• I kwartał 2014 r. - niski popyt na umeblowane mieszkania w Monachium
• Perspektywy - dobry II i III kwartał, trudny IV kwartał - wysokie wskaźniki ukończenia obniżają czynsze
• Kontrola czynszów i zasada kolejności - socjalistyczne eksperymenty
  - Kontrola czynszów
  - Zasada (pierwszego) najemcy
  - Możliwe scenariusze
  - Co można zrobić?

Pierwszy kwartał 2014 roku - niski popyt na umeblowane mieszkania w Monachium

Rok 2013 charakteryzował się wyjątkowo niską podażą i bardzo wysokimi czynszami. W grudniu 2013 r. popyt był jednak nieco stonowany i nie każde mieszkanie zostało wynajęte niemal natychmiast. Sytuacja ta utrzymywała się również w pierwszym kwartale. W rezultacie w styczniu, lutym i marcu odnotowano znaczną nadwyżkę podaży, częściowo z powodu zbyt wysokich czynszów wywoławczych. Niektórzy wynajmujący nie dostosowali się jeszcze do rosnącej podaży i słabnącego popytu. Nowe bloki mieszkalne wybudowane w ostatnich miesiącach z około 600 umeblowanymi, głównie 1-pokojowymi mieszkaniami powoli dają o sobie znać. Jednak budynek przy Vogelweidestrasse w Bogenhausen z około 160 mieszkaniami zaczął być wynajmowany dopiero na przełomie kwietnia i maja. Kolejne 700-1000 mieszkań jest nadal w budowie lub w fazie planowania.

Wielu oferentów jest wspieranych przez naszych konsultantów ds. aranżacji wnętrz, dzięki czemu mogą dobrze pozycjonować się na coraz bardziej konkurencyjnym rynku. Wynajmujący mogą korzystać z naszego wieloletniego doświadczenia.

Perspektywy - dobry II i III kwartał, trudny IV kwartał - wysoka liczba ukończonych inwestycji obniża ceny najmu

Od końca kwietnia popyt w II kwartale był nieco lepszy niż rok wcześniej. Spodziewamy się, że rynek mieszkaniowy pozostanie stosunkowo napięty w dalszej części roku, a także w III kwartale. Jest to typowe dla tej pory roku. W czwartym kwartale i zimą spodziewamy się spowolnienia i - ze względu na wiele nowych budynków - obniżenia cen wynajmu, zwłaszcza mieszkań 1-pokojowych. Rynek odczuje ulgę dzięki wysokiemu poziomowi inwestycji, a z perspektywy miasta Monachium jest na dobrej drodze: ulga poprzez nowe budownictwo. Planowane wprowadzenie zamrożenia czynszów i zasady zamawiania opłat za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami przyniesie efekt przeciwny do zamierzonego i może doprowadzić do znacznych zawirowań i zmniejszenia chęci do inwestowania.

Limit czynszu i zasada kupującego - socjalistyczne eksperymenty

Właściciele nieruchomości ucierpią na planowanych nowych regulacjach. W marcu 2014 r. Federalne Ministerstwo Sprawiedliwości przedstawiło projekt ustawy w sprawie kontroli czynszu i zasady zamawiania. Ustawa ma zostać przyjęta przed letnią przerwą parlamentarną pod koniec czerwca. Oczekuje się, że zostanie on transponowany do prawa na początku 2015 roku lub najpóźniej latem 2015 roku. Podczas gdy zasada wynagradzania pośredników w obrocie nieruchomościami jest prawem federalnym, rząd federalny tworzy jedynie warunki wstępne dla limitu czynszu dla krajów związkowych. Jedynie Wolne Państwo Bawaria może podjąć decyzję w sprawie Monachium.

Kontrola czynszów:

Nowy wynajem istniejących mieszkań:
Jeśli czynsz wynajmującego nie przekracza jeszcze wskaźnika czynszu miasta Monachium (czynsz lokalny), czynsz może zostać podniesiony maksymalnie do 10% powyżej czynszu lokalnego. Przewiduje się ochronę istniejących umów najmu, które są już > 10% powyżej wskaźnika czynszu. Jeśli nieruchomość zostanie ponownie wynajęta, poprzedni czynsz może być kontynuowany. Podwyżka nie jest możliwa. Czynsze są skutecznie zamrożone.

Wynajem nowo wybudowanych mieszkań - pierwsze zasiedlenie
Pierwsze zasiedlenie ma być wyłączone z zamrożenia czynszu, tj. czynsz za nowo wybudowane mieszkania może być dowolnie ustalany. W przypadku zmiany najemcy czynsz nie może zostać podwyższony i nie musi zostać obniżony.

Nikt nie wie, jak wyplątać się z takiej regulacji. Choć ma ona obowiązywać tylko przez 5 lat, to jeszcze trudniej będzie ją zakończyć - eksperymenty z kontrolą czynszów były przeprowadzane w wielu krajach. Doprowadziły one do niższej skłonności do inwestowania i rosnącego niedoboru mieszkań.

Wniosek: Jeśli zamrożenie czynszów zostanie wprowadzone, będzie to miało poważne negatywne konsekwencje dla wielu właścicieli domów. W dłuższej perspektywie eksperci przewidują dalszy niedobór podaży mieszkań ze względu na malejącą skłonność do inwestowania. W rzeczywistości skorzysta na tym niewielu najemców. Ciekawy artykuł na ten temat w Manager Magazin Online: "Gdzie inwestorzy mogą jeszcze teraz kupować".

Zasada kupującego:

Kolejne potężne cięcie grozi z zupełnie innej strony. Do tej pory marketing mieszkań na wynajem przez agencję nieruchomości w popularnych metropoliach był bezpłatny dla oferenta. Prowizję płacił zazwyczaj najemca. To może się drastycznie zmienić. Osoba zlecająca pośrednikowi w obrocie nieruchomościami ma płacić za jego usługi. Umowa koalicyjna uzgodniła tak zwaną zasadę pierwszego nabywcy.

Została ona jeszcze bardziej zaostrzona w projekcie ustawy (z marca 2014 r.):
"Jeśli wynajmujący przekazał agentowi nieruchomości mieszkanie w celu znalezienia dla niego odpowiedniego najemcy, najemca w żadnym wypadku nie jest zobowiązany do uiszczenia opłaty za pośrednictwo. Umowy przenoszące obowiązek uiszczenia opłaty za pośrednictwo na najemcę są nieważne." oraz

"Umowy pośrednictwa między osobą poszukującą mieszkania a pośrednikiem w obrocie nieruchomościami (brokerem) są zawierane tylko wtedy, gdy osoba poszukująca mieszkania złoży zlecenie wyszukiwania w formie tekstowej (np. e-mail), a broker pozyska mieszkanie, na które ostatecznie zostanie zawarta umowa najmu, wyłącznie na podstawie tego zlecenia wyszukiwania".

Zgodnie z zasadą pierwotnego (pierwszego) nabywcy, w praktyce można sobie wyobrazić następujące modele pośrednictwa:

• Potencjalny najemca zleca pośrednikowi nieruchomości przed wynajmującym. Potencjalny najemca płaci prowizję po udanym pośrednictwie.
• Wynajmujący zleca pośrednictwo agentowi nieruchomości przed potencjalnym najemcą. Wynajmujący płaci prowizję (oferta bez prowizji dla potencjalnego najemcy).
• Wynajmujący instruuje agenta nieruchomości, aby oferował swoje mieszkanie tylko potencjalnym najemcom, którzy już zlecili mu pośrednictwo. Potencjalny najemca płaci agentowi nieruchomości i musi poinstruować agenta nieruchomości przed wynajmującym.

Możliwe scenariusze:

• W poszukiwanych lokalizacjach i w przypadku atrakcyjnych mieszkań, wynajmujący nie będą działać jako pierwsza osoba, która zleca pośrednikowi; prowizja jest płacona przez potencjalnego najemcę.
• W mniej poszukiwanych mieszkaniach i lokalizacjach (mniej atrakcyjne lokalizacje, zbyt drogie), właściciel jest bardziej skłonny do aktywnego oferowania swojego mieszkania za pośrednictwem agenta nieruchomości jako pierwszego nabywcy, bez prowizji dla najemcy - atrakcyjne mieszkania mogą nie być już oferowane aktywnie lub mniej aktywnie, tj. znikną z rynku. Dla potencjalnych najemców konieczne będzie poinstruowanie agentów nieruchomości bardzo wcześnie, aby odnieść sukces w poszukiwaniu mieszkania.
• Wynajmujący będą starali się uzgodnić wyższe czynsze, aby pokryć koszty marketingu.
• Wynajmujący mogą działać taktycznie i woleć pozostawić mieszkanie puste przez 1-2 miesiące, zanim będą zobowiązani do zapłaty prowizji

Wniosek: Jeśli zasada "kupujący płaci" zostanie wprowadzona, wyłoni się bardzo mieszany obraz z wieloma przegranymi i kilkoma zwycięzcami. Duża liczba mieszkań w poszukiwanych lokalizacjach prawdopodobnie po prostu "zniknie" i nie będzie już widoczna na rynku. Rynek mieszkaniowy stanie się mniej przejrzysty i przestanie dobrze funkcjonować. Dla niektórych potencjalnych najemców znalezienie mieszkania stanie się tańsze/bezpłatne. Ogólnie rzecz biorąc, podaż stanie się rzadsza, mniej przejrzysta, a proces wyszukiwania znacznie trudniejszy. Rentowność wielu transakcji najmu spadnie w wyniku wyższych kosztów marketingowych i większej liczby pustostanów.

Ogólnie rzecz biorąc, jesteśmy ostrożnie optymistyczni co do sytuacji, ponieważ popyt na umeblowane mieszkania w Monachium i okolicach będzie się utrzymywał w przyszłości. Rok po roku pracujemy szybko i skutecznie dla wielu tysięcy potencjalnych najemców i łączymy podaż z popytem. Firmy ufają wysokiej jakości naszych usług i są w większości naszymi klientami. Mamy nadzieję, że będziemy w stanie nadal oferować nasze usługi potencjalnym najemcom i wynajmującym na tak wysokim poziomie, jak w przeszłości. Dokładamy wszelkich starań, aby jak najlepiej przygotować się na przyszłe regulacje prawne. Mamy nadzieję, że odpowiedzialni politycy nie będą podejmować populistycznych decyzji, ale zamiast tego wykorzystają swoją władzę na rzecz lepszego i bardziej zrównoważonego rynku mieszkaniowego - w tym właścicieli, którzy chętnie inwestują w nowe mieszkania.

Co można zrobić?

"Bestellerprinzip" i kontrola czynszów mają nadejść w podwójnym pakiecie i mogą mieć drastycznie negatywny wpływ na rentowność inwestycji. Jeszcze nie jest za późno. Chcielibyśmy prosić o przyłączenie się do inicjatywy IVD Immobilienverband Deutschland, która uruchomiła petycję przeciwko wprowadzeniu zasady zamawiania i na rzecz zwiększenia budownictwa mieszkaniowego.

Jak zwykle będziemy na bieżąco informować o wszelkich istotnych zmianach.

Z poważaniem, Norbert Verbücheln