Spolu s odborníkom na nehnuteľnosti Prof. Dr. Stephanom Kippesom sme diskutovali o aktuálnom vývoji v oblasti nákupných cien, dopytu, financovania a politických rámcových podmienok.
Zhrnuli sme pre vás najdôležitejšie kľúčové výroky:
Mníchov vykazuje prvý nárast cien - nie však vo všetkých segmentoch
Po dlhom období neistoty sa na mníchovskom trhu s nehnuteľnosťami objavujú prvé známky stabilizácie a mierneho obratu trendu. Podľa najnovšej správy IVD o trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami bol opäť zaznamenaný mierny nárast cien takmer vo všetkých segmentoch, najmä na jar 2025: V roku 2025 vzrástli ceny existujúcich bytov obývaných vlastníkmi o +2,0 %, novostavieb stredných rodinných domov o +1,7 %, dvojdomov o +1,5 % a novostavieb bytov o +1,5 %. Pokračoval len pokles stavebných pozemkov. "Vidíme citeľné oživenie - kupujúci a predávajúci sa opäť nachádzajú, pokiaľ je cena a kvalita primeraná," vysvetľuje Norbert Verbücheln. "V súčasnosti majú niektorí kupujúci ešte značný priestor na vyjednávanie, aby získali nehnuteľnosti za o niečo nižšiu cenu. Ak ste flexibilní a dbáte na kvalitu, môžete profitovať z dobrých nehnuteľností za férové ceny."
Úrokové sadzby: kazič alebo faktor stability?
Súčasná úroveň úrokových sadzieb vyvolala medzi účastníkmi veľký záujem. Hoci Európska centrálna banka nedávno znížila kľúčové úrokové sadzby, budúci veľkoobjemový dlhový balík nemeckej vlády spôsobuje rast výnosov štátnych dlhopisov - s dôsledkami pre úrokové sadzby hypoték. V priebehu niekoľkých dní sa vyšplhali z 3,08 % na 3,39 %. Prof. Kippes: "Fáza historicky nízkych úrokových sadzieb sa skončila. Kupujúci by si mali nastaviť solídne financovanie, najlepšie s vysokým podielom vlastného kapitálu. Na druhej strane si predávajúci musia vytvoriť realistické cenové očakávania - kvalita a energetická efektívnosť sa počíta."
Zdaňovanie dodatočných ziskov
Prof. Kippes sa domnieva, že riziko, že budúca nemecká vláda zmení oslobodenie od dane zo zisku z predaja po 10 rokoch, je nízke: "Prečo by sa malo s investíciami do nehnuteľností zaobchádzať oveľa horšie ako s inými investíciami?"
Ďalšia regulácia prenájmu zariadených by bola kontraproduktívna
Ďalší dôležitý aspekt, ktorý sa objavil na webinári: Význam prenájmu zariadených nehnuteľností - nielen ako formy investície, ale aj ako reakcie na rastúcu mobilitu na trhu práce. "Prenájom zariadených bytov je kľúčovým stavebným prvkom mobility na trhu s bývaním. Najmä pracujúci ľudia, ktorí sa sťahujú do mesta na obmedzený čas, potrebujú flexibilné formy bývania - bez toho, aby museli presťahovať celú domácnosť. Prílišná regulácia by tu nielen odradila investorov, ale aj zabránila vzniku naliehavo potrebného priestoru na bývanie," hovorí profesor Kippes.
Porovnanie s inými mestami: Mníchov zostáva lídrom - z hľadiska cien a dynamiky
Zatiaľ čo mnohé bavorské mestá stále zápasia s poklesom cien - napríklad Fürth (-1,2 %) alebo Ingolstadt (-0,8 %) - Mníchov podľa najnovších analýz IVD dokončil obrat skôr. V desaťročnom porovnaní predstavuje nárast cien bytov obývaných vlastníkmi pozoruhodných +55 % až +59 %. Stredne veľké domy (+48 %) a dvojdomy v novostavbách (+65 %) tiež potvrdzujú pozíciu Mníchova ako top lokality so stabilnými hodnotami.
Náš záver a odporúčanie
Webinár ukázal, že mnohí kupujúci sa v súčasnosti zmietajú medzi neistotou ohľadom ďalšieho vývoja úrokových sadzieb a obavami z rastu cien. Starostlivo zvažujú a venujú väčšiu pozornosť energetickej efektívnosti, stavu a lokalite. Na druhej strane si predávajúci kladú otázku, či je teraz správny čas na predaj, a čelia výzve nájsť ceny zodpovedajúce trhu. Koniec koncov, v súčasnosti si rýchlo nájdu kupca len nehnuteľnosti, ktoré majú realistickú cenu a presvedčivú kvalitu.
