pro 4. čtvrtletí a zimní období očekáváme zpomalení a - vzhledem k mnoha dokončeným novostavbám - útlum cen nájmů, zejména u bytů 1+kk. Trh bude odlehčen vysokou mírou investic a z pohledu města Mnichov je na správné cestě: odlehčení prostřednictvím nové výstavby. Plánované zavedení zmrazení nájemného a objednacího principu pro poplatky realitních kanceláří bude kontraproduktivní a mohlo by vést ke značným turbulencím a snížení ochoty investovat.

Zastropování nájemného a princip kupujícího - socialistické experimenty

Pronajímatelé budou plánovanou novou regulací značně znevýhodněni. V březnu 2014 předložilo spolkové ministerstvo spravedlnosti návrh zákona na téma regulace nájemného a objednací princip. Jeho přijetí je naplánováno ještě před letními parlamentními prázdninami na konec června. Očekává se, že bude transponován do zákona na začátku roku 2015 nebo nejpozději v létě 2015. Zatímco příkazní princip pro odměny realitních makléřů je federálním zákonem, spolková vláda pouze vytváří předpoklady pro stanovení horní hranice nájemného pro spolkové země. Za Mnichov o tom může rozhodnout pouze Svobodný stát Bavorsko.

Regulace nájemného:

Nové pronájmy stávajících bytů:
Pokud nájemné pronajímatele ještě není vyšší než index nájemného města Mnichova (místní nájemné), může být nájemné zvýšeno maximálně o 10 % nad místní nájemné. Plánuje se ochrana stávajících nájemních smluv, které jsou již > 10 % nad indexem nájemného. Pokud je nemovitost znovu pronajata, lze pokračovat v dosavadním nájemném. Zvýšení není možné. Nájemné je fakticky zmrazeno.

Pronájem nově postavených bytů - první obsazení
První obsazení má být vyňato ze zmrazení nájemného, tj. nájemné u nově postavených bytů lze volně sjednat. Pokud dojde ke změně nájemce, nájemné nelze zvýšit a nemusí být ani sníženo.

Nikdo neví, jak se z takového nařízení vyvléknout. Ačkoli má trvat pouze 5 let, bude o to obtížnější ji ukončit - experimenty s regulací nájemného byly provedeny v mnoha zemích. Vedly ke snížení ochoty investovat a k rostoucímu nedostatku bytů.

Závěr: Pokud budezmrazení nájemného zavedeno, bude mít pro mnoho majitelů domů vážné negativní důsledky. V dlouhodobém horizontu odborníci předpokládají další nedostatek nabídky bydlení v důsledku klesající ochoty investovat. Jen málo nájemníků z toho bude mít skutečný prospěch. Zajímavý článek na toto téma v Manager Magazin Online: " Kde mohou investoři nakupovat ještě nyní".

Princip kupujícího:

Další masivní řez hrozí z úplně jiného úhlu. Dosud byl marketing nájemních bytů realitní kanceláří ve vyhledávaných metropolích pro poskytovatele zdarma. Provizi obvykle platil nájemce. To by se mohlo radikálně změnit. Ten, kdo si realitní kancelář objedná, má za její služby zaplatit. V koaliční smlouvě byl dohodnut tzv. princip prvního kupujícího.

Ten byl v návrhu zákona (od března 2014) ještě zpřísněn:
"Pokud pronajímatel svěřil byt realitní kanceláři, aby pro něj našla vhodného nájemce, není nájemce v žádném případě povinen platit odměnu za zprostředkování. Dohody o přenesení povinnosti zaplatit odměnu za zprostředkování na nájemce jsou neplatné." a

"Zprostředkovatelské smlouvy mezi zájemcem o byt a realitní kanceláří (makléřem) jsou uzavřeny pouze tehdy, pokud zájemce o byt zadá objednávku na vyhledání bytu v textové podobě (např. e-mailem) a makléř obstará byt, na který je nakonec uzavřena nájemní smlouva, výhradně na základě této objednávky na vyhledání bytu."

Podle původního principu (prvního) kupujícího by byly v praxi myslitelné následující modely zprostředkování:

• Potenciální nájemce zadá zakázku realitní kanceláři dříve než pronajímatel. Potenciální nájemce platí provizi po úspěšném zprostředkování.
• Pronajímatel pověří realitní kancelář dříve než budoucího nájemce. Pronajímatel platí provizi (nabídka bez provize pro budoucího nájemce).
• Pronajímatel pověřuje realitní kancelář, aby nabízela jeho byt pouze potenciálním nájemcům, kteří ho již pověřili. Potenciální nájemce platí realitní kanceláři a musí ji pověřit dříve než pronajímatel.

Možné scénáře:

• Ve vyhledávaných lokalitách a u atraktivních bytů nebude pronajímatel vystupovat jako první osoba, která pověřila realitní kancelář; provizi platí potenciální nájemce.
• V méně vyhledávaných bytech a lokalitách (méně atraktivní lokality, příliš drahé) bude pronajímatel svůj byt spíše aktivně nabízet prostřednictvím realitní kanceláře jako první kupující, bez provize pro nájemce - atraktivní byty se již nemusí nabízet nebo se nabízejí méně aktivně, tj. zmizí z trhu. Pro potenciální nájemce bude nutné pověřit realitní kancelář velmi brzy, aby byli při hledání bytu úspěšní.
• Pronajímatelé se budou snažit dohodnout vyšší nájemné, aby pokryli náklady na marketing.
• Pronajímatelé by mohli taktizovat a raději nechat byt 1-2 měsíce prázdný, než budou povinni zaplatit provizi.

Závěr: Pokud bude zavedenprincip " kupující platí", vznikne velmi smíšený obraz s mnoha poraženými a několika vítězi. Velký počet bytů ve vyhledávaných lokalitách pravděpodobně jednoduše "zmizí" a na trhu již nebude k vidění. Trh s bydlením se stane méně transparentním a nebude již tak dobře fungovat. Pro některé potenciální nájemníky se hledání bydlení stane levnějším/bezplatným. Obecně se nabídka stane vzácnější, méně transparentní a proces hledání výrazně obtížnější. Ziskovost mnoha pronájmů klesne v důsledku vyšších nákladů na marketing a většího počtu volných bytů.

Celkově jsme v této situaci opatrně optimističtí, protože poptávka po zařízených bytech v Mnichově a okolí bude i v budoucnu pokračovat v nezmenšené míře. Rok co rok pracujeme rychle a efektivně pro mnoho tisíc potenciálních nájemníků a spojujeme nabídku a poptávku. Firmy důvěřují vysoké kvalitě našich služeb a jsou převážně našimi klienty. Doufáme, že budeme moci i nadále nabízet naše služby potenciálním nájemcům a pronajímatelům na stejně vysoké úrovni jako v minulosti. Snažíme se co nejlépe připravit na budoucí právní úpravu. Doufáme, že odpovědní politici nebudou činit populistická rozhodnutí, ale naopak využijí své pravomoci pro lepší a vyváženější trh s bydlením - a to se týká i pronajímatelů, kteří rádi investují do nových bytů.

Co můžete udělat vy?

"Bestellerprinzip" a regulace nájemného mají přijít ve dvojím balení a mohou mít drastický negativní dopad na výnosnost vašich investic. Ještě však není pozdě. Rádi bychom vás požádali, abyste se připojili k iniciativě IVD Immobilienverband Deutschland, která spustila petici proti zavedení příkazního principu a za větší bytovou výstavbu.

O všech relevantních změnách vás budeme jako obvykle informovat.

S pozdravem, Norbert Verbücheln