• 2014 első negyedéve - visszafogott kereslet a müncheni bútorozott lakások iránt
• Kilátások - jó 2. és 3. negyedév, nehéz 4. negyedév - a magas befejezési számok visszafogják a bérleti díjakat.
• Lakbérszabályozás és rendezési elv - szocialista kísérletek
  - Bérletszabályozás
  - (Első bérlői) elv
  - Lehetséges forgatókönyvek
  - Mit lehet tenni?

2014 első negyedéve - visszafogott kereslet a müncheni bútorozott lakások iránt

A 2013-as évet rendkívül szűkös kínálat és nagyon magas bérleti díjak jellemezték. 2013 decemberében azonban a kereslet kissé visszafogott volt, és nem minden lakást adtak ki szinte azonnal. Ez az 1. negyedévben is folytatódott. Ennek következtében januárban, februárban és márciusban jelentős kínálati többlet keletkezett, részben a túl magas bérleti díjak miatt. Néhány bérbeadó még nem alkalmazkodott a növekvő kínálathoz és a gyengébb kereslethez. Az elmúlt hónapokban épült új lakótömbök, amelyekben mintegy 600 bútorozott, túlnyomórészt 1 szobás lakás található, lassan éreztetik hatásukat. A bogenhauseni Vogelweidestrasse-ban található, mintegy 160 lakást tartalmazó épület azonban csak április-májusban kezdte meg a bérbeadást. További 700-1000 egység még építés alatt vagy tervezési fázisban van.

Számos szolgáltatót belsőépítészeti tanácsadóink támogatnak, hogy jól pozícionálhassák magukat az egyre élesedő piaci versenyben. Bérbeadóink sokéves tapasztalatunkból profitálhatnak.

Kilátások - jó 2. és 3. negyedév, nehéz 4. negyedév - a magas befejezési számok visszafogják a bérleti díjakat.

Április vége óta a 2. negyedévben a kereslet valamivel jobb volt, mint az előző évben. Várakozásaink szerint a lakáspiac az év további részében és a 3. negyedévben is viszonylag feszes marad. Ez jellemző az évszakra. A 4. negyedévre és a télre vonatkozóan lassulásra és - a sok új épület befejezése miatt - a bérleti árak csökkenésére számítunk, különösen az 1 hálószobás lakások esetében. A piacot a magas beruházási szint enyhíti, és München város szempontjából jó úton halad: az új építkezések révén történő enyhítés. A lakbérek befagyasztásának és az ingatlanközvetítői díjak megrendelési elvének tervezett bevezetése kontraproduktív lesz, és jelentős turbulenciákhoz vezethet, valamint csökkentheti a beruházási hajlandóságot.

Lakbérplafon és megrendelői elv - szocialista kísérletek

A bérbeadók jelentős hátrányt szenvednek a tervezett új szabályozással. A szövetségi igazságügyi minisztérium 2014 márciusában törvénytervezetet terjesztett elő a lakbérkorlátozás és a megrendelői elv tárgyában. A tervek szerint még a június végi parlamenti nyári szünet előtt elfogadják. Várhatóan 2015 elején, de legkésőbb 2015 nyarán ültetik át a törvénybe. Míg az ingatlanközvetítői díjazásra vonatkozó rendező elv szövetségi törvény, addig a szövetségi kormány csak a bérleti díj felső határának előfeltételeit teremti meg a szövetségi államok számára. München esetében erről csak Bajorország szabadállam dönthet.

Lakbérkorlátozás:

Meglévő lakások újbóli bérbeadása:
Ha a bérbeadó bérleti díja még nem haladja meg München város lakbérindexét (helyi lakbér), akkor a bérleti díjat legfeljebb 10%-kal lehet a helyi lakbér fölé emelni. Védelmet terveznek a meglévő bérleti szerződések esetében, amelyek már > 10 %-kal a lakbérindex felett vannak. Ha az ingatlant újra bérbe adják, a korábbi bérleti díj folytatható. Emelésre nincs lehetőség. A bérleti díjakat gyakorlatilag befagyasztják.

Új építésű lakások bérbeadása - első bérbeadás
Az első bérbeadás mentesül a bérleti díj befagyasztása alól, azaz az új építésű lakások bérleti díja szabadon megállapítható. Bérlőcsere esetén a bérleti díjat nem lehet emelni és nem kell csökkenteni.

Senki sem tudja, hogyan lehet kibújni egy ilyen szabályozás alól. Bár csak 5 évre tervezik, még nehezebb lesz megszüntetni - a lakbérszabályozással számos országban kísérleteztek már. Ezek alacsonyabb beruházási hajlandósághoz és növekvő lakáshiányhoz vezettek.

Következtetés: Ha a lakbérbefagyasztást bevezetik, annak sok lakástulajdonosra nézve súlyos negatív következményei lesznek. Hosszú távon a szakértők a csökkenő beruházási hajlandóság miatt a lakáskínálat további szűkülésére számítanak. Kevés bérlő fog ténylegesen profitálni belőle. Érdekes cikk erről a Manager Magazin Online-ban: " Hol vásárolhatnak még most a befektetők"

Vásárlói elv:

Egy másik hatalmas vágás teljesen más oldalról fenyeget. Eddig a keresett metropoliszokban a bérlakások ingatlanügynök általi értékesítése a szolgáltató számára ingyenes volt. A jutalékot általában a bérlő fizette. Ez drasztikusan megváltozhat. Aki megbízza az ingatlanközvetítőt, annak kell fizetnie a szolgáltatásaiért. A koalíciós megállapodásban megállapodtak az úgynevezett első vásárlói elvről.

Ezt a törvénytervezetben (2014 márciusától) még szigorúbbá tették:
"Ha a bérbeadó az ingatlanközvetítőnek adott megbízást arra, hogy megfelelő bérlőt találjon neki, a bérlő semmilyen körülmények között nem köteles a közvetítői díjat megfizetni. Érvénytelenek azok a megállapodások, amelyek a közvetítői díj megfizetésének kötelezettségét a bérlőre hárítják." és

"A lakást kereső személy és az ingatlanközvetítő (közvetítő) között csak akkor jön létre közvetítői szerződés, ha a lakást kereső személy szöveges formában (pl. e-mailben) keresési megbízást ad, és a közvetítő kizárólag e keresési megbízás alapján közvetíti a lakást, amelyre a bérleti szerződés végül megkötésre kerül.""

Az eredeti (első vásárló) elv alapján a gyakorlatban a következő közvetítői modellek lennének elképzelhetők:

• A leendő bérlő a bérbeadó előtt megbízza az ingatlanközvetítőt. A leendő bérlő a sikeres közvetítés után fizeti a jutalékot.
• A bérbeadó a leendő bérlő előtt megbízza az ingatlanközvetítőt. A bérbeadó fizeti a jutalékot (jutalékmentes ajánlat a leendő bérlő számára).
• A bérbeadó utasítja az ingatlanközvetítőt, hogy csak olyan leendő bérlőknek ajánlja fel a lakását, akik már megbízták őt. A leendő bérlő fizet az ingatlanközvetítőnek, és a bérbeadó előtt kell megbíznia az ingatlanközvetítőt.

Lehetséges forgatókönyvek:

• Keresett helyeken és vonzó lakások esetében a főbérbeadó nem az ingatlanügynököt bízza meg elsőként; a jutalékot a leendő bérlő fizeti.
• Kevésbé keresett lakásokban és helyszíneken (kevésbé vonzó helyszíneken, túl drágán) a bérbeadó nagyobb valószínűséggel kínálja fel aktívan a lakását az ingatlanügynökön keresztül, mint első vevő, jutalékmentesen a bérlő számára - a vonzó lakásokat esetleg már nem vagy kevésbé aktívan kínálják fel, azaz eltűnnek a piacról. A leendő bérlők számára szükséges lesz, hogy nagyon korán megbízzák az ingatlanügynököket, hogy sikerrel járjanak a lakáskeresésben.
• A bérbeadók megpróbálnak majd magasabb bérleti díjakban megállapodni, hogy fedezni tudják a marketingköltségeket.
• A bérbeadók taktikázhatnak, és inkább 1-2 hónapig üresen hagyják a lakást, mielőtt jutalékot kellene fizetniük.

Következtetés: Ha bevezetika "vevő fizet" elvet, nagyon vegyes kép alakul ki, sok vesztessel és néhány nyertessel. A keresett helyeken lévő lakások nagy része valószínűleg egyszerűen "eltűnik", és többé nem lesz látható a piacon. A lakáspiac kevésbé átláthatóvá válik, és többé nem fog olyan jól működni. Egyes leendő bérlők számára a lakáskeresés olcsóbbá/ingyenessé válik. Általánosságban elmondható, hogy a kínálat szűkülni fog, kevésbé lesz átlátható, és a keresési folyamat jelentősen megnehezül. A magasabb marketingköltségek és az üres lakások számának növekedése miatt számos bérbeadás jövedelmezősége csökkenni fog.

Összességében óvatosan optimisták vagyunk a helyzetet illetően, mivel a bútorozott lakások iránti kereslet Münchenben és környékén a jövőben is töretlen marad. Évről évre gyorsan és hatékonyan dolgozunk sok ezer leendő bérlőért, és hozzuk össze a keresletet és a kínálatot. A cégek bíznak szolgáltatásunk magas színvonalában, és túlnyomórészt ügyfeleink. Reméljük, hogy továbbra is ugyanolyan magas színvonalon tudjuk majd szolgáltatásainkat nyújtani a leendő bérlőknek és bérbeadóknak, mint eddig. Mindent megteszünk azért, hogy a lehető legjobban felkészüljünk a jövőbeni jogi szabályozásra. Reméljük, hogy a felelős politikusok nem populista döntéseket hoznak, hanem hatalmukat egy jobb és kiegyensúlyozottabb lakáspiac érdekében használják majd - és ebbe beletartoznak azok a bérbeadók is, akik szívesen fektetnek be új lakásokba.

Ön mit tehet?

A "Bestellerprinzip" és a lakbérszabályozás kettős csomagban érkezik, és drasztikusan negatív hatással lehet az Ön befektetésének jövedelmezőségére. Még mindig nem késő. Arra kérjük Önt, hogy csatlakozzon az IVD Immobilienverband Deutschland kezdeményezéséhez, amely petíciót indított a megrendelői elv bevezetése ellen és a több lakásépítés mellett.

Szokás szerint folyamatosan tájékoztatni fogjuk Önöket a vonatkozó változásokról.

Üdvözlettel, Norbert Verbücheln