• 1:a kvartalet 2014 - dämpad efterfrågan på möblerade lägenheter i München
• Utsikter - bra 2:a och 3:e kvartal, svårt 4:e kvartal - höga färdigställandegrader dämpar hyrorna
• Hyresreglering och beställningsprincip - socialistiska experiment
  - Hyresreglering
  - Principen om (förstagångs-)hyresgäst
  - Möjliga scenarier
  - Vad kan man göra?

1:a kvartalet 2014 - dämpad efterfrågan på möblerade lägenheter i München

2013 kännetecknades av ett extremt begränsat utbud och mycket höga hyror. I december 2013 var dock efterfrågan något dämpad och alla lägenheter blev inte uthyrda direkt. Detta fortsatte under 1:a kvartalet. I januari, februari och mars rådde därför ett betydande utbudsöverskott, delvis på grund av alltför höga begärda hyror. Vissa hyresvärdar hade ännu inte anpassat sig till det växande utbudet och den svagare efterfrågan. De senaste månadernas nya bostadshus med ca 600 möblerade lägenheter, främst 1-rumslägenheter, börjar så sakteliga göra sig gällande. Byggnaden på Vogelweidestrasse i Bogenhausen med cirka 160 lägenheter började dock inte hyras ut förrän i april/maj. Ytterligare 700-1.000 lägenheter är fortfarande under uppförande eller i planeringsfasen.

Många leverantörer får stöd av våra inredningskonsulter så att de kan positionera sig väl på den alltmer konkurrensutsatta marknaden. Våra hyresvärdar kan dra nytta av vår mångåriga erfarenhet.

Utsikter - bra 2:a och 3:e kvartal, svårt 4:e kvartal - höga färdigställandegrader dämpar hyrespriserna

Sedan slutet av april har efterfrågan under det 2:a kvartalet varit något bättre än föregående år. Vi förväntar oss att bostadsmarknaden kommer att förbli relativt stram under resten av året och även under det 3:e kvartalet. Detta är typiskt för årstiden. För 4:e kvartalet och vintern räknar vi med en avmattning och - på grund av många färdigställda nybyggnationer - en dämpning av hyrespriserna, särskilt för lägenheter med 1 sovrum. Marknaden kommer att avlastas av den höga investeringsnivån och är, ur staden Münchens perspektiv, på rätt väg: avlastning genom nybyggnation. Det planerade införandet av hyresstopp och beställarprincip för mäklararvoden är kontraproduktivt och kan leda till stor turbulens och minskad investeringsvilja.

Hyrestak och köparprincip - socialistiska experiment

Hyresvärdar kommer att drabbas av en avsevärd nackdel med den planerade nya regleringen. I mars 2014 presenterade det federala justitieministeriet ett lagförslag om hyresreglering och beställarprincipen. Lagförslaget ska enligt planerna antas före parlamentets sommaruppehåll i slutet av juni. Det förväntas införlivas i lagen i början av 2015 eller senast sommaren 2015. Även om principen för ersättning till fastighetsmäklare är en federal lag, skapar den federala regeringen endast förutsättningar för ett hyrestak för delstaterna. Endast delstaten Bayern kan besluta om detta för München.

Hyresreglering:

Nyuthyrning av befintliga lägenheter:
Om hyresvärdens hyra ännu inte ligger över hyresindex för staden München (lokal hyra) kan hyran höjas till maximalt 10% över den lokala hyran. Skydd planeras för befintliga hyresavtal som redan ligger > 10 % över hyresindex. Om fastigheten hyrs ut på nytt kan den tidigare hyran fortsätta att gälla. En höjning är inte möjlig. Hyrorna är i praktiken frysta.

Uthyrning av nybyggda lägenheter - första inflyttning
Förstagångsförhyrningar ska undantas från hyresstoppet, dvs. hyran för nybyggda lägenheter kan avtalas fritt. Vid byte av hyresgäst kan hyran inte höjas och behöver inte heller sänkas.

Ingen vet hur man ska ta sig ur en sådan reglering. Även om den bara är tänkt att gälla i 5 år kommer det att bli ännu svårare att få den att upphöra - experiment med hyresregleringar har genomförts i många länder. De har lett till en lägre investeringsvilja och en ökande bostadsbrist.

Slutsats: Om hyresstoppet införs kommer det att få allvarliga negativa konsekvenser för många husägare. På lång sikt räknar experterna med en ytterligare brist på bostäder på grund av en minskad investeringsvilja. Få hyresgäster kommer faktiskt att gynnas. En intressant artikel om detta i Manager Magazin Online: "Där investerare fortfarande kan köpa nu"

Köparens princip:

En annan massiv nedskärning hotar från en helt annan vinkel. Hittills har en fastighetsmäklares marknadsföring av hyreslägenheter i eftertraktade storstäder varit kostnadsfri för uthyraren. Provisionen betalades vanligtvis av hyresgästen. Detta kan komma att förändras drastiskt. Den som anlitar fastighetsmäklaren ska betala för dennes tjänster. I koalitionsavtalet hade man kommit överens om en så kallad förstagångsköpareprincip.

Detta gjordes ännu strängare i lagförslaget (från mars 2014):
"Om hyresvärden har gett fastighetsmäklaren en lägenhet för att hitta en lämplig hyresgäst åt honom, är hyresgästen under inga omständigheter skyldig att betala förmedlingsavgiften. Avtal om att överföra skyldigheten att betala förmedlingsarvodet till hyresgästen är ogiltiga." och

"Förmedlingsuppdrag mellan en bostadssökande och en fastighetsmäklare (mäklare) ingås endast om den bostadssökande lämnar en sökorder i textform (t.ex. e-post) och mäklaren förmedlar den bostad för vilken hyresavtalet slutligen ingås uteslutande på grundval av denna sökorder."

Enligt principen om den ursprungliga köparen (förstagångsköparen) skulle följande förmedlingsmodeller vara tänkbara i praktiken:

• Den blivande hyresgästen ger mäklaren i uppdrag att förmedla bostaden före hyresvärden. Den blivande hyresgästen betalar provisionen vid framgångsrik förmedling.
• Hyresvärden ger mäklaren i uppdrag före den blivande hyresgästen. Hyresvärden betalar provisionen (provisionsfritt erbjudande för den blivande hyresgästen).
• Hyresvärden instruerar fastighetsmäklaren att endast erbjuda sin lägenhet till blivande hyresgäster som redan har gett honom i uppdrag. Den blivande hyresgästen betalar mäklaren och måste ha anlitat mäklaren före hyresvärden.

Möjliga scenarier:

• I eftertraktade lägen och för attraktiva lägenheter kommer hyresvärden inte att vara den första som ger mäklaren uppdraget; provisionen betalas av den blivande hyresgästen.
• I mindre eftertraktade lägenheter och lägen (mindre attraktiva lägen, för dyra) är det mer sannolikt att hyresvärden aktivt erbjuder sin lägenhet via mäklaren som första köpare, utan provision för hyresgästen - attraktiva lägenheter kanske inte längre erbjuds eller erbjuds mindre aktivt, dvs. de försvinner från marknaden. För presumtiva hyresgäster kommer det att vara nödvändigt att anlita fastighetsmäklare mycket tidigt för att lyckas med sin bostadssökning.
• Hyresvärdarna kommer att försöka komma överens om högre hyror för att täcka marknadsföringskostnaderna.
• Hyresvärdar kan vara taktiska och föredra att låta en lägenhet stå tom i 1-2 månader innan de är skyldiga att betala provision.

Slutsats: Om principen om att köparen betalar införs kommer en mycket blandad bild att framträda med många förlorare och några vinnare. Ett stort antal lägenheter i eftertraktade lägen kommer förmodligen helt enkelt att "försvinna" och inte längre vara synliga på marknaden. Bostadsmarknaden kommer att bli mindre transparent och inte längre fungera lika bra. För vissa presumtiva hyresgäster blir det billigare/gratis att hitta en bostad. Generellt kommer utbudet att bli mindre, mindre transparent och sökprocessen kommer att bli betydligt svårare. Lönsamheten för många uthyrningar kommer att sjunka till följd av högre marknadsföringskostnader och fler vakanser.

Sammantaget ser vi försiktigt optimistiskt på situationen, eftersom efterfrågan på möblerade lägenheter i München med omnejd kommer att fortsätta med oförminskad styrka framöver. År efter år arbetar vi snabbt och effektivt för många tusen presumtiva hyresgäster och för samman utbud och efterfrågan. Företagen litar på den höga kvaliteten på våra tjänster och är till övervägande del våra kunder. Vi hoppas att vi ska kunna fortsätta att erbjuda våra tjänster till presumtiva hyresgäster och hyresvärdar på samma höga nivå som tidigare. Vi gör vårt bästa för att förbereda oss så väl som möjligt inför kommande lagregleringar. Vi hoppas att de ansvariga politikerna inte fattar populistiska beslut utan istället använder sin makt för en bättre och mer balanserad bostadsmarknad - och det inkluderar hyresvärdar som gärna investerar i nya lägenheter.

Vad kan du göra?

"Bestellerprinzip" och hyresreglering kommer i ett dubbelpaket och kan få en drastisk negativ inverkan på lönsamheten i din investering. Det är fortfarande inte för sent. Vi vill be dig att ansluta dig till initiativet från IVD Immobilienverband Deutschland, som har startat en namninsamling mot införandet av beställningsprincipen och för ett ökat bostadsbyggande.

Som vanligt kommer vi att hålla er uppdaterade om alla relevanta förändringar.

Med vänlig hälsning, Norbert Verbücheln