Skupaj s strokovnjakom za nepremičnine Prof. Dr. Stephanom Kippesom smo razpravljali o trenutnem dogajanju na področju nakupnih cen, povpraševanja, financiranja in političnih okvirnih pogojev.
Za vas smo povzeli najpomembnejše ključne izjave:
V Münchnu so se cene prvič zvišale, vendar ne v vseh segmentih
Po dolgem obdobju negotovosti se na münchenskem nepremičninskem trgu pojavljajo prvi znaki stabilizacije in rahlega obrata trenda. Glede na najnovejše poročilo o stanovanjskem trgu IVD je bilo ponovno opaziti rahlo zvišanje cen v skoraj vseh segmentih, zlasti spomladi leta 2025: V letu 2025 so se cene obstoječih lastniških stanovanj zvišale za +2,0 %, novogradenj srednje velikih hiš za +1,7 %, dvojčkov in novogradenj za +1,5 %. Le gradbene parcele so se še naprej zmanjševale. "Opažamo opazno oživitev - kupci in prodajalci se ponovno najdejo, če sta cena in kakovost ustrezni," pojasnjuje Norbert Verbücheln. "Trenutno imajo nekateri kupci še vedno precej prostora za pogajanja, da pridobijo nepremičnine po nekoliko nižji ceni. Če ste prilagodljivi in pazite na kakovost, lahko izkoristite dobre nepremičnine po ugodnih cenah."
Obrestne mere: razvalina ali dejavnik stabilnosti?
Trenutna raven obrestnih mer je med udeleženci sprožila veliko zanimanja. Čeprav je Evropska centralna banka nedavno znižala ključne obrestne mere, prihodnji obsežni paket dolžniških instrumentov nemške vlade povzroča rast donosnosti državnih obveznic - kar vpliva na obrestne mere za hipotekarne kredite. Te so se v nekaj dneh povzpele s 3,08 % na 3,39 %. Prof. Kippes: "Faza zgodovinsko nizkih obrestnih mer se je končala. Kupci bi si morali zagotoviti trdno financiranje, po možnosti z visokim deležem lastniškega kapitala. Po drugi strani pa morajo prodajalci oblikovati realna cenovna pričakovanja - pomembna sta kakovost in energetska učinkovitost."
Obdavčitev dodatnih dobičkov
Prof. Kippes meni, da je tveganje, da bi prihodnja nemška vlada spremenila davčno oprostitev za dobičke od prodaje po 10 letih, majhno: "Zakaj bi morale biti nepremičninske naložbe obravnavane toliko slabše kot druge naložbe?"
Nadaljnja ureditev najema opremljenih stanovanj bi bila kontraproduktivna
Na spletnem seminarju je bil izpostavljen še en pomemben vidik: Pomembnost oddajanja opremljenih stanovanj v najem - ne le kot oblika naložbe, temveč tudi kot odziv na vse večjo mobilnost, ki se zahteva na trgu dela. "Oddajanje opremljenih stanovanj v najem je ključni gradnik mobilnosti na stanovanjskem trgu. Zlasti zaposleni, ki se za določen čas preselijo v mesto, potrebujejo prilagodljive oblike stanovanj - ne da bi morali preseliti celotno gospodinjstvo. Pretirana regulacija na tem področju ne bi le odvrnila vlagateljev, temveč tudi preprečila nujno potreben stanovanjski prostor," pravi profesor Kippes.
Primerjava z drugimi mesti: München ostaja v ospredju - po cenah in dinamiki
Medtem ko se številna bavarska mesta še vedno spopadajo s padcem cen - na primer Fürth (-1,2 %) ali Ingolstadt (-0,8 %) -, je München po najnovejših analizah IVD preobrat končal prej. V desetletni primerjavi je rast cen lastniških stanovanj izjemna, in sicer od +55 % do +59 %. Tudi hiše v srednji vrsti (+48 %) in dvostanovanjske hiše v novogradnjah (+65 %) potrjujejo položaj Münchna kot vrhunske lokacije s stabilnimi vrednostmi.
Naši zaključki in priporočila
Spletni seminar je pokazal, da je veliko kupcev trenutno razpeto med negotovostjo glede nadaljnjega gibanja obrestnih mer in zaskrbljenostjo zaradi rasti cen. Vse to skrbno pretehtajo in več pozornosti namenjajo energetski učinkovitosti, stanju in lokaciji. Po drugi strani se prodajalci sprašujejo, ali je zdaj pravi čas za prodajo, in se soočajo z izzivom iskanja cen, ki bi bile v skladu s trgom. Navsezadnje bodo v tem trenutku kupca hitro našle le nepremičnine z realno ceno in prepričljivo kakovostjo.
