부동산 전문가인 스테판 키페스 교수와 함께 구매 가격, 수요, 자금 조달 및 정치 체제 조건과 관련된 현재 상황에 대해 논의했습니다.
가장 중요한 핵심 내용을 요약해 보았습니다:
뮌헨, 첫 가격 상승을 보였지만 모든 부문에서 상승한 것은 아닙니다.
오랜 기간의 불확실성 끝에 뮌헨 부동산 시장에서 첫 번째 안정화 조짐과 약간의 추세 반전 조짐이 나타나고 있습니다. 최신 IVD 주거 시장 보고서에 따르면 거의 모든 부문, 특히 2025년 봄에 소폭의 가격 상승이 다시 나타났습니다: 기존 소유주가 거주하는 아파트는 +2.0%, 신축 중층 주택은 +1.7%, 반단독 주택과 신축 아파트도 +1.5% 상승했습니다. 건물 대지만 계속해서 감소했습니다. "가격과 품질만 맞다면 구매자와 판매자가 다시 서로를 찾는 등 눈에 띄는 회복세를 보이고 있습니다."라고 Norbert Verbücheln은 설명합니다. "현재 일부 구매자는 여전히 약간 낮은 가격에 부동산을 인수하기 위해 상당한 협상의 여지가 있습니다. 융통성을 발휘하고 품질에 주의를 기울인다면 좋은 부동산을 공정한 가격에 얻을 수 있습니다."
금리: 스포츠로 작용할까, 안정 요인으로 작용할까?
현재 금리 수준은 참가자들 사이에서 큰 관심을 불러일으켰습니다. 최근 유럽중앙은행이 기준금리를 인하했지만, 향후 독일 정부의 대규모 국채 발행으로 국채 금리가 상승하면서 모기지 이자율에도 영향을 미치고 있습니다. 며칠 만에 3.08%에서 3.39%로 상승했습니다. Kippes 교수: "역사적으로 저금리 국면은 끝났습니다. 구매자는 가급적 높은 자기자본 비율로 탄탄한 자금 조달을 준비해야 합니다. 반면에 판매자는 품질과 에너지 효율을 고려하여 현실적인 가격 기대치를 설정해야 합니다."
추가 이익에 대한 과세
키페스 교수는 향후 독일 정부가 10년 후 매각 차익에 대한 면세 정책을 변경할 가능성은 낮다고 생각합니다."왜 부동산 투자가 다른 투자보다 훨씬 더 나쁜 대우를 받아야 하나요?"
가구가 비치 된 임대에 대한 추가 규제는 비생산적 일 것입니다.
웨비나에서 또 다른 중요한 측면이 제기되었습니다: 투자 형태로서뿐만 아니라 노동 시장에서 요구되는 이동성 증가에 대한 대응책으로서도 가구가 구비된 임대의 중요성입니다. "가구가 구비된 임대는 주택 시장의 이동성을 위한 중요한 구성 요소입니다. 특히 제한된 기간 동안 한 도시로 이사하는 직장인들에게는 가족 전체를 이사하지 않고도 유연한 형태의 주택이 필요합니다. 여기서 과도한 규제는 투자자들을 겁먹게 할 뿐만 아니라 긴급하게 필요한 주거 공간을 확보하지 못하게 합니다."라고 키페스 교수는 말합니다.
다른 도시와의 비교: 뮌헨은 가격과 역동성 측면에서 여전히 선두를 달리고 있습니다.
최신 IVD 분석에 따르면, 퓌르트(-1.2%)나 잉골슈타트(-0.8%) 등 많은 바이에른 도시가 여전히 가격 하락으로 어려움을 겪고 있지만 뮌헨은 더 일찍 턴어라운드를 완료했습니다. 10년을 비교했을 때, 소유주가 거주하는 아파트의 가격 상승률은 +55%에서 +59%로 괄목할 만한 상승률을 보였습니다. 중층형 주택(+48%)과 신축 반단독 주택(+65%) 역시 뮌헨이 안정적인 가치를 지닌 최고의 입지라는 점을 확인시켜 줍니다.
결론 및 추천
웨비나를 통해 많은 바이어들이 현재 추가 금리 인상에 대한 불확실성과 가격 상승에 대한 우려 사이에 놓여 있음을 알 수 있었습니다. 이들은 에너지 효율, 상태, 입지 등에 더 많은 주의를 기울이며 신중하게 검토하고 있습니다. 반면에 판매자는 지금이 판매하기에 적절한 시기인지 스스로에게 묻고 있으며, 시장에 맞는 가격을 찾아야 하는 어려움에 직면해 있습니다. 결국, 현실적인 가격과 설득력 있는 품질을 갖춘 부동산만이 현재로서는 구매자를 빠르게 찾을 수 있습니다.
