Relatórios de mercado
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Ver agoraO Governo alemão aprovou um projeto de lei para tornar mais rigorosa a lei do arrendamento ("Lei do Arrendamento II" de 29 de abril de 2026). Entre outras coisas, inclui a regulamentação do arrendamento mobilado que não afecta os contratos de arrendamento existentes.
Os factos mais importantes em resumo
Se o projeto de lei do Governo for aprovado pelo Parlamento sem alterações, aplicar-se-ão as seguintes disposições aos proprietários que alugam imóveis mobilados:
- um limite legal para a sobretaxa de mobiliário
- a obrigatoriedade de indicar a sobretaxa de mobiliário no contrato de arrendamento
- um prazo máximo fixo para o aluguer temporário
1. regulamentação jurídica da sobretaxa de fornecimento
Pela primeira vez, a sobretaxa de mobiliário será especificada na lei.
No futuro, aplicar-se-á o seguinte:
- A sobretaxa de mobiliário não pode exceder 1% do valor atual do mobiliário
- O valor de mercado atual no momento da celebração do contrato de arrendamento é decisivo. O valor atual pode ser determinado por estimativa
- Em alternativa, é possível um cálculo fixo: para apartamentos totalmente mobilados, a lei considera adequada uma sobretaxa de até 10% da renda fria líquida
Importância para os proprietários
Deixará de ser possível determinar livremente as sobretaxas de mobiliário. Se for fixado um valor superior a 10 % da renda fria líquida, será indispensável um cálculo compreensível do montante da sobretaxa.
A presunção habitual de que 10 % da renda local comparativa é adequada pode ser refutada pelo inquilino. Qualquer sobretaxa de mobiliário deve, por conseguinte, ser razoável.
2. divulgação obrigatória do montante da sobretaxa de fornecimento
Uma alteração significativa diz respeito às obrigações de divulgação:
- Os senhorios devem divulgar a sobretaxa de mobiliário sem serem solicitados a fazê-lo antes da celebração do contrato, ou seja, pelo menos no contrato de arrendamento
- A renda fria líquida também deve ser indicada no contrato de arrendamento, uma vez que é o valor de referência para a sobretaxa de mobiliário. Embora a redação do projeto de lei não contenha qualquer regulamento sobre a divulgação da renda líquida de frio, presumimos que os tribunais interpretarão o novo regulamento nesse sentido
- Se o senhorio não divulgar atempadamente o montante da sobretaxa de mobiliário,
- o apartamento é legalmente considerado como não mobilado
- esta situação tem um impacto direto no montante da renda admissível, uma vez que não é permitida uma sobretaxa de mobiliário
3. limitação do "aluguer para utilização temporária"
A duração máxima permitida de um "aluguer para utilização temporária" ainda não foi regulamentada por lei.
O projeto de lei do Governo Federal especifica-o agora:
- No futuro, aplicar-se-á um limite máximo fixo de 6 meses
- Uma prorrogação de até 2 meses deverá ser possível se o inquilino tiver uma necessidade mais prolongada após o início do arrendamento
- A "utilização temporária" como exceção ao limite de renda continuará a depender do facto de o inquilino ter uma necessidade especial de habitação temporária
Para os proprietários, isto significa
- Menos flexibilidade para modelos de aluguer temporário a longo prazo
- O congelamento das rendas aplica-se a um período de arrendamento superior a 6 meses, a menos que se aplique uma das excepções previstas na lei
4. relação com o congelamento das rendas
De acordo com o projeto de lei, a renda de base mobilada é a renda de base, à qual deve ser adicionada a eventual sobretaxa de 10% nos termos do § 556d (1) do BGB (montante de renda admissível no início do contrato de arrendamento).
Importante: o limite máximo de renda não se aplica a todos os apartamentos arrendados.
Continuam isentos
- Novos edifícios (primeira utilização e arrendamento após 1 de outubro de 2014)
- Alugueres para utilização temporária (máx. 6 meses, prorrogáveis até 2 meses)
- Primeira locação após uma modernização profunda
5. outras alterações importantes previstas
Para além da regulamentação do arrendamento mobilado, o projeto de lei contém outras regulamentações que são importantes para os proprietários:
- Limitação das rendas indexadas em caso de inflação elevada: se o imóvel arrendado se situar em municípios (ou partes de municípios) que tenham sido designados pelo respetivo governo estadual como uma área com um mercado de habitação restrito, apenas metade de qualquer variação do índice superior a 3% pode ser tida em conta
- Proteção alargada contra o despedimento dos inquilinos em caso de atraso nos pagamentos: Alargamento do chamado período de carência para uma rescisão ordinária em caso de pagamento integral dos pagamentos em atraso por parte do inquilino; no entanto, este período só pode ser reclamado uma vez pelo inquilino
- Aumento do limite das taxas de modernização simplificadas para 20 000 euros
- Renda de base
- 1.200 €
- Suplemento de mobiliário (10 % da renda de base)
- 120 €
- Renda básica local standard com mobiliário
- 1.320 €
- Excesso máximo admissível de 10 % sobre a renda comparativa local normalizada, incluindo mobiliário
- 132 €
- Renda de base máxima admissível incluindo mobiliário
- 1.452 €
Outras fontes de informação:
O projeto de lei do Governo Federal (decisão do Conselho de Ministros de 29 de abril de 2026) pode ser consultado em
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
A Haufe-Verlag fornece uma visão geral do projeto de legislação na sua página de notícias sobre o sector imobiliário:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html