• 1. kvartal 2014 - dempet etterspørsel etter møblerte leiligheter i München
• Utsikter - godt 2. og 3. kvartal, vanskelig 4. kvartal - høye ferdigstillelsestall legger en demper på leieprisene
• Husleieregulering og bestillingsprinsippet - sosialistiske eksperimenter
  - Husleiekontroll
  - (Førstegangs)leietakerprinsippet
  - Mulige scenarier
  - Hva kan du gjøre?

1. kvartal 2014 - dempet etterspørsel etter møblerte leiligheter i München

2013 var preget av et ekstremt stramt tilbud og svært høye leiepriser. I desember 2013 var imidlertid etterspørselen noe dempet, og ikke alle leilighetene ble leid ut nesten umiddelbart. Dette fortsatte i 1. kvartal. I januar, februar og mars var det derfor et betydelig tilbudsoverskudd, delvis på grunn av for høye leiepriser. Noen utleiere hadde ennå ikke tilpasset seg det økende tilbudet og den svakere etterspørselen. De nye boligblokkene som er bygget de siste månedene, med rundt 600 møblerte leiligheter, hovedsakelig 1-romsleiligheter, begynner så smått å gjøre seg gjeldende. Bygningen i Vogelweidestrasse i Bogenhausen med rundt 160 leiligheter ble imidlertid først utleid i april/mai. Ytterligere 700-1000 enheter er fortsatt under bygging eller i planleggingsfasen.

Mange av leverandørene får støtte fra våre interiørkonsulenter, slik at de kan posisjonere seg godt i det stadig mer konkurranseutsatte markedet. Våre utleiere kan dra nytte av vår mangeårige erfaring.

Utsikter - godt 2. og 3. kvartal, vanskelig 4. kvartal - høye ferdigstillelsestall legger en demper på leieprisene

Siden slutten av april har etterspørselen i 2. kvartal vært noe bedre enn året før. Vi forventer at boligmarkedet vil holde seg relativt stramt videre utover i året og også i 3. kvartal. Dette er typisk for årstiden. For 4. kvartal og vinteren forventer vi en oppbremsing og - på grunn av mange ferdigstillelser av nybygg - en demping av leieprisene, spesielt for 1-roms leiligheter. Markedet vil bli avlastet av det høye investeringsnivået, og sett fra byen Münchens perspektiv er vi på rett vei: avlastning gjennom nybygging. Den planlagte innføringen av husleiestopp og bestillerprinsippet for meglerhonorarer vil virke mot sin hensikt og kan føre til betydelig turbulens og redusert investeringsvilje.

Husleietak og kjøperprinsipp - sosialistiske eksperimenter

Utleiere vil lide en betydelig ulempe med den planlagte nye reguleringen. I mars 2014 la justisdepartementet frem et lovforslag om husleieregulering og bestillerprinsippet. Etter planen skal lovforslaget vedtas før sommerferien i slutten av juni. Det forventes å bli gjennomført i lovverket i begynnelsen av 2015 eller senest sommeren 2015. Mens bestillingsprinsippet for eiendomsmeglerhonorar er en føderal lov, skaper den føderale regjeringen bare forutsetningene for leietaket for delstatene. Det er bare delstaten Bayern som kan bestemme dette for München.

Husleiekontroll:

Nyutleie av eksisterende leiligheter:
Hvis utleiers husleie ennå ikke ligger over husleieindeksen i München (lokal husleie), kan leien økes til maksimalt 10 % over den lokale husleien. Det er planlagt beskyttelse for eksisterende leieavtaler som allerede ligger > 10 % over leieindeksen. Hvis eiendommen leies ut på nytt, kan den tidligere leien videreføres. En økning er ikke mulig. Leien er i praksis frosset.

Utleie av nybygde leiligheter - førstegangsinnflytting
Førstegangsinnflytting skal være unntatt fra husleiefrysen, det vil si at leien for nybygde leiligheter kan avtales fritt. Ved skifte av leietaker kan leien ikke økes, og den trenger ikke å reduseres.

Ingen vet hvordan man skal komme seg ut av en slik regulering. Selv om den bare er ment å vare i fem år, vil det være enda vanskeligere å få slutt på den - det er gjort forsøk med husleieregulering i mange land. De har ført til lavere investeringsvilje og økende boligmangel.

Konklusjon: Hvis husleiestoppet innføres, vil det få alvorlige negative konsekvenser for mange boligeiere. På lang sikt forventer ekspertene at det vil bli ytterligere knapphet på boliger på grunn av fallende investeringsvilje. Få leietakere vil faktisk tjene på dette. En interessant artikkel om dette i Manager Magazin Online: "Der investorer fortsatt kan kjøpe nå"

Kjøperprinsippet:

Et annet massivt kutt truer fra en helt annen vinkel. Frem til nå har markedsføring av utleieleiligheter av en eiendomsmegler i ettertraktede metropoler vært gratis for tilbyderen. Provisjonen ble vanligvis betalt av leietakeren. Dette kan endre seg drastisk. Den som gir eiendomsmegleren oppdraget, skal betale for tjenestene. Koalisjonsavtalen hadde blitt enige om et såkalt førstegangskjøperprinsipp.

Dette ble gjort enda strengere i lovforslaget (fra mars 2014):
"Hvis utleier har gitt eiendomsmegleren en leilighet for å finne en passende leietaker for ham, er leietakeren under ingen omstendigheter forpliktet til å betale meglerhonoraret. Avtaler om å overføre plikten til å betale meglerhonorar til leietaker er ugyldige." og

"Meglerkontrakter mellom en person som er på utkikk etter en leilighet og eiendomsmegleren (megleren) inngås kun dersom personen som er på utkikk etter en leilighet, legger inn en søkeordre i tekstform (f.eks. e-post), og megleren skaffer den leiligheten som leieavtalen til slutt inngås for, utelukkende på grunnlag av denne søkeordren."

I henhold til det opprinnelige (førstegangs)kjøperprinsippet vil følgende meglermodeller kunne tenkes i praksis:

• Den potensielle leietakeren gir eiendomsmegleren oppdraget før utleieren. Den potensielle leietakeren betaler provisjonen ved vellykket formidling.
• Utleier gir eiendomsmegleren oppdraget før den potensielle leietakeren. Utleier betaler provisjonen (provisjonsfritt tilbud til den potensielle leietakeren).
• Utleier instruerer eiendomsmegleren om kun å tilby leiligheten til potensielle leietakere som allerede har gitt ham oppdraget. Den potensielle leietakeren betaler megleren og må ha gitt megleren oppdraget før utleieren.

Mulige scenarier:

• På ettertraktede steder og for attraktive leiligheter vil utleier ikke være den første som gir megleren oppdraget; provisjonen betales av den potensielle leietakeren.
• I mindre ettertraktede leiligheter og på mindre attraktive steder (mindre attraktive steder, for dyre) er det mer sannsynlig at utleier aktivt vil tilby leiligheten sin via eiendomsmegleren som første kjøper, uten provisjon til leietakeren - attraktive leiligheter vil kanskje ikke lenger bli tilbudt eller tilbys mindre aktivt, dvs. at de forsvinner fra markedet. For potensielle leietakere vil det være nødvendig å engasjere eiendomsmeglere på et svært tidlig tidspunkt for å lykkes i sin boligjakt.
• Utleierne vil forsøke å avtale høyere leiepriser for å dekke markedsføringskostnadene.
• Utleiere kan være taktiske og foretrekke å la en leilighet stå tom i 1-2 måneder før de er forpliktet til å betale provisjon.

Konklusjon: Hvis kjøper betaler-prinsippet innføres, vil det tegne seg et svært blandet bilde med mange tapere og noen vinnere. Et stort antall leiligheter med ettertraktet beliggenhet vil trolig rett og slett "forsvinne" og ikke lenger være synlige på markedet. Boligmarkedet vil bli mindre transparent og ikke lenger fungere like godt. For en del potensielle leietakere vil det bli billigere/gratis å finne bolig. Generelt vil tilbudet bli knappere, mindre oversiktlig og søkeprosessen vil bli betydelig vanskeligere. Lønnsomheten i mange utleieforhold vil falle som følge av høyere markedsføringskostnader og mer ledighet.

Alt i alt er vi forsiktig optimistiske, for etterspørselen etter møblerte leiligheter i München og omegn kommer til å fortsette med uforminsket styrke i tiden fremover. År etter år jobber vi raskt og effektivt for mange tusen potensielle leietakere og får tilbud og etterspørsel til å møtes. Bedriftene stoler på den høye kvaliteten på tjenestene våre, og de er i stor grad kundene våre. Vi håper at vi kan fortsette å tilby våre tjenester til potensielle leietakere og utleiere på samme høye nivå som tidligere. Vi gjør vårt beste for å forberede oss så godt som mulig på fremtidige lovreguleringer. Vi håper at de ansvarlige politikerne ikke tar populistiske beslutninger, men i stedet bruker sin makt til å skape et bedre og mer balansert boligmarked - også for utleiere som gjerne vil investere i nye leiligheter.

Hva kan du gjøre?

Bestellerprinsippet og husleiereguleringen kommer i en dobbeltpakke og kan ha en drastisk negativ innvirkning på lønnsomheten i din investering. Det er fortsatt ikke for sent. Vi vil gjerne be deg om å slutte deg til initiativet til IVD Immobilienverband Deutschland, som har lansert en underskriftskampanje mot innføringen av bestillingsprinsippet og for mer boligbygging.

Som vanlig vil vi holde deg oppdatert om relevante endringer.

Med vennlig hilsen Norbert Verbücheln