Samen met vastgoeddeskundige prof. dr. Stephan Kippes bespraken we de huidige ontwikkelingen met betrekking tot aankoopprijzen, vraag, financiering en politieke randvoorwaarden.
We hebben de belangrijkste uitspraken voor u samengevat:
München laat eerste prijsstijgingen zien - maar niet in alle segmenten
Na een lange periode van onzekerheid zijn de eerste tekenen van stabilisatie en een lichte trendombuiging zichtbaar op de vastgoedmarkt in München. Volgens het meest recente IVD Residential Market Report zijn er weer lichte prijsstijgingen te zien in bijna alle segmenten, met name in het voorjaar van 2025: Bestaande koopappartementen stegen met +2,0%, nieuwbouw tussenwoningen met +1,7%, net als twee-onder-een-kapwoningen en nieuwbouwappartementen met +1,5%. Alleen bouwpercelen bleven dalen. "We zien een merkbare opleving - kopers en verkopers vinden elkaar weer, mits de prijs en kwaliteit goed zijn," legt Norbert Verbücheln uit. "Op dit moment hebben sommige kopers nog veel onderhandelingsruimte om onroerend goed tegen een iets lagere prijs te verwerven. Als je flexibel bent en let op de kwaliteit, kun je profiteren van goed vastgoed tegen een eerlijke prijs."
Rentetarieven: spelbreker of stabiliteitsfactor?
Het huidige niveau van de rentetarieven wekte veel interesse op bij de deelnemers. Hoewel de Europese Centrale Bank onlangs de belangrijkste rentetarieven heeft verlaagd, zorgt het grote schuldenpakket van de toekomstige Duitse regering ervoor dat de rente op staatsobligaties stijgt - met gevolgen voor de hypotheekrente. Binnen een paar dagen stegen ze van 3,08% naar 3,39%. Prof. Kippes: "De fase van historisch lage rentes is voorbij. Kopers moeten een solide financiering opzetten, bij voorkeur met een hoge eigenvermogensratio. Verkopers daarentegen moeten realistische prijsverwachtingen ontwikkelen - kwaliteit en energie-efficiëntie tellen."
Belasting op meerwaarden
Prof. Kippes is van mening dat het risico dat de toekomstige Duitse regering de belastingvrijstelling voor verkoopwinsten na 10 jaar verandert, klein is: "Waarom zouden vastgoedbeleggingen zoveel slechter moeten worden behandeld dan andere beleggingen?"
Verdere regulering van gemeubileerde verhuur zou contraproductief zijn
Een ander belangrijk aspect dat tijdens het webinar naar voren kwam: Het belang van gemeubileerde verhuur - niet alleen als beleggingsvorm, maar ook als antwoord op de toenemende mobiliteit die vereist is op de arbeidsmarkt. "Gemeubileerd verhuren is een cruciale bouwsteen voor mobiliteit op de woningmarkt. Vooral werkende mensen die voor een beperkte periode naar een stad verhuizen, hebben behoefte aan flexibele woonvormen - zonder dat ze hun hele huishouden hoeven te verhuizen. Buitensporige regelgeving op dit gebied zou niet alleen investeerders afschrikken, maar ook dringend noodzakelijke woonruimte verhinderen," zegt professor Kippes.
Vergelijking met andere steden: München blijft koploper - qua prijzen en dynamiek
Terwijl veel Beierse steden nog steeds kampen met prijsdalingen - bijvoorbeeld Fürth (-1,2%) of Ingolstadt (-0,8%) - heeft München de ommekeer eerder gemaakt, volgens de laatste IVD-analyses. In een vergelijking over 10 jaar is de prijsstijging voor koopappartementen een opmerkelijke +55% tot +59%. Tussenwoningen (+48%) en twee-onder-een-kapwoningen in nieuwbouw (+65%) bevestigen ook de positie van München als toplocatie met stabiele waarden.
Onze conclusie en aanbeveling
Het webinar toonde aan dat veel kopers momenteel klem zitten tussen onzekerheid over verdere renteontwikkelingen en zorgen over stijgende prijzen. Ze maken een zorgvuldige afweging en letten daarbij meer op energiezuinigheid, conditie en locatie. Verkopers daarentegen vragen zich af of dit het juiste moment is om te verkopen en staan voor de uitdaging om marktconforme prijzen te vinden. Immers, alleen vastgoed dat realistisch geprijsd is en van overtuigende kwaliteit, zal op dit moment snel een koper vinden.
