• 1-й квартал 2014 року - пригнічений попит на мебльовані квартири в Мюнхені
• Перспективи - хороші 2-й і 3-й квартали, складний 4-й квартал - високі показники здачі об'єктів в експлуатацію знижують орендну плату
• Контроль за орендною платою та принцип упорядкування - соціалістичні експерименти
  - Контроль орендної плати
  - Принцип (першого) орендаря
  - Можливі сценарії
  - Що ви можете зробити?

1-й квартал 2014 року - пригнічений попит на мебльовані квартири в Мюнхені

2013 рік характеризувався надзвичайно обмеженою пропозицією і дуже високими орендними ставками. Однак у грудні 2013 року попит дещо знизився, і не кожна квартира була здана в оренду майже одразу. Це продовжилося і в 1-му кварталі. Як наслідок, у січні, лютому та березні спостерігався значний надлишок пропозиції, частково через надмірно високі орендні ставки. Деякі орендодавці ще не встигли пристосуватися до зростаючої пропозиції і слабшого попиту. Нові багатоквартирні будинки, збудовані в останні місяці, з близько 600 мебльованими, переважно 1-кімнатними квартирами, поступово дають про себе знати. Однак будинок на Фогельвайдештрассе в Bogenhausen, що налічує близько 160 квартир, почав здаватися в оренду лише у квітні-травні. Ще 700-1000 одиниць все ще перебувають на стадії будівництва або на стадії планування.

Багато орендарів користуються підтримкою наших консультантів з дизайну інтер'єру, що дозволяє їм добре позиціонувати себе на ринку, який стає дедалі більш конкурентним. Наші орендодавці можуть скористатися нашим багаторічним досвідом.

Перспективи - хороші 2-й і 3-й квартали, складний 4-й квартал - високі показники завершення будівництва стримують зростання орендних ставок

З кінця квітня попит у 2-му кварталі був дещо кращим, ніж у минулому році. Ми очікуємо, що ринок житла залишатиметься відносно напруженим до кінця року, а також у 3-му кварталі. Це є типовим для цієї пори року. У 4-му кварталі та взимку ми очікуємо уповільнення темпів зростання і - через велику кількість завершених новобудов - зниження цін на оренду, особливо на 1-кімнатні квартири. Ринок буде розвантажений завдяки високому рівню інвестицій, і, з точки зору міста Мюнхена, він знаходиться на правильному шляху: розвантаження за рахунок нового будівництва. Заплановане запровадження мораторію на підвищення орендної плати та принципу впорядкування винагороди агентам з нерухомості буде контрпродуктивним і може призвести до значної турбулентності та зниження бажання інвестувати.

Обмеження орендної плати та принцип покупця - соціалістичні експерименти

Орендодавці зазнають значних збитків від запланованого нового регулювання. У березні 2014 року Федеральне міністерство юстиції представило законопроект про регулювання орендної плати та принцип замовлення. Його планується ухвалити до літніх парламентських канікул наприкінці червня. Очікується, що він стане законом на початку 2015 року або найпізніше влітку 2015 року. Хоча принцип упорядкування винагороди агентів з нерухомості встановлюється федеральним законом, федеральний уряд лише створює передумови для встановлення верхньої межі орендної плати для федеральних земель. Для Мюнхена це питання може вирішувати лише Вільна держава Баварія.

Контроль над орендною платою:

Нова оренда існуючих квартир:
Якщо орендна плата орендодавця ще не перевищує індекс орендної плати міста Мюнхена (місцева орендна плата), орендна плата може бути збільшена максимум на 10% вище місцевої орендної плати. Захист передбачений для існуючих договорів оренди, які вже перевищують індекс орендної плати на 10%. Якщо нерухомість здається в оренду повторно, попередня орендна плата може бути збережена. Підвищення орендної плати неможливе. Орендна плата фактично заморожується.

Здача в оренду квартир у новобудовах - перше заселення
Перше заселення звільняється від заморожування орендної плати, тобто орендна плата для новозбудованих квартир може бути вільно узгоджена. У разі зміни орендаря орендну плату не можна підвищувати і не можна знижувати.

Як вийти з такого регулювання, ніхто не знає. Хоча воно розраховане лише на 5 років, скасувати його буде ще складніше - експерименти з контролем над орендною платою проводилися в багатьох країнах. Вони призвели до зниження бажання інвестувати та збільшення дефіциту житла.

Висновок: Якщо заморожування орендноїплати буде запроваджено, це матиме серйозні негативні наслідки для багатьох власників житла. У довгостроковій перспективі експерти прогнозують подальший дефіцит пропозиції житла через зниження бажання інвестувати. Мало хто з орендарів насправді виграє. Цікава стаття про це в журналі Manager Magazine Online: " Де інвестори ще можуть купувати зараз"

Принцип покупця:

Ще одне масове скорочення загрожує з зовсім іншого боку. Досі маркетинг орендних квартир, який здійснював агент з нерухомості в затребуваних мегаполісах, був безкоштовним для постачальника. Комісію зазвичай сплачував орендар. Це може кардинально змінитися. Особа, яка доручає агенту з нерухомості, має оплачувати його послуги. У коаліційній угоді було узгоджено так званий принцип першого покупця.

У законопроекті (від березня 2014 року) він став ще жорсткішим:
"Якщо орендодавець надав агенту з нерухомості квартиру для пошуку відповідного орендаря, орендар за жодних обставин не зобов'язаний сплачувати брокерську винагороду. Угоди про перекладання обов'язку сплати брокерської винагороди на орендаря є недійсними." та "Брокерські договори, укладені з особою, яка не є агентом з нерухомості, є недійсними.".

"Брокерські договори між особою, яка шукає квартиру, та агентом з нерухомості (брокером) укладаються лише у випадку, якщо особа, яка шукає квартиру, розміщує замовлення на пошук у текстовій формі (наприклад, електронною поштою), а брокер знаходить квартиру, на яку в кінцевому підсумку укладається договір оренди, виключно на підставі цього замовлення на пошук".

Відповідно до принципу первинного (першого) покупця, на практиці можливі наступні брокерські моделі:

• Потенційний орендар звертається до агента з нерухомості перед орендодавцем. Потенційний орендар сплачує комісію після успішної брокерської операції.
• Орендодавець доручає агенту з нерухомості перед потенційним орендарем. Орендодавець сплачує комісію (пропозиція без комісії для потенційного орендаря).
• Орендодавець доручає агенту з нерухомості пропонувати його квартиру тільки тим потенційним орендарям, які вже доручили йому роботу. Потенційний орендар платить агенту з нерухомості і повинен був доручити агенту з нерухомості раніше, ніж орендодавець.

Можливі сценарії:

• У популярних районах і для привабливих квартир орендодавці не виступають першими, хто доручає агенту; комісійні сплачуються потенційним орендарем.
• У менш затребуваних квартирах і районах (менш привабливі райони, занадто дорогі) орендодавець, швидше за все, буде активно пропонувати свою квартиру через агента нерухомості як перший покупець, без комісії для орендаря - привабливі квартири можуть більше не пропонуватися або пропонуватися менш активно, тобто вони зникнуть з ринку. Потенційним орендарям, щоб досягти успіху в пошуку житла, необхідно буде проінструктувати агентів з нерухомості на ранній стадії.
• Орендодавці намагатимуться домовитися про вищу орендну плату, щоб покрити маркетингові витрати.
• Орендодавці можуть діяти тактично і вважати за краще залишити квартиру порожньою на 1-2 місяці, перш ніж вони будуть зобов'язані платити комісійні.

Висновок: Якщо буде запровадженопринцип "покупець платить", виникне дуже неоднозначна картина з великою кількістю тих, хто програє, і тих, хто виграє. Велика кількість квартир у затребуваних районах, ймовірно, просто "зникне" і більше не з'явиться на ринку. Ринок житла стане менш прозорим і перестане функціонувати належним чином. Для деяких потенційних орендарів пошук житла стане дешевшим/безкоштовним. Загалом, пропозиція стане дефіцитною, менш прозорою, а процес пошуку житла значно ускладниться. Прибутковість багатьох об'єктів оренди знизиться в результаті збільшення маркетингових витрат і збільшення кількості вакантних приміщень.

В цілому, ми з обережним оптимізмом дивимося на ситуацію, оскільки попит на мебльовані квартири в Мюнхені та його околицях не зменшиться і в майбутньому. З року в рік ми працюємо швидко та ефективно для багатьох тисяч потенційних орендарів і зводимо воєдино попит та пропозицію. Компанії довіряють високій якості наших послуг і є переважно нашими клієнтами. Ми сподіваємося, що зможемо і надалі пропонувати наші послуги потенційним орендарям та орендодавцям на такому ж високому рівні, як і в минулому. Ми робимо все можливе, щоб якнайкраще підготуватися до майбутніх законодавчих змін. Ми сподіваємося, що відповідальні політики не будуть приймати популістських рішень, а натомість використають свою владу для кращого та збалансованішого ринку житла - і це стосується також орендодавців, які з радістю інвестують у нові квартири.

Що ви можете зробити?

"Bestellerprinzip" та контроль над орендною платою прийдуть у подвійному пакеті і можуть мати різкий негативний вплив на прибутковість ваших інвестицій. Ще не пізно. Ми хотіли б попросити вас приєднатися до ініціативи IVD Immobilienverband Deutschland, яка запустила петицію проти запровадження принципу замовлення та на користь збільшення обсягів житлового будівництва.

Як завжди, ми будемо тримати вас в курсі будь-яких змін.

З повагою, Норберт Вербюхельн