Împreună cu expertul imobiliar Prof. Dr. Stephan Kippes, am discutat despre evoluțiile actuale legate de prețurile de achiziție, cerere, finanțare și condițiile-cadru politice.
Am rezumat pentru dumneavoastră cele mai importante declarații-cheie:
Munchen înregistrează primele creșteri de prețuri - dar nu în toate segmentele
După o lungă perioadă de incertitudine, pe piața imobiliară din München apar primele semne de stabilizare și o ușoară inversare a tendinței. Conform celui mai recent raport IVD privind piața rezidențială, au fost observate din nou ușoare creșteri ale prețurilor în aproape toate segmentele, în special în primăvara anului 2025: Apartamentele existente ocupate de proprietari au crescut cu +2,0%, casele nou-construite cu terasă medie cu +1,7%, la fel ca și casele semidecomandate și apartamentele nou-construite cu +1,5%. Doar parcelele de construcții au continuat să scadă. "Asistăm la o revigorare vizibilă - cumpărătorii și vânzătorii se găsesc din nou, cu condiția ca prețul și calitatea să fie corecte", explică Norbert Verbücheln. "În prezent, unii cumpărători mai au încă un spațiu considerabil de negociere pentru a achiziționa proprietăți la un preț ușor mai mic. Dacă sunteți flexibil și acordați atenție calității, puteți beneficia de proprietăți bune la prețuri corecte."
Ratele dobânzilor: factor perturbator sau factor de stabilitate?
Nivelul actual al ratelor dobânzilor a generat un interes deosebit în rândul participanților. Deși Banca Centrală Europeană a redus recent ratele dobânzii cheie, viitorul pachet de datorii de mare volum al guvernului german determină creșterea randamentelor obligațiunilor guvernamentale - cu consecințe asupra ratelor dobânzilor ipotecare. În câteva zile, acestea au urcat de la 3,08 % la 3,39 %. Prof. Kippes: "Faza ratelor dobânzilor istoric de scăzute s-a încheiat. Cumpărătorii ar trebui să pună la punct o finanțare solidă, de preferință cu o rată ridicată a capitalului propriu. Vânzătorii, pe de altă parte, trebuie să dezvolte așteptări realiste privind prețul - calitatea și eficiența energetică contează."
Impozitarea câștigurilor suplimentare
Prof. Kippes consideră că riscul ca viitorul guvern german să modifice scutirea de impozit pentru câștigurile din vânzări după 10 ani este scăzut: "De ce ar trebui ca investițiile imobiliare să fie tratate mult mai rău decât alte investiții?"
O reglementare suplimentară a închirierilor mobilate ar fi contraproductivă
Un alt aspect important care a apărut în cadrul webinarului: Importanța închirierii mobilate - nu doar ca formă de investiție, ci și ca răspuns la mobilitatea tot mai mare necesară pe piața muncii. "Închirierea mobilată este o componentă esențială pentru mobilitatea pe piața imobiliară. În special persoanele active care se mută într-un oraș pentru o perioadă limitată de timp au nevoie de forme flexibile de locuire, fără a fi nevoite să își mute întreaga gospodărie. O reglementare excesivă în acest domeniu nu numai că ar speria investitorii, dar ar împiedica, de asemenea, crearea unor spații de locuit necesare în mod urgent", spune profesorul Kippes.
Comparație cu alte orașe: München rămâne în frunte - în ceea ce privește prețurile și dinamismul
În timp ce multe orașe bavareze încă se luptă cu scăderea prețurilor - de exemplu, Fürth (-1,2 %) sau Ingolstadt (-0,8 %) - München a finalizat mai devreme redresarea, conform celor mai recente analize IVD. Într-o comparație pe 10 ani, creșterea prețurilor pentru apartamentele ocupate de proprietari este remarcabilă: +55 % până la +59 %. Casele cu terasă medie (+48 %) și casele semidecomandate în construcții noi (+65 %) confirmă, de asemenea, poziția Münchenului ca o locație de top cu valori stabile.
Concluzia și recomandarea noastră
Webinarul a arătat că, în prezent, mulți cumpărători sunt prinși între incertitudinea privind evoluția viitoare a ratei dobânzii și preocupările legate de creșterea prețurilor. Aceștia cântăresc lucrurile cu atenție, acordând mai multă atenție eficienței energetice, stării și locației. Vânzătorii, pe de altă parte, se întreabă dacă acum este momentul potrivit să vândă și se confruntă cu provocarea de a găsi prețuri în conformitate cu piața. La urma urmei, doar proprietățile care au un preț realist și o calitate convingătoare își vor găsi rapid un cumpărător în acest moment.
