• 2014년 1분기 - 뮌헨의 가구가 완비된 아파트 수요 침체
• 전망 - 2, 3분기 양호, 4분기 어려움 - 높은 완공률로 임대료 약화
• 임대료 통제 및 주문 원칙 - 사회주의 실험
  - 임대료 통제
  - (최초) 세입자 원칙
  - 가능한 시나리오
  - 무엇을 할 수 있을까요?

2014년 1분기 - 뮌헨의 가구가 완비된 아파트 수요 침체

2013년은 극도로 타이트한 공급과 매우 높은 임대료가 특징이었습니다. 그러나 2013년 12월에는 수요가 다소 진정되어 모든 아파트가 거의 즉시 임대되지 않았습니다. 이러한 현상은 1분기에도 계속되었습니다. 그 결과 1월, 2월, 3월에는 임대료가 지나치게 높게 책정되어 상당한 공급 과잉이 발생했습니다. 일부 임대인은 공급 증가와 수요 약화에 아직 적응하지 못했습니다. 최근 몇 달 동안 약 600개의 가구가 비치된 원룸이 주를 이루는 새 아파트 블록이 서서히 모습을 드러내고 있습니다. 그러나 약 160개의 유닛이 있는 Bogenhausen의 Vogelweidestrasse 건물은 4~5월에야 입주가 시작되었습니다. 추가로 700~1,000세대가 아직 건설 중이거나 계획 단계에 있습니다.

많은 공급업체가 경쟁이 치열해지는 시장에서 좋은 입지를 다질 수 있도록 인테리어 디자인 컨설턴트의 지원을 받고 있습니다. 집주인은 다년간의 경험을 통해 혜택을 누릴 수 있습니다.

전망 - 2, 3분기 양호, 4분기 어려움 - 높은 완공률로 임대료 상승세 꺾임

4월 말부터 2분기 수요는 전년보다 약간 나아졌습니다. 올해 남은 기간과 3분기에도 주택 시장은 상대적으로 타이트한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 이는 연중 전형적인 현상입니다. 4분기와 겨울에는 신규 건물 완공이 많기 때문에 특히 1베드룸 아파트의 임대료 상승세가 둔화될 것으로 예상됩니다. 높은 수준의 투자로 인해 시장은 안도할 것이며 뮌헨시의 입장에서는 신축을 통한 안도라는 올바른 방향으로 나아가고 있습니다. 임대료 동결 및 부동산 중개인 수수료 주문 원칙의 도입 계획은 비생산적이며 상당한 혼란을 초래하고 투자 의욕을 떨어뜨릴 수 있습니다.

임대료 상한제와 구매자 원칙 - 사회주의 실험

새로운 규제로 인해 집주인은 상당한 불이익을 받게 될 것입니다. 2014년 3월, 연방 법무부는 임대료 통제 및 주문 원칙에 관한 법안 초안을 발표했습니다. 이 법안은 6월 말 의회 여름 방학 전에 통과될 예정입니다. 이르면 2015년 초, 늦어도 2015년 여름에는 법으로 제정될 것으로 예상됩니다. 부동산 중개인 보수에 대한 원칙은 연방법이지만, 연방 정부는 연방 주에 대한 임대료 상한제의 전제 조건만 마련하고 있습니다. 뮌헨의 경우 바이에른 자유 주만이 이를 결정할 수 있습니다.

임대료 통제:

기존 아파트의 신규 임대:
임대인의 임대료가 아직 뮌헨시의 임대료 지수(지역 임대료)보다 높지 않은 경우, 임대료를 지역 임대료보다 최대 10%까지 인상할 수 있습니다. 이미 임대료 지수를 10% 이상 초과한 기존 임대 계약은 보호할 계획입니다. 부동산을 재임대하는 경우 이전 임대료를 계속 받을 수 있습니다. 임대료 인상은 불가능합니다. 임대료는 사실상 동결됩니다.

신축 아파트 - 최초 입주 허용
최초 입주는 임대료 동결에서 제외되며, 즉 신축 아파트의 임대료는 자유롭게 합의할 수 있습니다. 임차인이 변경되는 경우 임대료를 인상할 수 없으며 인하할 필요도 없습니다.

이러한 규제에서 벗어나는 방법은 아무도 모릅니다. 5년 동안만 지속될 예정이지만 종료하는 것은 훨씬 더 어려울 것입니다. 많은 국가에서 임대료 통제에 대한 실험이 수행되었습니다. 그 결과 투자 의욕이 떨어지고 주택 부족 현상이 심화되었습니다.

결론: 임대료 동결이 도입되면 많은 주택 소유주에게 심각한 부정적인 결과를 초래할 것입니다. 장기적으로 전문가들은 투자 의향 감소로 인해 주택 공급이 더욱 부족해질 것으로 예상하고 있습니다. 실제로 혜택을 받는 세입자는 거의 없을 것입니다. 이에 대한 흥미로운 기사는 매니저 매거진 온라인의 "투자자가 지금 구매할 수 있는 곳"에서 확인할 수 있습니다.

구매자 원칙:

또 다른 대규모 인하는 완전히 다른 각도에서 위협을 가합니다. 지금까지 인기있는 대도시에서 부동산 중개인이 임대 아파트를 마케팅하는 것은 공급자에게 무료였습니다. 수수료는 보통 세입자가 지불했습니다. 하지만 앞으로는 크게 달라질 수 있습니다. 부동산 중개인에게 의뢰하는 사람이 서비스 비용을 지불해야 합니다. 연합 계약은 소위 최초 구매자 원칙에 동의했습니다.

이는 법안 초안(2014년 3월부터)에서 더욱 엄격해졌습니다:
"집주인이 부동산 중개인에게 적합한 세입자를 찾기 위해 아파트를 제공한 경우, 세입자는 어떠한 경우에도 중개 수수료를 지불할 의무가 없습니다. 중개수수료 지급 의무를 임차인에게 전가하는 계약은 무효입니다." 및

"전셋집을 구하는 사람과 공인중개사(중개업자) 사이의 중개계약은 전셋집을 구하는 사람이 문자(이메일 등) 형태의 검색 주문을 하고 중개업자가 이 검색 주문에 기초하여 최종적으로 임대차계약이 체결되는 전셋집을 알선하는 경우에만 체결된다."고 판시하고 있습니다.

최초(최초) 구매자 원칙에 따라 실제로는 다음과 같은 중개 모델을 생각할 수 있습니다:

• 예비 세입자가 집주인보다 먼저 부동산 중개인에게 의뢰합니다. 중개 성공 시 임차인이 수수료를 지불합니다.
• 임대인이 예비 세입자보다 먼저 부동산 중개인에게 의뢰합니다. 임대인이 수수료를 지불합니다(예비 임차인에게는 수수료 무료 제공).
• 임대인이 부동산 중개인에게 이미 의뢰한 예비 세입자에게만 숙소를 제공하도록 지시합니다. 예비 임차인이 부동산 중개인에게 수수료를 지불하고 임대인보다 먼저 부동산 중개인에게 지시해야 합니다.

가능한 시나리오:

• 인기 있는 지역이나 매력적인 아파트의 경우 임대인이 부동산 중개인에게 먼저 의뢰하지 않고 예비 세입자가 수수료를 지불합니다.
• 덜 인기 있는 아파트와 위치(덜 매력적인 위치, 너무 비싼 위치)에서는 집주인이 부동산 중개인을 통해 세입자에게 수수료 없이 자신의 아파트를 첫 번째 구매자로 적극적으로 제공할 가능성이 높으며, 매력적인 아파트는 더 이상 제공되지 않거나 덜 적극적으로 제공되어 시장에서 사라질 수 있습니다. 예비 세입자의 경우, 성공적인 매물 검색을 위해 부동산 중개인에게 아주 일찍부터 정보를 제공해야 합니다.
• 집주인은 마케팅 비용을 충당하기 위해 더 높은 임대료에 합의하려고 할 것입니다.
• 집주인은 전술적일 수 있으며 수수료를 지불해야 하기 전에 1-2개월 동안 집을 비워두는 것을 선호할 수 있습니다.

결론: 구매자 부담 원칙이 도입되면 많은 패자와 일부 승자가 있는 매우 혼합된 그림이 나타날 것입니다. 인기 지역의 많은 아파트가 단순히 "사라져" 더 이상 시장에서 볼 수 없게 될 것입니다. 주택 시장은 투명성이 떨어지고 더 이상 제 기능을 하지 못할 것입니다. 일부 예비 세입자의 경우, 숙소를 구하는 것이 더 저렴하거나 무료가 될 것입니다. 일반적으로 공급은 더 희소해지고 투명성이 떨어지며 검색 과정은 훨씬 더 어려워질 것입니다. 마케팅 비용 증가와 공실 증가로 인해 많은 임대 숙소의 수익성이 떨어질 것입니다.

전반적으로 뮌헨과 주변 지역의 가구가 비치된 아파트에 대한 수요는 앞으로도 줄어들지 않을 것이기 때문에 상황을 조심스럽게 낙관적으로 전망하고 있습니다. 매년 수천 명의 예비 세입자를 위해 신속하고 효율적으로 일하며 공급과 수요를 하나로 모으고 있습니다. 이 회사들은 저희 서비스의 높은 품질을 신뢰하며 주로 저희의 고객입니다. 앞으로도 과거와 같은 높은 수준으로 예비 임차인과 임대인에게 서비스를 제공할 수 있기를 바랍니다. 저희는 향후 법적 규제에 최대한 대비하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 책임 있는 정치인들이 포퓰리즘적인 결정을 내리지 않고, 새 아파트에 기꺼이 투자하는 집주인을 포함해 더 나은 균형 잡힌 주택 시장을 위해 그들의 힘을 사용하길 바랍니다.

여러분은 무엇을 할 수 있나요?

'전월세 상한제'와 임대료 규제는 한꺼번에 시행될 예정이어서 투자 수익성에 큰 악영향을 미칠 수 있습니다. 아직 늦지 않았습니다. 발주 원칙 도입에 반대하고 더 많은 주택 건설에 찬성하는 청원을 시작한 독일부동산협회(IVD Immobilienverband Deutschland)의 이니셔티브에 동참해 주실 것을 부탁드립니다.

평소와 마찬가지로 관련 변경 사항에 대한 최신 정보를 계속 알려드리겠습니다.

노르베르트 버부헬른(Norbert Verbücheln)