Μαζί με τον εμπειρογνώμονα σε θέματα ακινήτων, καθηγητή Dr. Stephan Kippes, συζητήσαμε τις τρέχουσες εξελίξεις σχετικά με τις τιμές αγοράς, τη ζήτηση, τη χρηματοδότηση και τις συνθήκες πολιτικού πλαισίου.
Συνοψίσαμε για εσάς τις σημαντικότερες βασικές δηλώσεις:
Το Μόναχο παρουσιάζει τις πρώτες αυξήσεις τιμών - αλλά όχι σε όλα τα τμήματα
Μετά από μια μακρά περίοδο αβεβαιότητας, στην αγορά ακινήτων του Μονάχου εμφανίζονται τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης και μια μικρή αντιστροφή της τάσης. Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση IVD Residential Market Report, παρατηρήθηκαν και πάλι μικρές αυξήσεις τιμών σε όλα σχεδόν τα τμήματα, ιδίως την άνοιξη του 2025: Τα υφιστάμενα ιδιοκατοικούμενα διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά +2,0%, οι νεόδμητες μεσαίες μονοκατοικίες κατά +1,7%, όπως και οι διπλοκατοικίες και τα νεόδμητα διαμερίσματα κατά +1,5%. Μόνο τα οικόπεδα συνέχισαν να μειώνονται. "Βλέπουμε μια αισθητή αναζωογόνηση - αγοραστές και πωλητές βρίσκουν ξανά ο ένας τον άλλον, εφόσον η τιμή και η ποιότητα είναι σωστές", εξηγεί ο Norbert Verbücheln. "Προς το παρόν, ορισμένοι αγοραστές έχουν ακόμη σημαντικά περιθώρια διαπραγμάτευσης για την απόκτηση ακινήτων σε ελαφρώς χαμηλότερη τιμή. Εάν είστε ευέλικτοι και δώσετε προσοχή στην ποιότητα, μπορείτε να επωφεληθείτε από καλά ακίνητα σε δίκαιες τιμές".
Επιτόκια: χαλασμός ή παράγοντας σταθερότητας;
Το σημερινό επίπεδο των επιτοκίων προκάλεσε μεγάλο ενδιαφέρον στους συμμετέχοντες. Αν και η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα μείωσε πρόσφατα τα βασικά επιτόκια, το μελλοντικό πακέτο χρέους της γερμανικής κυβέρνησης μεγάλου όγκου προκαλεί αύξηση των αποδόσεων των κρατικών ομολόγων - με συνέπειες για τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων. Μέσα σε λίγες ημέρες, σκαρφάλωσαν από το 3,08 % στο 3,39 %. Καθηγητής Kippes: "Η φάση των ιστορικά χαμηλών επιτοκίων έχει τελειώσει. Οι αγοραστές θα πρέπει να δημιουργήσουν σταθερή χρηματοδότηση, κατά προτίμηση με υψηλό ποσοστό ιδίων κεφαλαίων. Οι πωλητές, από την άλλη πλευρά, πρέπει να αναπτύξουν ρεαλιστικές προσδοκίες για την τιμή - η ποιότητα και η ενεργειακή απόδοση μετράνε".
Φορολόγηση πρόσθετων κερδών
Ο καθηγητής Kippes πιστεύει ότι ο κίνδυνος να αλλάξει η μελλοντική γερμανική κυβέρνηση τη φοροαπαλλαγή για τα κέρδη από πωλήσεις μετά από 10 χρόνια είναι χαμηλός: "Γιατί οι επενδύσεις σε ακίνητα θα πρέπει να αντιμετωπίζονται τόσο πολύ χειρότερα από άλλες επενδύσεις;"
Η περαιτέρω ρύθμιση των επιπλωμένων μισθώσεων θα ήταν αντιπαραγωγική
Μια άλλη σημαντική πτυχή που αναφέρθηκε στο διαδικτυακό σεμινάριο: Η σημασία της επιπλωμένης μίσθωσης - όχι μόνο ως μορφή επένδυσης, αλλά και ως απάντηση στην αυξανόμενη κινητικότητα που απαιτείται στην αγορά εργασίας. "Η επιπλωμένη μίσθωση αποτελεί κρίσιμο δομικό στοιχείο για την κινητικότητα στην αγορά κατοικίας. Ιδιαίτερα οι εργαζόμενοι που μετακομίζουν σε μια πόλη για περιορισμένο χρονικό διάστημα χρειάζονται ευέλικτες μορφές στέγασης - χωρίς να χρειάζεται να μετακινήσουν ολόκληρο το νοικοκυριό τους. Η υπερβολική ρύθμιση εδώ όχι μόνο θα τρόμαζε τους επενδυτές, αλλά και θα εμπόδιζε την επείγουσα ανάγκη για ζωτικό χώρο", λέει ο καθηγητής Kippes.
Σύγκριση με άλλες πόλεις: Το Μόναχο παραμένει πρωτοπόρο - όσον αφορά τις τιμές και τη δυναμική
Ενώ πολλές βαυαρικές πόλεις εξακολουθούν να παλεύουν με τη μείωση των τιμών - π.χ. το Fürth (-1,2 %) ή το Ingolstadt (-0,8 %) - το Μόναχο ολοκλήρωσε νωρίτερα τη στροφή, σύμφωνα με τις τελευταίες αναλύσεις της IVD. Σε σύγκριση 10 ετών, η αύξηση των τιμών για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα διαμερίσματα είναι αξιοσημείωτη +55 % έως +59 %. Οι μεσοτοιχίες (+48 %) και οι διπλοκατοικίες σε νέες κατασκευές (+65 %) επιβεβαιώνουν επίσης τη θέση του Μονάχου ως κορυφαία τοποθεσία με σταθερές τιμές.
Το συμπέρασμα και η σύστασή μας
Το διαδικτυακό σεμινάριο έδειξε ότι πολλοί αγοραστές βρίσκονται επί του παρόντος ανάμεσα στην αβεβαιότητα για την περαιτέρω εξέλιξη των επιτοκίων και τις ανησυχίες για την άνοδο των τιμών. Ζυγίζουν προσεκτικά τα πράγματα, δίνοντας μεγαλύτερη προσοχή στην ενεργειακή απόδοση, την κατάσταση και την τοποθεσία. Οι πωλητές, από την άλλη πλευρά, αναρωτιούνται αν τώρα είναι η κατάλληλη στιγμή για να πουλήσουν και αντιμετωπίζουν την πρόκληση να βρουν τιμές που να συμβαδίζουν με την αγορά. Εξάλλου, μόνο ακίνητα που έχουν ρεαλιστικές τιμές και πειστική ποιότητα θα βρουν γρήγορα αγοραστή αυτή τη στιγμή.
