Prof. Dr. Stephan Kippes ingatlanszakértővel együtt megvitattuk a vételárakkal, a kereslettel, a finanszírozással és a politikai keretfeltételekkel kapcsolatos aktuális fejleményeket.
Összefoglaltuk az Ön számára a legfontosabb kulcsmondatokat:
Münchenben először emelkednek az árak - de nem minden szegmensben
Hosszú bizonytalan időszak után a müncheni ingatlanpiacon a stabilizálódás és az enyhe trendforduló első jelei mutatkoznak. A legfrissebb IVD Lakáspiaci jelentés szerint szinte minden szegmensben ismét enyhe áremelkedés volt tapasztalható, különösen 2025 tavaszán: A meglévő, saját tulajdonú lakások +2,0%-kal, az új építésű sorházak +1,7%-kal, az ikerházak és az új építésű lakások +1,5%-kal emelkedtek. Egyedül az építési telkek esetében folytatódott a csökkenés. "Érezhető élénkülést tapasztalunk - a vevők és az eladók újra egymásra találnak, feltéve, hogy az ár és a minőség megfelelő" - magyarázza Norbert Verbücheln. "Jelenleg egyes vevőknek még jelentős tárgyalási lehetőségük van arra, hogy valamivel alacsonyabb áron szerezzenek ingatlant. Aki rugalmas és odafigyel a minőségre, az jó ingatlanokhoz juthat tisztességes áron"."
Kamatok: ünneprontó vagy stabilitási tényező?
A kamatok jelenlegi szintje nagy érdeklődést váltott ki a résztvevők körében. Bár az Európai Központi Bank a közelmúltban csökkentette az irányadó kamatlábakat, a leendő német kormány nagy volumenű adósságcsomagja miatt az államkötvények hozamai emelkednek - ami a jelzáloghitelek kamataira is hatással van. Néhány nap alatt 3,08%-ról 3,39%-ra emelkedtek. Prof. Kippes: "A történelmileg alacsony kamatlábak szakasza véget ért. A vásárlóknak szilárd finanszírozást kell kialakítaniuk, lehetőleg magas saját tőkehányaddal. Az eladóknak viszont reális árelvárásokat kell kialakítaniuk - a minőség és az energiahatékonyság számít."
A további nyereségek adóztatása
Prof. Kippes szerint alacsony annak a kockázata, hogy a jövőbeli német kormány megváltoztatja a 10 év utáni eladási nyereség adómentességét: "Miért kellene az ingatlanbefektetéseket sokkal rosszabbul kezelni, mint más befektetéseket?".
A bútorozott bérbeadás további szabályozása kontraproduktív lenne
Egy másik fontos szempont is felmerült a webináriumon: A bútorozott bérbeadás fontossága - nemcsak mint befektetési forma, hanem mint válasz a munkaerőpiacon szükséges növekvő mobilitásra. "A bútorozott bérbeadás a mobilitás egyik legfontosabb építőköve a lakáspiacon. Különösen azoknak a dolgozó embereknek van szükségük rugalmas lakhatási formákra, akik korlátozott időre költöznek egy városba - anélkül, hogy az egész háztartásukat át kellene költöztetniük. A túlzott szabályozás itt nemcsak elriasztaná a befektetőket, hanem megakadályozná a sürgősen szükséges lakhatást is" - mondja Prof. Kippes.
Összehasonlítás más városokkal: München továbbra is az élen jár - az árak és a dinamizmus tekintetében
Míg számos bajor város még mindig árcsökkenéssel küzd - pl. Fürth (-1,2 %) vagy Ingolstadt (-0,8 %) -, addig München a legfrissebb IVD-elemzések szerint korábban befejezte a fordulatot. Tízéves összehasonlításban a saját tulajdonú lakások áremelkedése figyelemre méltó +55 % és +59 % között mozog. A sorházközépházak (+48 %) és az új építésű ikerházak (+65 %) szintén megerősítik München pozícióját, mint stabil értékekkel rendelkező top helyszínt.
Következtetésünk és ajánlásunk
A webinárium megmutatta, hogy sok vásárló jelenleg a további kamatlábfejlődéssel kapcsolatos bizonytalanság és az emelkedő árak miatti aggodalmak között vergődik. Alaposan mérlegelnek, és nagyobb figyelmet fordítanak az energiahatékonyságra, az állapotra és az elhelyezkedésre. Az eladók viszont azt kérdezik maguktól, hogy vajon most van-e itt az ideje az eladásnak, és azzal a kihívással szembesülnek, hogy a piaccal összhangban lévő árakat találjanak. Végül is jelenleg csak a reális árú és meggyőző minőségű ingatlanok találnak gyorsan vevőt.
