Заедно с експерта по недвижими имоти проф. д-р Щефан Кипес обсъдихме актуалните тенденции, свързани с покупните цени, търсенето, финансирането и политическите условия.
Обобщихме за вас най-важните ключови изказвания:
В Мюнхен се наблюдава първото увеличение на цените - но не във всички сегменти
След дълъг период на несигурност на пазара на недвижими имоти в Мюнхен се появяват първите признаци на стабилизация и леко обръщане на тенденцията. Според последния доклад на IVD за пазара на жилищни имоти отново се наблюдава леко увеличение на цените в почти всички сегменти, особено през пролетта на 2025 г: Съществуващите апартаменти, обитавани от собственици, поскъпнаха с +2,0 %, новопостроените къщи със среден габарит - с +1,7 %, както и двуфамилните къщи и новопостроените апартаменти - с +1,5 %. Единствено парцелите за строителство продължиха да намаляват. "Наблюдаваме забележимо съживяване - купувачи и продавачи отново се намират един друг, при условие че цената и качеството са подходящи", обяснява Норберт Вербюхелн. "В момента някои купувачи все още имат значителна възможност за преговори, за да придобият имоти на малко по-ниска цена. Ако сте гъвкави и обръщате внимание на качеството, можете да се възползвате от добри имоти на справедливи цени."
Лихвени проценти: разваляне на пазара или фактор на стабилност?
Настоящото равнище на лихвените проценти предизвика голям интерес сред участниците. Въпреки че Европейската централна банка наскоро понижи основните лихвени проценти, бъдещият пакет от дългови мерки на германското правителство с голям обем води до повишаване на доходността на държавните облигации - с последици за лихвените проценти по ипотечните кредити. В рамките на няколко дни те се повишиха от 3,08 % до 3,39 %. Професор Кипес: "Фазата на исторически ниските лихвени проценти приключи. Купувачите трябва да си осигурят стабилно финансиране, за предпочитане с висок коефициент на собствен капитал. Продавачите, от друга страна, трябва да развият реалистични ценови очаквания - качеството и енергийната ефективност са от значение."
Данъчно облагане на допълнителните печалби
Професор Кипес смята, че рискът бъдещото германско правителство да промени освобождаването от данъци на печалбите от продажби след 10 години е малък: "Защо инвестициите в имоти трябва да се третират толкова по-лошо, отколкото другите инвестиции?"
По-нататъшното регулиране на отдаването под наем на обзаведени жилища би било контрапродуктивно
Друг важен аспект, който беше засегнат по време на уебинара: Значението на отдаването под наем на обзаведени жилища - не само като форма на инвестиция, но и като отговор на нарастващата мобилност, която се изисква на пазара на труда. "Отдаването под наем на обзаведени жилища е решаващ елемент за мобилността на жилищния пазар. Особено работещите хора, които се преместват в даден град за ограничен период от време, се нуждаят от гъвкави форми на настаняване - без да се налага да местят цялото си домакинство. Прекомерното регулиране тук не само би отблъснало инвеститорите, но и би предотвратило спешно необходимото жилищно пространство", казва професор Кипес.
Сравнение с други градове: Мюнхен остава първенец - по отношение на цените и динамиката
Докато много баварски градове все още се борят със спада на цените - например Фюрт (-1,2 %) или Инголщат (-0,8 %) - Мюнхен завърши обрата по-рано, според последните анализи на IVD. В 10-годишно сравнение увеличението на цените на жилищата, обитавани от собственици, е забележителното +55 % до +59 %. Къщите със среден габарит (+48 %) и двуфамилните къщи в ново строителство (+65 %) също потвърждават позицията на Мюнхен като топ място със стабилни стойности.
Нашите заключения и препоръки
Уебинарът показа, че много купувачи в момента се намират между несигурността за по-нататъшното развитие на лихвените проценти и опасенията за покачване на цените. Те внимателно претеглят нещата, като обръщат повече внимание на енергийната ефективност, състоянието и местоположението. Продавачите, от друга страна, се питат дали сега е подходящият момент за продажба и са изправени пред предизвикателството да намерят цени, съответстващи на пазара. В края на краищата в момента само имоти с реалистични цени и убедително качество ще намерят бързо купувач.
