• 1. kvartal 2014 - afdæmpet efterspørgsel efter møblerede lejligheder i München
• Udsigter - godt 2. og 3. kvartal, vanskeligt 4. kvartal - høje færdiggørelsestal dæmper huslejerne
• Huslejekontrol og bestillingsprincip - socialistiske eksperimenter
  - Huslejekontrol
  - Princippet om (førstegangs)lejere
  - Mulige scenarier
  - Hvad kan man gøre?

1. kvartal 2014 - afdæmpet efterspørgsel efter møblerede lejligheder i München

2013 var præget af et ekstremt stramt udbud og meget høje huslejer. I december 2013 var efterspørgslen dog noget mere afdæmpet, og ikke alle lejligheder blev udlejet med det samme. Dette fortsatte i 1. kvartal. Det betød, at der i januar, februar og marts var et stort udbudsoverskud, som til dels skyldtes alt for høje huslejer. Nogle udlejere havde endnu ikke tilpasset sig det voksende udbud og den svagere efterspørgsel. De nye boligblokke, der er bygget i de seneste måneder med omkring 600 møblerede, overvejende 1-værelses lejligheder, begynder så småt at gøre sig gældende. Bygningen i Vogelweidestrasse i Bogenhausen med omkring 160 enheder begyndte dog først at blive udlejet i april/maj. Yderligere 700-1.000 enheder er stadig under opførelse eller i planlægningsfasen.

Mange udbydere støttes af vores indretningskonsulenter, så de kan positionere sig godt på det stadig mere konkurrenceprægede marked. Vores udlejere kan drage fordel af vores mangeårige erfaring.

Udsigter - godt 2. og 3. kvartal, vanskeligt 4. kvartal - høje færdiggørelsestal lægger en dæmper på lejepriserne

Siden slutningen af april har efterspørgslen i 2. kvartal været lidt bedre end året før. Vi forventer, at boligmarkedet forbliver relativt stramt i løbet af året og også i 3. kvartal. Det er typisk for årstiden. For 4. kvartal og vinteren forventer vi en opbremsning og - på grund af mange færdiggørelser af nye bygninger - en dæmpning af lejepriserne, især for 1-værelses lejligheder. Markedet vil blive aflastet af det høje investeringsniveau, og set fra Münchens bys perspektiv er det på rette vej: aflastning gennem nybyggeri. Den planlagte indførelse af et huslejestop og bestillerprincippet for ejendomsmæglerhonorarer vil virke mod hensigten og kan føre til betydelig turbulens og reducere investeringsviljen.

Huslejestop og køberprincip - socialistiske eksperimenter

Udlejere vil lide en betydelig ulempe med den planlagte nye regulering. I marts 2014 fremlagde det tyske justitsministerium et lovforslag om huslejekontrol og bestillerprincippet. Det skal efter planen vedtages inden parlamentets sommerferie i slutningen af juni. Det forventes at blive omsat til lov i begyndelsen af 2015 eller senest i sommeren 2015. Mens bestillingsprincippet for ejendomsmægleres vederlag er en føderal lov, skaber den føderale regering kun forudsætningerne for huslejeloftet for de føderale stater. Kun delstaten Bayern kan beslutte dette for München.

Huslejekontrol:

Nyudlejning af eksisterende lejligheder:
Hvis udlejerens husleje endnu ikke ligger over lejeindekset for byen München (lokal husleje), kan huslejen maksimalt forhøjes med 10 % over den lokale husleje. Der er planlagt beskyttelse af eksisterende lejeaftaler, som allerede ligger > 10 % over lejeindekset. Hvis ejendommen genudlejes, kan den tidligere leje fortsætte. En stigning er ikke mulig. Lejen er i praksis fastfrosset.

Udlejning af nybyggede lejligheder - første indflytning
Førstegangsudlejning skal være undtaget fra huslejestoppet, dvs. at huslejen for nybyggede lejligheder kan aftales frit. Hvis der sker et lejerskifte, kan lejen ikke forhøjes og behøver ikke at blive sat ned.

Ingen ved, hvordan man kommer ud af en sådan regulering. Selv om det kun er meningen, at den skal vare i 5 år, bliver det endnu sværere at komme ud af den - der er blevet eksperimenteret med huslejekontrol i mange lande. De har ført til en lavere investeringsvilje og en stigende boligmangel.

Konklusion: Hvis huslejestoppet bliver indført, vil det få alvorlige negative konsekvenser for mange boligejere. På lang sigt forventer eksperter en yderligere mangel på boliger på grund af en faldende investeringsvilje. Kun få lejere vil rent faktisk få gavn af det. En interessant artikel om dette i Manager Magazin Online: "Hvor investorer stadig kan købe nu"

Køberprincippet:

En anden massiv nedskæring truer fra en helt anden vinkel. Indtil nu har en ejendomsmæglers markedsføring af udlejningslejligheder i eftertragtede storbyer været gratis for udbyderen. Provisionen blev normalt betalt af lejeren. Det kan ændre sig drastisk. Den person, der giver ejendomsmægleren opgaven, skal betale for deres tjenester. I koalitionsaftalen var man blevet enige om et såkaldt førstegangskøberprincip.

Dette blev gjort endnu strengere i lovforslaget (fra marts 2014):
"Hvis udlejeren har givet ejendomsmægleren en lejlighed for at finde en passende lejer til ham, er lejeren under ingen omstændigheder forpligtet til at betale mæglersalæret. Aftaler om at videregive forpligtelsen til at betale mæglersalæret til lejeren er ugyldige." og

"Mæglerkontrakter mellem en person, der søger en lejlighed, og ejendomsmægleren (mægleren) indgås kun, hvis den person, der søger en lejlighed, afgiver en søgeordre i tekstform (f.eks. e-mail), og mægleren skaffer den lejlighed, som lejeaftalen endeligt indgås for, udelukkende på grundlag af denne søgeordre."

I henhold til det oprindelige (førstegangs)køberprincip ville følgende mæglermodeller være tænkelige i praksis:

• Den potentielle lejer bestiller ejendomsmægleren før udlejeren. Den kommende lejer betaler provisionen ved vellykket formidling.
• Udlejeren giver ejendomsmægleren opgaven før den kommende lejer. Udlejeren betaler provisionen (provisionsfrit tilbud til den kommende lejer).
• Udlejeren instruerer ejendomsmægleren i kun at tilbyde sin lejlighed til potentielle lejere, der allerede har bestilt ham. Den kommende lejer betaler ejendomsmægleren og skal have instrueret ejendomsmægleren før udlejeren.

Mulige scenarier:

• På eftertragtede steder og for attraktive lejligheder vil udlejeren ikke være den første, der giver mægleren opgaven; provisionen betales af den potentielle lejer.
• I mindre eftertragtede lejligheder og beliggenheder (mindre attraktive beliggenheder, for dyre) er det mere sandsynligt, at udlejeren aktivt vil udbyde sin lejlighed via ejendomsmægleren som den første køber, uden provision til lejeren - attraktive lejligheder vil måske ikke længere blive udbudt eller blive udbudt mindre aktivt, dvs. de vil forsvinde fra markedet. For potentielle lejere vil det være nødvendigt at instruere ejendomsmæglere meget tidligt for at få succes med deres lejlighedssøgning.
• Udlejerne vil forsøge at aftale højere huslejer for at dække markedsføringsomkostningerne.
• Udlejere kan være taktiske og foretrække at lade en lejlighed stå tom i 1-2 måneder, før de er forpligtet til at betale provision.

Konklusion: Hvis princippet om, at køber betaler, indføres, vil der opstå et meget blandet billede med mange tabere og nogle vindere. Et stort antal lejligheder på eftertragtede steder vil sandsynligvis simpelthen "forsvinde" og ikke længere være synlige på markedet. Boligmarkedet vil blive mindre gennemsigtigt og ikke længere fungere lige så godt. For nogle potentielle lejere vil det blive billigere/gratis at finde en bolig. Generelt vil udbuddet blive mindre, mindre gennemskueligt, og søgeprocessen vil blive betydeligt vanskeligere. Rentabiliteten af mange udlejninger vil falde som følge af højere markedsføringsomkostninger og flere ledige lejemål.

Samlet set ser vi forsigtigt optimistisk på situationen, da efterspørgslen efter møblerede lejligheder i München og omegn vil fortsætte med uformindsket styrke i fremtiden. År efter år arbejder vi hurtigt og effektivt for mange tusinde potentielle lejere og bringer udbud og efterspørgsel sammen. Virksomhederne stoler på den høje kvalitet af vores service og er overvejende vores kunder. Vi håber, at vi kan fortsætte med at tilbyde vores tjenester til potentielle lejere og udlejere på samme høje niveau som hidtil. Vi gør vores bedste for at forberede os så godt som muligt på fremtidige lovbestemmelser. Vi håber, at de ansvarlige politikere ikke træffer populistiske beslutninger, men i stedet bruger deres magt til at skabe et bedre og mere afbalanceret boligmarked - og det gælder også udlejere, som gerne vil investere i nye lejligheder.

Hvad kan du gøre?

"Bestellerprincippet" og huslejekontrol kommer i en dobbeltpakke og kan have en drastisk negativ indvirkning på rentabiliteten af din investering. Det er stadig ikke for sent. Vi vil gerne bede dig om at tilslutte dig initiativet fra IVD Immobilienverband Deutschland, som har lanceret en underskriftsindsamling mod indførelsen af bestillingsprincippet og til fordel for mere boligbyggeri.

Som sædvanlig vil vi holde dig opdateret om alle relevante ændringer.

Med venlig hilsen Norbert Verbücheln