• 1ο τρίμηνο του 2014 - υποτονική ζήτηση για επιπλωμένα διαμερίσματα στο Μόναχο
• Προοπτικές - καλό 2ο και 3ο τρίμηνο, δύσκολο 4ο τρίμηνο - υψηλά ποσοστά ολοκλήρωσης μειώνουν τα ενοίκια
• Έλεγχος ενοικίων και αρχή της παραγγελίας - σοσιαλιστικά πειράματα
  - Έλεγχος των ενοικίων
  - Αρχή του (πρώτου) ενοικιαστή
  - Πιθανά σενάρια
  - Τι μπορείτε να κάνετε;

1ο τρίμηνο του 2014 - υποτονική ζήτηση για επιπλωμένα διαμερίσματα στο Μόναχο

Το 2013 χαρακτηρίστηκε από εξαιρετικά περιορισμένη προσφορά και πολύ υψηλά ενοίκια. Τον Δεκέμβριο του 2013, ωστόσο, η ζήτηση ήταν κάπως υποτονική και δεν εκμισθώθηκαν σχεδόν αμέσως όλα τα διαμερίσματα. Αυτό συνεχίστηκε και το 1ο τρίμηνο. Ως αποτέλεσμα, τον Ιανουάριο, τον Φεβρουάριο και τον Μάρτιο σημειώθηκαν σημαντικά πλεονάσματα, εν μέρει λόγω των υπερβολικά υψηλών ζητούμενων ενοικίων. Ορισμένοι ιδιοκτήτες δεν είχαν ακόμη προσαρμοστεί στην αυξανόμενη προσφορά και την ασθενέστερη ζήτηση. Οι νέες πολυκατοικίες που χτίστηκαν τους τελευταίους μήνες με περίπου 600 επιπλωμένα διαμερίσματα, κυρίως 1 δωματίου, κάνουν σιγά σιγά αισθητή την παρουσία τους. Ωστόσο, το κτίριο στην Vogelweidestrasse στο Bogenhausen με περίπου 160 μονάδες άρχισε να ενοικιάζεται μόλις τον Απρίλιο/Μάιο. Άλλες 700 -1.000 μονάδες βρίσκονται ακόμη υπό κατασκευή ή σε φάση σχεδιασμού.

Πολλοί πάροχοι υποστηρίζονται από τους συμβούλους εσωτερικού σχεδιασμού μας, ώστε να μπορούν να τοποθετηθούν καλά στην ολοένα και πιο ανταγωνιστική αγορά. Οι ιδιοκτήτες μας μπορούν να επωφεληθούν από την πολυετή εμπειρία μας.

Προοπτικές - καλό 2ο και 3ο τρίμηνο, δύσκολο 4ο τρίμηνο - υψηλοί αριθμοί ολοκλήρωσης μειώνουν τις τιμές ενοικίασης

Από τα τέλη Απριλίου, η ζήτηση κατά το 2ο τρίμηνο ήταν ελαφρώς καλύτερη από ό,τι το προηγούμενο έτος. Αναμένουμε ότι η αγορά κατοικίας θα παραμείνει σχετικά σφιχτή στην περαιτέρω πορεία του έτους, καθώς και στο 3ο τρίμηνο. Αυτό είναι τυπικό για την εποχή του έτους. Για το 4ο τρίμηνο και το χειμώνα, αναμένουμε επιβράδυνση και - λόγω των πολλών ολοκληρώσεων νέων κτιρίων - εξασθένιση των τιμών των ενοικίων, ιδίως για διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου. Η αγορά θα ανακουφιστεί από το υψηλό επίπεδο επενδύσεων και βρίσκεται στο σωστό δρόμο από την άποψη του Δήμου Μονάχου: ανακούφιση μέσω νέων κατασκευών. Η σχεδιαζόμενη εισαγωγή ενός παγώματος των ενοικίων και η αρχή της παραγγελίας για τις αμοιβές των μεσιτών θα είναι αντιπαραγωγικές και θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε σημαντικές αναταράξεις και να μειώσουν την προθυμία για επενδύσεις.

Πλαφόν ενοικίου και αρχή του αγοραστή - σοσιαλιστικά πειράματα

Οι ιδιοκτήτες θα υποστούν σημαντικό μειονέκτημα με τη σχεδιαζόμενη νέα ρύθμιση. Τον Μάρτιο του 2014, το Ομοσπονδιακό Υπουργείο Δικαιοσύνης παρουσίασε σχέδιο νόμου με θέμα τον περιορισμό των ενοικίων και την αρχή της παραγγελίας. Προβλέπεται να ψηφιστεί πριν από τις θερινές διακοπές του κοινοβουλίου στα τέλη Ιουνίου. Αναμένεται να μεταφερθεί στο εθνικό δίκαιο στις αρχές του 2015 ή το αργότερο το καλοκαίρι του 2015. Ενώ η αρχή παραγγελίας για την αμοιβή των μεσιτών είναι ομοσπονδιακός νόμος, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση δημιουργεί μόνο τις προϋποθέσεις για το ανώτατο όριο ενοικίου για τα ομόσπονδα κρατίδια. Μόνο το ελεύθερο κρατίδιο της Βαυαρίας μπορεί να αποφασίσει σχετικά για το Μόναχο.

Έλεγχος των ενοικίων:

Νέα μίσθωση υφιστάμενων διαμερισμάτων:
Εάν το μίσθωμα του ιδιοκτήτη δεν είναι ακόμη πάνω από τον δείκτη ενοικίου της πόλης του Μονάχου (τοπικό μίσθωμα), το μίσθωμα μπορεί να αυξηθεί κατά μέγιστο 10% πάνω από το τοπικό μίσθωμα. Προβλέπεται προστασία για υφιστάμενες μισθώσεις που είναι ήδη >10 % πάνω από τον δείκτη ενοικίου. Εάν το ακίνητο εκμισθωθεί εκ νέου, το προηγούμενο μίσθωμα μπορεί να συνεχιστεί. Δεν είναι δυνατή η αύξηση. Τα ενοίκια ουσιαστικά παγώνουν.

Εκμίσθωση νεόδμητων διαμερισμάτων - πρώτη χρήση
Η πρώτη κατάληψη εξαιρείται από το πάγωμα των ενοικίων, δηλαδή το μίσθωμα για νεόδμητα διαμερίσματα μπορεί να συμφωνηθεί ελεύθερα. Εάν υπάρξει αλλαγή ενοικιαστή, το μίσθωμα δεν μπορεί να αυξηθεί και δεν χρειάζεται να μειωθεί.

Κανείς δεν ξέρει πώς μπορεί να ξεφύγει από μια τέτοια ρύθμιση. Παρόλο που προβλέπεται να διαρκέσει μόνο 5 χρόνια, θα είναι ακόμη πιο δύσκολο να τερματιστεί - πειράματα με τον έλεγχο των ενοικίων έχουν γίνει σε πολλές χώρες. Έχουν οδηγήσει σε χαμηλότερη προθυμία για επενδύσεις και σε αυξανόμενη έλλειψη κατοικιών.

Συμπέρασμα: Εάν το πάγωμα των ενοικίων εισαχθεί, θα έχει σοβαρές αρνητικές συνέπειες για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων. Μακροπρόθεσμα, οι ειδικοί αναμένουν περαιτέρω έλλειψη στην προσφορά κατοικιών λόγω της μειωμένης προθυμίας για επενδύσεις. Λίγοι ενοικιαστές θα ωφεληθούν πραγματικά. Ένα ενδιαφέρον άρθρο σχετικά με το θέμα αυτό στο Manager Magazin Online: " Where investors still can buy now"

Αρχή του αγοραστή:

Μια άλλη μαζική περικοπή απειλεί από μια εντελώς διαφορετική οπτική γωνία. Μέχρι τώρα, η εμπορία ενοικιαζομένων διαμερισμάτων από μεσίτη σε περιζήτητες μητροπόλεις ήταν δωρεάν για τον πάροχο. Την προμήθεια πλήρωνε συνήθως ο ενοικιαστής. Αυτό θα μπορούσε να αλλάξει δραστικά. Το πρόσωπο που αναθέτει στον μεσίτη θα πρέπει να πληρώνει για τις υπηρεσίες του. Η συμφωνία συνασπισμού είχε συμφωνήσει στη λεγόμενη αρχή του αγοραστή πρώτης χρήσης.

Αυτό έγινε ακόμη πιο αυστηρό στο σχέδιο νόμου (από τον Μάρτιο του 2014):
"Εάν ο ιδιοκτήτης έχει αναθέσει στον μεσίτη ένα διαμέρισμα για να του βρει έναν κατάλληλο ενοικιαστή, ο ενοικιαστής δεν υποχρεούται σε καμία περίπτωση να καταβάλει την αμοιβή μεσιτείας. Συμφωνίες για τη μετακύλιση της υποχρέωσης καταβολής της αμοιβής διαμεσολάβησης στον ενοικιαστή είναι άκυρες." και

"Συμβάσεις μεσιτείας μεταξύ ενός προσώπου που αναζητά διαμέρισμα και του μεσίτη ακινήτων (μεσίτη) συνάπτονται μόνο εάν το πρόσωπο που αναζητά διαμέρισμα δίνει εντολή αναζήτησης σε μορφή κειμένου (π.χ. e-mail) και ο μεσίτης προμηθεύεται το διαμέρισμα για το οποίο τελικά συνάπτεται η σύμβαση μίσθωσης αποκλειστικά βάσει αυτής της εντολής αναζήτησης."

Σύμφωνα με την αρχή του αρχικού (πρώτου) αγοραστή, στην πράξη θα ήταν νοητά τα ακόλουθα μοντέλα διαμεσολάβησης:

• Ο υποψήφιος ενοικιαστής αναθέτει στον μεσίτη πριν από τον ιδιοκτήτη. Ο υποψήφιος ενοικιαστής καταβάλλει την προμήθεια μετά την επιτυχή μεσιτεία.
• Ο ιδιοκτήτης αναθέτει στον κτηματομεσίτη πριν από τον υποψήφιο ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης πληρώνει την προμήθεια (προσφορά χωρίς προμήθεια για τον υποψήφιο ενοικιαστή).
• Ο ιδιοκτήτης δίνει εντολή στον μεσίτη να προσφέρει το διαμέρισμά του μόνο σε υποψήφιους ενοικιαστές που τον έχουν ήδη αναθέσει. Ο υποψήφιος ενοικιαστής πληρώνει τον μεσίτη και πρέπει να έχει αναθέσει στον μεσίτη πριν από τον ιδιοκτήτη.

Πιθανά σενάρια:

• Σε περιζήτητες τοποθεσίες και για ελκυστικά διαμερίσματα, οι ιδιοκτήτες δεν ενεργούν ως το πρώτο πρόσωπο που αναθέτει στον μεσίτη- η προμήθεια καταβάλλεται από τον υποψήφιο ενοικιαστή.
• Σε λιγότερο περιζήτητα διαμερίσματα και τοποθεσίες (λιγότερο ελκυστικές τοποθεσίες, πολύ ακριβά), ο ιδιοκτήτης είναι πιθανότερο να προσφέρει ενεργά το διαμέρισμά του μέσω του μεσίτη ως πρώτος αγοραστής, χωρίς προμήθεια για τον ενοικιαστή - τα ελκυστικά διαμερίσματα ενδέχεται να μην προσφέρονται πλέον ενεργά ή λιγότερο ενεργά, δηλαδή να εξαφανιστούν από την αγορά. Για τους υποψήφιους ενοικιαστές, θα είναι απαραίτητο να αναθέσουν σε μεσίτες πολύ έγκαιρα τις εντολές τους, προκειμένου να είναι επιτυχείς στην αναζήτηση διαμερίσματος.
• Οι ιδιοκτήτες θα προσπαθήσουν να συμφωνήσουν υψηλότερα ενοίκια για να καλύψουν το κόστος μάρκετινγκ.
• Οι ιδιοκτήτες μπορεί να είναι τακτικιστές και να προτιμούν να αφήσουν ένα διαμέρισμα άδειο για 1-2 μήνες πριν υποχρεωθούν να πληρώσουν προμήθεια.

Συμπέρασμα: Εάν εισαχθείη αρχή "ο αγοραστής πληρώνει", θα διαμορφωθεί μια πολύ μικτή εικόνα με πολλούς χαμένους και κάποιους κερδισμένους. Ένας μεγάλος αριθμός διαμερισμάτων σε περιζήτητες τοποθεσίες θα "εξαφανιστεί" και δεν θα είναι πλέον ορατά στην αγορά. Η αγορά κατοικίας θα γίνει λιγότερο διαφανής και δεν θα λειτουργεί πλέον το ίδιο καλά. Για ορισμένους υποψήφιους ενοικιαστές, η εξεύρεση στέγης θα γίνει φθηνότερη/δωρεάν. Γενικά, η προσφορά θα γίνει πιο σπάνια, λιγότερο διαφανής και η διαδικασία αναζήτησης θα γίνει σημαντικά πιο δύσκολη. Η κερδοφορία πολλών εκμισθώσεων θα μειωθεί ως αποτέλεσμα του υψηλότερου κόστους μάρκετινγκ και των περισσότερων κενών κατοικιών.

Συνολικά, είμαστε συγκρατημένα αισιόδοξοι για την κατάσταση, καθώς η ζήτηση για επιπλωμένα διαμερίσματα στο Μόναχο και την ευρύτερη περιοχή θα συνεχιστεί αμείωτη και στο μέλλον. Χρόνο με το χρόνο, εργαζόμαστε γρήγορα και αποτελεσματικά για πολλές χιλιάδες υποψήφιους ενοικιαστές και φέρνουμε κοντά την προσφορά και τη ζήτηση. Οι εταιρείες εμπιστεύονται την υψηλή ποιότητα των υπηρεσιών μας και είναι κατά κύριο λόγο πελάτες μας. Ελπίζουμε ότι θα είμαστε σε θέση να συνεχίσουμε να προσφέρουμε τις υπηρεσίες μας σε υποψήφιους ενοικιαστές και ιδιοκτήτες στο ίδιο υψηλό επίπεδο με το παρελθόν. Κάνουμε ό,τι μπορούμε για να προετοιμαστούμε όσο το δυνατόν καλύτερα για τις μελλοντικές νομικές ρυθμίσεις. Ελπίζουμε ότι οι αρμόδιοι πολιτικοί δεν θα λάβουν λαϊκίστικες αποφάσεις, αλλά αντίθετα θα χρησιμοποιήσουν την εξουσία τους για μια καλύτερη και πιο ισορροπημένη αγορά κατοικίας - και αυτό περιλαμβάνει και τους ιδιοκτήτες που είναι πρόθυμοι να επενδύσουν σε νέα διαμερίσματα.

Τι μπορείτε να κάνετε;

Το "Bestellerprinzip" και ο έλεγχος των ενοικίων πρόκειται να έρθουν σε διπλό πακέτο και μπορεί να έχουν δραστικά αρνητικό αντίκτυπο στην κερδοφορία της επένδυσής σας. Δεν είναι ακόμα πολύ αργά. Θα θέλαμε να σας ζητήσουμε να συμμετάσχετε στην πρωτοβουλία της IVD Immobilienverband Deutschland, η οποία έχει ξεκινήσει ένα ψήφισμα κατά της εισαγωγής της αρχής της παραγγελιοληψίας και υπέρ της κατασκευής περισσότερων κατοικιών.

Ως συνήθως, θα σας κρατάμε ενήμερους για κάθε σχετική αλλαγή.

Δικός σας, Norbert Verbücheln