Разом з експертом з нерухомості професором доктором Стефаном Кіппесом ми обговорили поточні події, пов'язані з цінами закупівлі, попитом, фінансуванням та політичними рамковими умовами.
Ми підсумували для вас найважливіші ключові заяви:
У Мюнхені спостерігається перше зростання цін - але не у всіх сегментах
Після тривалого періоду невизначеності на ринку нерухомості Мюнхена з'являються перші ознаки стабілізації та незначного розвороту тенденції. Згідно з останнім звітом IVD про ринок житлової нерухомості, майже у всіх сегментах знову спостерігається незначне зростання цін, особливо навесні 2025 року: Існуючі квартири, зайняті власниками, подорожчали на +2,0%, новозбудовані середньоповерхові будинки - на +1,7%, а також двоквартирні будинки та квартири в новобудовах - на +1,5%. Лише кількість земельних ділянок під забудову продовжувала зменшуватися. "Ми спостерігаємо помітне пожвавлення - покупці і продавці знову знаходять один одного, за умови, що ціна і якість відповідають один одному", - пояснює Норберт Вербюхельн. "На даний момент деякі покупці все ще мають значний простір для переговорів, щоб придбати нерухомість за дещо нижчою ціною. Якщо бути гнучким і звертати увагу на якість, то можна отримати вигоду від хорошої нерухомості за справедливою ціною".
Відсоткові ставки: псування чи фактор стабільності?
Поточний рівень процентних ставок викликав великий інтерес серед учасників. Хоча Європейський центральний банк нещодавно знизив ключові відсоткові ставки, майбутній великий борговий пакет німецького уряду спричиняє зростання дохідності державних облігацій, що має наслідки для відсоткових ставок на іпотеку. За кілька днів вони зросли з 3,08% до 3,39%. Професор Кіппес: "Епоха історично низьких відсоткових ставок закінчилася. Покупці повинні створити надійне фінансування, бажано з високим коефіцієнтом власного капіталу. Продавці, з іншого боку, повинні сформувати реалістичні цінові очікування - якість та енергоефективність мають значення".
Оподаткування додаткових прибутків
Професор Кіппес вважає, що ризик того, що майбутній німецький уряд змінить звільнення від оподаткування прибутку від продажу через 10 років, є низьким: "Чому до інвестицій у нерухомість слід ставитися набагато гірше, ніж до інших інвестицій?"
Подальше регулювання мебльованої оренди було б контрпродуктивним
Ще один важливий аспект, який піднімався на вебінарі: Важливість оренди мебльованої нерухомості - не лише як форми інвестування, але й як відповіді на зростаючу мобільність, що вимагається на ринку праці. "Мебльована оренда є важливою складовою мобільності на ринку житла. Зокрема, працюючі люди, які переїжджають до міста на обмежений період часу, потребують гнучких форм житла - без необхідності переїзду всього домогосподарства. Надмірне регулювання тут не лише відлякає інвесторів, але й перешкоджає створенню нагально необхідної житлової площі", - каже професор Кіппес.
Порівняння з іншими містами: Мюнхен залишається лідером - за цінами та динамікою
У той час як багато баварських міст все ще борються зі зниженням цін - наприклад, Фюрт (-1,2 %) або Інгольштадт (-0,8 %) - Мюнхен завершив цей процес раніше, згідно з останніми аналізами IVD. У порівнянні з 10-річним періодом зростання цін на власне житло становить від +55 % до +59 %. Будинки на середній терасі (+48%) і двоквартирні будинки в новобудовах (+65%) також підтверджують позицію Мюнхена як топ-локації зі стабільною вартістю.
Наш висновок та рекомендації
Вебінар показав, що багато покупців зараз перебувають між невизначеністю щодо подальшої динаміки процентних ставок і занепокоєнням щодо зростання цін. Вони ретельно все зважують, приділяючи більше уваги енергоефективності, стану та розташуванню. Продавці, з іншого боку, запитують себе, чи зараз правильний час для продажу, і стикаються з проблемою пошуку цін, які б відповідали ринковим. Зрештою, лише нерухомість з реалістичною ціною та переконливою якістю може швидко знайти покупця.
