Wraz z ekspertem ds. nieruchomości, prof. dr Stephanem Kippesem, omówiliśmy bieżące wydarzenia związane z cenami zakupu, popytem, finansowaniem i politycznymi warunkami ramowymi.
Podsumowaliśmy najważniejsze kluczowe stwierdzenia:
Monachium wykazuje pierwsze wzrosty cen - ale nie we wszystkich segmentach
Po długim okresie niepewności na monachijskim rynku nieruchomości pojawiają się pierwsze oznaki stabilizacji i lekkiego odwrócenia trendu. Według najnowszego raportu IVD Residential Market Report, nieznaczne wzrosty cen zaobserwowano ponownie w prawie wszystkich segmentach, szczególnie wiosną 2025 roku: Istniejące mieszkania własnościowe podrożały o +2,0%, nowo wybudowane domy w zabudowie szeregowej o +1,7%, podobnie jak domy w zabudowie bliźniaczej i nowo wybudowane mieszkania o +1,5%. Jedynie liczba działek budowlanych nadal spadała. "Obserwujemy zauważalne ożywienie - kupujący i sprzedający ponownie się odnajdują, pod warunkiem, że cena i jakość są odpowiednie" - wyjaśnia Norbert Verbücheln. "W chwili obecnej niektórzy kupujący wciąż mają spore pole do negocjacji w celu nabycia nieruchomości po nieco niższej cenie. Jeśli jesteś elastyczny i zwracasz uwagę na jakość, możesz skorzystać z dobrych nieruchomości po uczciwych cenach".
Stopy procentowe: czynnik psujący czy stabilizujący?
Obecny poziom stóp procentowych wzbudził duże zainteresowanie wśród uczestników. Chociaż Europejski Bank Centralny obniżył ostatnio kluczowe stopy procentowe, przyszły pakiet zadłużenia niemieckiego rządu o dużej wartości powoduje wzrost rentowności obligacji rządowych - co ma konsekwencje dla oprocentowania kredytów hipotecznych. W ciągu kilku dni wzrosły one z 3,08% do 3,39%. Prof. Kippes: "Faza historycznie niskich stóp procentowych dobiegła końca. Kupujący powinni zapewnić sobie solidne finansowanie, najlepiej z wysokim wskaźnikiem kapitału własnego. Sprzedający, z drugiej strony, muszą opracować realistyczne oczekiwania cenowe - liczy się jakość i efektywność energetyczna".
Opodatkowanie dodatkowych zysków
Prof. Kippes uważa, że ryzyko zmiany przez przyszły niemiecki rząd zwolnienia podatkowego dla zysków ze sprzedaży po 10 latach jest niskie: "Dlaczego inwestycje w nieruchomości miałyby być traktowane o wiele gorzej niż inne inwestycje?".
Dalsze regulacje dotyczące najmu umeblowanego przyniosłyby efekt przeciwny do zamierzonego
Kolejny ważny aspekt, który pojawił się podczas webinaru: Znaczenie umeblowanego najmu - nie tylko jako formy inwestycji, ale także jako odpowiedzi na rosnącą mobilność wymaganą na rynku pracy. "Umeblowany wynajem jest kluczowym elementem mobilności na rynku mieszkaniowym. Zwłaszcza osoby pracujące, które przeprowadzają się do miasta na określony czas, potrzebują elastycznych form zakwaterowania - bez konieczności przeprowadzki całego gospodarstwa domowego. Nadmierne regulacje w tym zakresie nie tylko odstraszyłyby inwestorów, ale także uniemożliwiłyby stworzenie pilnie potrzebnej przestrzeni życiowej" - mówi prof.
Porównanie z innymi miastami: Monachium pozostaje liderem - pod względem cen i dynamiki
Podczas gdy wiele bawarskich miast wciąż zmaga się ze spadkami cen - np. Fürth (-1,2%) lub Ingolstadt (-0,8%) - Monachium zakończyło zwrot wcześniej, zgodnie z najnowszymi analizami IVD. W porównaniu 10-letnim, wzrost cen mieszkań własnościowych wyniósł od +55% do +59%. Domy w średniej zabudowie (+48%) i domy bliźniacze w nowym budownictwie (+65%) również potwierdzają pozycję Monachium jako najlepszej lokalizacji o stabilnych wartościach.
Nasze wnioski i rekomendacje
Webinarium pokazało, że wielu kupujących jest obecnie rozdartych między niepewnością co do dalszych zmian stóp procentowych a obawami o wzrost cen. Uważnie analizują oni sytuację, zwracając większą uwagę na efektywność energetyczną, stan i lokalizację. Z drugiej strony, sprzedający zadają sobie pytanie, czy teraz jest właściwy czas na sprzedaż i stoją przed wyzwaniem znalezienia cen zgodnych z rynkiem. W końcu tylko nieruchomości, które mają realistyczną cenę i przekonującą jakość, szybko znajdą nabywcę.
