• Първо тримесечие на 2014 г. - слабо търсене на обзаведени апартаменти в Мюнхен
• Перспективи - добро 2-ро и 3-то тримесечие, трудно 4-то тримесечие - високите стойности на завършените обекти намаляват наемите
• Контрол на наемите и принцип на поръчката - социалистически експерименти
  - Контрол на наемите
  - Принцип на (първия) наемател
  - Възможни сценарии
  - Какво можете да направите?

Първо тримесечие на 2014 г. - слабо търсене на обзаведени апартаменти в Мюнхен

2013 г. се характеризираше с изключително ограничено предлагане и много високи наеми. През декември 2013 г. обаче търсенето беше донякъде потиснато и не всеки апартамент беше отдаден под наем почти веднага. Това се запази и през първото тримесечие. В резултат на това през януари, февруари и март се наблюдаваха значителни излишъци, които отчасти се дължаха на прекалено високите искани наеми. Някои наемодатели все още не се бяха приспособили към нарастващото предлагане и по-слабото търсене. Построените през последните месеци нови жилищни блокове с около 600 обзаведени, предимно 1-стайни апартаменти, бавно се усещат. Въпреки това сградата на Vogelweidestrasse в Bogenhausen с около 160 апартамента започна да се отдава под наем едва през април/май. Други 700-1000 жилища са все още в процес на строителство или на етап планиране.

Много от доставчиците се подпомагат от нашите консултанти по интериорен дизайн, за да могат да се позиционират добре на все по-конкурентния пазар. Нашите наемодатели могат да се възползват от дългогодишния ни опит.

Перспективи - добро 2-ро и 3-то тримесечие, трудно 4-то тримесечие - високите стойности на завършените обекти понижават наемните цени

От края на април насам търсенето през 2-рото тримесечие е малко по-добро, отколкото през предходната година. Очакваме пазарът на жилища да остане относително свит през по-нататъшния ход на годината, както и през 3-тото тримесечие. Това е типично за този период от годината. За 4-ото тримесечие и зимата очакваме забавяне и - поради многото завършени нови сгради - потискане на наемните цени, особено за апартаменти с 1 спалня. Пазарът ще бъде облекчен от високото ниво на инвестициите и от гледна точка на град Мюнхен е на прав път: облекчаване чрез ново строителство. Планираното въвеждане на замразяване на наемите и на принципа на поръчката за таксите на агенциите за недвижими имоти ще бъде контрапродуктивно и може да доведе до значителни сътресения и да намали желанието за инвестиции.

Замразяване на наемите и принцип на купувача - социалистически експерименти

Наемодателите ще бъдат поставени в значително неблагоприятно положение с планираната нова регулация. През март 2014 г. Федералното министерство на правосъдието представи проектозакон по темата за контрола на наемите и принципа на поръчката. Предвижда се той да бъде приет преди лятната ваканция на парламента в края на юни. Очаква се той да бъде транспониран в закона в началото на 2015 г. или най-късно до лятото на 2015 г. Докато принципът на разпореждане за възнагражденията на агентите за недвижими имоти е федерален закон, федералното правителство само създава предпоставките за ограничаване на наемите за федералните провинции. Само Свободната държава Бавария може да вземе решение за Мюнхен.

Контрол на наемите:

Ново отдаване под наем на съществуващи жилища:
Ако наемът на наемодателя все още не надвишава индекса на наемите в град Мюнхен (местен наем), наемът може да бъде увеличен до максимум 10 % над местния наем. Предвижда се защита за съществуващи договори за наем, които вече са > 10 % над индекса на наемите. Ако имотът се отдава отново под наем, предишният наем може да бъде продължен. Увеличаването му не е възможно. Наемите на практика се замразяват.

Отдаване под наем на новопостроени апартаменти - първо настаняване
Наемането за първи път се освобождава от замразяването на наемите, т.е. наемът за новопостроени апартаменти може да бъде свободно договорен. Ако има промяна на наемателя, наемът не може да бъде увеличен и не трябва да бъде намаляван.

Никой не знае как да се измъкне от подобна регулация. Въпреки че е предвидено да действа само 5 години, прекратяването му ще бъде още по-трудно - експерименти с контрол на наемите са провеждани в много страни. Те доведоха до намаляване на желанието за инвестиране и до увеличаване на недостига на жилища.

Заключение: Ако замразяването на наемите бъде въведено, то ще има сериозни отрицателни последици за много собственици на жилища. В дългосрочен план експертите очакват допълнителен недостиг на жилища поради намаляването на желанието за инвестиции. Малцина наематели ще имат реални ползи. Интересна статия по този въпрос в Manager Magazin Online: " Къде инвеститорите все още могат да купуват сега"

Принцип на поведение на купувача:

Друго масирано намаление заплашва от съвсем различен ъгъл. Досега предлагането на апартаменти под наем от агент по недвижими имоти в търсените метрополии беше безплатно за доставчика. Комисионата обикновено се заплащаше от наемателя. Това може да се промени драстично. Лицето, което поръчва на агенцията за недвижими имоти, трябва да заплати за нейните услуги. В коалиционното споразумение беше договорен т.нар. принцип на купувача на първо време.

В проектозакона (от март 2014 г.) той беше направен още по-строг:
"Ако наемодателят е възложил на агента по недвижими имоти да му намери подходящ наемател, наемателят в никакъв случай не е длъжен да плаща възнаграждение за посредничество. Споразуменията за прехвърляне на задължението за плащане на таксата за посредничество върху наемателя са недействителни." и

"Договори за посредничество между лице, което търси апартамент, и агент по недвижими имоти (брокер) се сключват само ако лицето, което търси апартамент, подаде поръчка за търсене в текстова форма (напр. по електронна поща) и брокерът набави апартамента, за който окончателно се сключва договорът за наем, изключително въз основа на тази поръчка за търсене."

Според принципа на първоначалния (първия) купувач на практика биха били възможни следните модели на посредничество:

• Бъдещият наемател възлага поръчка на агента за недвижими имоти преди наемодателя. Бъдещият наемател заплаща комисионата при успешно посредничество.
• Наемодателят възлага на агента за недвижими имоти преди бъдещия наемател. Наемодателят заплаща комисионата (оферта без комисиона за бъдещия наемател).
• Наемодателят инструктира агента по недвижими имоти да предлага апартамента му само на потенциални наематели, които вече са му възложили посредничество. Бъдещият наемател плаща на агента за недвижими имоти и трябва да е възложил на агента за недвижими имоти преди наемодателя.

Възможни сценарии:

• В търсени локации и за атрактивни апартаменти наемодателите няма да действат като първото лице, което е възложило на агента; комисионата се плаща от бъдещия наемател.
• При по-слабо търсени апартаменти и локации (по-малко атрактивни локации, твърде скъпи) е по-вероятно наемодателят да предложи активно своя апартамент чрез агента за недвижими имоти като първи купувач, без комисиона за наемателя - атрактивните апартаменти може вече да не се предлагат активно или да се предлагат по-слабо активно, т.е. да изчезнат от пазара. За бъдещите наематели ще бъде необходимо да инструктират агенциите за недвижими имоти много рано, за да бъдат успешни в търсенето на апартамент.
• Наемодателите ще се опитат да договорят по-високи наеми, за да покрият разходите за маркетинг.
• Наемодателите могат да проявят тактически подход и да предпочетат да оставят апартамента празен за 1-2 месеца, преди да бъдат задължени да платят комисиона

Заключение: Ако се въведепринципът " купувачът плаща", ще се получи много смесена картина с много губещи и няколко печеливши. Голям брой апартаменти на търсени места вероятно просто ще "изчезнат" и повече няма да се появяват на пазара. Пазарът на жилища ще стане по-малко прозрачен и вече няма да функционира така добре. За някои потенциални наематели намирането на жилище ще стане по-евтино/безплатно. Като цяло предлагането ще стане по-оскъдно, по-малко прозрачно и процесът на търсене ще стане значително по-труден. Рентабилността на много наеми ще намалее в резултат на по-високите разходи за маркетинг и по-големия брой свободни жилища.

Като цяло ние сме предпазливи оптимисти за ситуацията, тъй като търсенето на обзаведени апартаменти в Мюнхен и околностите ще продължи да се увеличава и в бъдеще. Година след година ние работим бързо и ефективно за много хиляди потенциални наематели и обединяваме търсенето и предлагането. Фирмите се доверяват на високото качество на нашите услуги и преобладаващо са наши клиенти. Надяваме се, че ще успеем да продължим да предлагаме услугите си на потенциалните наематели и наемодатели на същото високо ниво, както в миналото. Правим всичко възможно, за да се подготвим възможно най-добре за бъдещите законови разпоредби. Надяваме се, че отговорните политици няма да вземат популистки решения, а вместо това ще използват властта си за по-добър и по-балансиран пазар на жилища - а това включва и наемодателите, които с удоволствие инвестират в нови жилища.

Какво можете да направите вие?

"Bestellerprinzip" и контролът върху наемите ще дойдат в двойна опаковка и могат да окажат драстично отрицателно въздействие върху рентабилността на вашата инвестиция. Все още не е твърде късно. Бихме искали да ви помолим да се присъедините към инициативата на IVD Immobilienverband Deutschland, която стартира петиция срещу въвеждането на принципа на поръчката и в полза на повече жилищно строителство.

Както обикновено, ще ви държим в течение за всички важни промени.

С уважение, Норберт Вербюхелн