• 1e kwartaal 2014 - gematigde vraag naar gemeubileerde appartementen in München
• Vooruitzichten - goed 2e en 3e kwartaal, moeilijk 4e kwartaal - hoge opleveringscijfers drukken de huren
• Huurcontrole en ordeningsprincipe - socialistische experimenten
  - Huurcontrole
  - (Eerste) huurder principe
  - Mogelijke scenario's
  - Wat kunt u doen?

1e kwartaal 2014 - gematigde vraag naar gemeubileerde appartementen in München

2013 werd gekenmerkt door een extreem krap aanbod en zeer hoge huren. In december 2013 was de vraag echter wat gematigd en niet elke flat werd vrijwel onmiddellijk verhuurd. Dit zette zich voort in het 1e kwartaal. Als gevolg hiervan waren er aanzienlijke overschotten in januari, februari en maart, deels als gevolg van te hoge vraaghuren. Sommige verhuurders hadden zich nog niet aangepast aan het groeiende aanbod en de zwakkere vraag. De nieuwe flatgebouwen die de afgelopen maanden zijn gebouwd met zo'n 600 gemeubileerde, overwegend 1-kamerappartementen laten zich langzaam voelen. Het gebouw in de Vogelweidestrasse in Bogenhausen met ongeveer 160 eenheden begon echter pas in april/mei met de verhuur. Nog eens 700 -1.000 eenheden zijn nog in aanbouw of in de planningsfase.

Veel aanbieders worden ondersteund door onze interieuradviseurs, zodat ze zich goed kunnen positioneren in de steeds concurrerender markt. Onze verhuurders kunnen profiteren van onze jarenlange ervaring.

Vooruitzichten - goed 2e en 3e kwartaal, moeilijk 4e kwartaal - hoge opleveringscijfers drukken de huurprijzen

Sinds eind april is de vraag in het 2e kwartaal iets beter dan vorig jaar. We verwachten dat de woningmarkt in de loop van het jaar en ook in het 3e kwartaal relatief krap zal blijven. Dit is typisch voor de tijd van het jaar. Voor het 4e kwartaal en de winter verwachten we een vertraging en - door de vele opleveringen van nieuwbouw - een daling van de huurprijzen, vooral voor 1-slaapkamerappartementen. De markt zal worden ontlast door het hoge investeringsniveau en is, vanuit het perspectief van de stad München, op de goede weg: ontlasting door nieuwbouw. De geplande invoering van een huurstop en het bestelprincipe voor makelaarskosten zal contraproductief werken en kan tot aanzienlijke turbulentie leiden en de bereidheid om te investeren verminderen.

Huurstop en kopersprincipe - socialistische experimenten

Verhuurders zullen een aanzienlijk nadeel ondervinden van de geplande nieuwe regelgeving. In maart 2014 presenteerde het federale ministerie van Justitie een wetsontwerp over huurcontrole en het kopersprincipe. Het is de bedoeling dat dit wetsontwerp voor het parlementaire zomerreces eind juni wordt aangenomen. Naar verwachting zal het begin 2015 of uiterlijk in de zomer van 2015 in wetgeving worden omgezet. Terwijl het ordeningsprincipe voor de vergoeding van makelaars een federale wet is, creëert de federale regering alleen de voorwaarden voor de huurlimiet voor de deelstaten. Alleen de Vrijstaat Beieren kan hierover beslissen voor München.

Huurcontrole:

Nieuwe verhuur van bestaande flats:
Als de huurprijs van de verhuurder nog niet boven de huurindex van de stad München (lokale huur) ligt, kan de huur tot maximaal 10% boven de lokale huur worden verhoogd. Er is bescherming voorzien voor bestaande huurovereenkomsten die al > 10% boven de huurindex liggen. Als de woning opnieuw wordt verhuurd, kan de vorige huur worden voortgezet. Een verhoging is niet mogelijk. De huren worden effectief bevroren.

Verhuur van nieuwbouwflats - eerste bewoning
Eerste bewoning wordt vrijgesteld van de huurbevriezing, d.w.z. de huur voor nieuwbouwappartementen kan vrij worden overeengekomen. Bij een verandering van huurder kan de huur niet worden verhoogd en hoeft deze niet te worden verlaagd.

Niemand weet hoe je onder zo'n regeling uit kunt komen. Hoewel het de bedoeling is dat het maar 5 jaar duurt, zal het nog moeilijker zijn om het te beëindigen - experimenten met huurcontroles zijn in veel landen uitgevoerd. Ze hebben geleid tot een lagere investeringsbereidheid en een toenemende woningnood.

Conclusie: Als de huurbevriezing wordt ingevoerd, zal dat ernstige negatieve gevolgen hebben voor veel huiseigenaren. Op de lange termijn verwachten experts een verder tekort aan woningen door een afnemende investeringsbereidheid. Weinig huurders zullen er echt baat bij hebben. Een interessant artikel hierover in Manager Magazin Online: "Waar investeerders nu nog kunnen kopen".

Kopersprincipe:

Een andere enorme bezuiniging dreigt vanuit een heel andere hoek. Tot nu toe was de marketing van huurappartementen door een makelaar in gewilde metropolen gratis voor de aanbieder. De commissie werd meestal betaald door de huurder. Dit zou drastisch kunnen veranderen. De opdrachtgever van de makelaar moet gaan betalen voor zijn diensten. In het regeerakkoord was een zogenaamd eerste-koperprincipe afgesproken.

Dit werd in het wetsontwerp (van maart 2014) nog strenger gemaakt:
"Als de verhuurder de makelaar een flat heeft gegeven om een geschikte huurder voor hem te vinden, is de huurder in geen geval verplicht de courtage te betalen. Overeenkomsten om de verplichting om de courtage te betalen door te schuiven naar de huurder zijn ongeldig." en

"Bemiddelingsovereenkomsten tussen een woningzoekende en de makelaar (makelaar) komen alleen tot stand als de woningzoekende een zoekopdracht in tekstvorm (bijv. e-mail) geeft en de makelaar uitsluitend op basis van deze zoekopdracht de woning zoekt waarvoor de huurovereenkomst uiteindelijk wordt gesloten."

Volgens het principe van de oorspronkelijke (eerste) koper zouden in de praktijk de volgende bemiddelingsmodellen denkbaar zijn:

• De kandidaat-huurder geeft eerder opdracht aan de makelaar dan aan de verhuurder. De kandidaat-huurder betaalt de courtage bij succesvolle bemiddeling.
• De verhuurder geeft de makelaar eerder opdracht dan de kandidaat-huurder. De verhuurder betaalt de courtage (provisievrij aanbod voor de kandidaat-huurder).
• De verhuurder instrueert de makelaar om zijn appartement alleen aan te bieden aan kandidaat-huurders die hem al een opdracht hebben gegeven. De kandidaat-huurder betaalt de makelaar en moet de makelaar eerder opdracht hebben gegeven dan de verhuurder.

Mogelijke scenario's:

• Op gewilde locaties en voor aantrekkelijke flats zullen verhuurders niet als eerste de opdracht geven aan de makelaar; de opdracht wordt betaald door de kandidaat-huurder.
• Bij minder gewilde flats en locaties (minder aantrekkelijke locaties, te duur) is de kans groter dat de verhuurder zijn flat actief aanbiedt via de makelaar als eerste koper, zonder commissie voor de huurder - aantrekkelijke flats worden mogelijk niet meer of minder actief aangeboden, d.w.z. ze verdwijnen van de markt. Toekomstige huurders zullen in een zeer vroeg stadium makelaars moeten inschakelen om succesvol te zijn in hun zoektocht naar een appartement.
• Verhuurders zullen proberen hogere huurprijzen overeen te komen om de marketingkosten te dekken.
• Verhuurders kunnen tactisch zijn en een flat liever 1-2 maanden leeg laten staan voordat ze verplicht zijn commissie te betalen.

Conclusie: Als het principe "de koper betaalt" wordt ingevoerd, zal er een zeer gemengd beeld ontstaan met veel verliezers en enkele winnaars. Een groot aantal flats op gewilde locaties zal waarschijnlijk gewoon "verdwijnen" en niet langer zichtbaar zijn op de markt. De woningmarkt zal minder transparant worden en niet meer zo goed functioneren. Voor sommige kandidaat-huurders zal het vinden van een woning goedkoper/gratis worden. In het algemeen wordt het aanbod schaarser, minder transparant en het zoekproces aanzienlijk moeilijker. De winstgevendheid van veel verhuringen zal dalen als gevolg van hogere marketingkosten en meer leegstand.

Over het algemeen zijn we voorzichtig optimistisch over de situatie, aangezien de vraag naar gemeubileerde appartementen in München en omgeving in de toekomst onverminderd zal doorgaan. Jaar na jaar werken we snel en efficiënt voor vele duizenden potentiële huurders en brengen we vraag en aanbod bij elkaar. De bedrijven vertrouwen op de hoge kwaliteit van onze service en zijn overwegend onze klanten. We hopen dat we onze diensten aan kandidaat-huurders en -verhuurders op hetzelfde hoge niveau kunnen blijven aanbieden als in het verleden. We doen ons best om ons zo goed mogelijk voor te bereiden op toekomstige wettelijke regels. We hopen dat de verantwoordelijke politici geen populistische beslissingen zullen nemen, maar in plaats daarvan hun macht zullen gebruiken voor een betere en evenwichtigere woningmarkt - en dat geldt ook voor verhuurders die graag investeren in nieuwe flats.

Wat kunt u doen?

Het "Bestellerprinzip" en de huurcontrole komen in een dubbel pakket en kunnen een drastische negatieve impact hebben op de winstgevendheid van je investering. Het is nog niet te laat. We willen je vragen om je aan te sluiten bij het initiatief van de IVD Immobilienverband Deutschland, die een petitie is gestart tegen de invoering van het bestellerprinzip en vóór meer woningbouw.

Zoals gewoonlijk houden wij u op de hoogte van relevante veranderingen.

Met vriendelijke groet, Norbert Verbücheln