Dr. Stephan Kippes, discutimos a evolução atual dos preços de compra, da procura, do financiamento e das condições de enquadramento político.
Resumimos para si as principais declarações mais importantes:
Munique regista os primeiros aumentos de preços - mas não em todos os segmentos
Após um longo período de incerteza, estão a surgir os primeiros sinais de estabilização e uma ligeira inversão de tendência no mercado imobiliário de Munique. De acordo com o último IVD Residential Market Report, registaram-se novamente ligeiros aumentos de preços em quase todos os segmentos, sobretudo na primavera de 2025: Os apartamentos existentes ocupados pelos proprietários aumentaram +2,0%, as casas geminadas novas +1,7%, as casas geminadas e os apartamentos novos +1,5%. Apenas os lotes para construção continuaram a diminuir. "Estamos a assistir a uma reanimação notável - compradores e vendedores estão a encontrar-se novamente, desde que o preço e a qualidade sejam adequados", explica Norbert Verbücheln. "De momento, alguns compradores ainda têm uma margem de negociação considerável para adquirir imóveis a um preço ligeiramente inferior. Aqueles que são flexíveis e prestam atenção à qualidade podem beneficiar de bons imóveis a preços justos."
Taxas de juro: desmancha-prazeres ou fator de estabilidade?
O nível atual das taxas de juro suscitou um grande interesse entre os participantes. Apesar de o Banco Central Europeu ter baixado recentemente as taxas de juro directoras, o futuro pacote de dívida de grande volume do Governo alemão está a fazer subir os rendimentos das obrigações do Estado - com consequências para as taxas de juro das hipotecas. Em poucos dias, estas subiram de 3,08% para 3,39%. Kippes: "A fase de taxas de juro historicamente baixas terminou. Os compradores devem estabelecer um financiamento sólido, de preferência com um rácio de capital próprio elevado. Os vendedores, por outro lado, precisam de desenvolver expectativas de preço realistas - a qualidade e a eficiência energética contam".
Tributação das mais-valias adicionais
Kippes considera que o risco de o futuro governo alemão alterar a isenção fiscal para as mais-valias obtidas com a venda de imóveis após 10 anos é baixo: "Porque é que os investimentos imobiliários devem ser tratados de forma tão pior do que outros investimentos?"
Uma maior regulamentação do arrendamento mobilado seria contraproducente
Outro aspeto importante que surgiu no webinar: A importância do arrendamento mobilado - não só como forma de investimento, mas também como resposta à crescente mobilidade exigida no mercado de trabalho. "O arrendamento mobilado é um elemento fundamental para a mobilidade no mercado da habitação. Sobretudo os trabalhadores que se mudam para uma cidade por um período de tempo limitado necessitam de formas flexíveis de habitação - sem terem de mudar todo o seu agregado familiar. Uma regulamentação excessiva neste domínio não só afugentaria os investidores, como também impediria a criação de espaços de habitação urgentemente necessários", afirma o Prof.
Comparação com outras cidades: Munique continua na vanguarda - em termos de preços e de dinamismo
Enquanto muitas cidades da Baviera ainda se debatem com quedas de preços - por exemplo, Fürth (-1,2%) ou Ingolstadt (-0,8%) - Munique completou a viragem mais cedo, de acordo com as últimas análises do IVD. Numa comparação de 10 anos, o aumento de preços dos apartamentos ocupados pelos proprietários é de +55% a +59%. As casas em banda (+48%) e as casas geminadas de construção nova (+65%) confirmam igualmente a posição de Munique como local de topo com valores estáveis.
A nossa conclusão e recomendação
O webinar mostrou que muitos compradores se encontram atualmente entre a incerteza quanto à evolução das taxas de juro e a preocupação com a subida dos preços. Estão a ponderar cuidadosamente as coisas, prestando mais atenção à eficiência energética, ao estado e à localização. Os vendedores, por outro lado, perguntam-se se esta é a altura certa para vender e enfrentam o desafio de encontrar preços em conformidade com o mercado. Afinal, atualmente, só os imóveis com preços realistas e qualidade convincente encontrarão rapidamente um comprador.
