Hyreslagen II 2026: Nya regler för möblerad uthyrning

Den tyska regeringen har antagit ett lagförslag för att skärpa hyreslagstiftningen ("Mietrechtsgesetz II" av den 29 april 2026). Den innehåller bland annat en reglering av möblerade uthyrningar som inte påverkar befintliga hyresavtal.

De viktigaste fakta i korthet

Följande bestämmelser kommer att gälla för ägare som hyr ut möblerade fastigheter om regeringens proposition antas av riksdagen oförändrad:

en lagstadgad begränsning av möbleringstillägget
obligatorisk upplysning om möbleringstillägget i hyresavtalet
en fast övre tidsgräns för uthyrning för tillfälligt bruk

Kommentar av Norbert Verbücheln, verkställande direktör

De planerade nya reglerna i detalj:

1. Rättslig reglering av möbleringstillägget

För första gången kommer möbleringstillägget att anges i lag.

Följande kommer att gälla i framtiden:

Inredningstillägget får inte överstiga 1% av inredningens aktuella värde
Avgörande är det aktuella marknadsvärdet vid tidpunkten för hyresavtalets ingående. Det aktuella värdet kan fastställas genom uppskattning
Alternativt är en schablonberäkning möjlig: för fullt möblerade lägenheter antas ett tillägg på upp till 10% av nettokostnadshyran enligt lag vara lämpligt

Betydelse för ägare

Det kommer inte längre att vara möjligt att fritt bestämma möbleringstillägg. Om mer än 10 % av kallhyran fastställs är det nödvändigt med en begriplig härledning av tilläggsbeloppet.

Standardpresumtionen att 10 % av den lokala jämförelsehyran är skälig kan motbevisas av hyresgästen. Ett eventuellt möbleringstillägg måste därför vara skäligt.

2. Obligatoriskt offentliggörande av tilläggsavgiftens belopp.

En viktig förändring gäller upplysningsskyldigheten:

Hyresvärdar måste informera om möbleringstillägget utan att bli ombedda att göra det innan avtalet ingås, dvs. åtminstone i hyresavtalet.
Även kallnettohyran ska anges i hyresavtalet, eftersom det är detta värde som utgör referensvärdet för inredningsavdraget. Även om lagtexten inte innehåller någon reglering om upplysning om kallnettohyran utgår vi från att domstolarna kommer att tolka den nya regleringen på följande sätt
Om hyresvärden inte i god tid upplyser om storleken på möbleringstillägget,
- anses lägenheten juridiskt sett vara omöblerad
- detta har en direkt inverkan på det tillåtna hyresbeloppet, eftersom ett möbleringstillägg då inte är tillåtet

3. Begränsning av "uthyrning för tillfälligt bruk"

Den maximalt tillåtna varaktigheten för en "uthyrning för tillfällig användning" har ännu inte reglerats i lag.

I den federala regeringens lagförslag preciseras detta nu:

I framtiden ska en fast övre gräns på 6 månader gälla
En förlängning på upp till 2 månader bör vara möjlig om hyresgästen har ett längre behov efter hyresförhållandets början
"Tillfällig användning" som ett undantag från hyresstoppet kommer även fortsättningsvis att bero på om hyresgästen har ett tillfälligt behov av särskilt boende

För ägarna innebär detta

Mindre flexibilitet för långvariga tillfälliga hyresmodeller
Hyresstoppet gäller för en hyresperiod som är längre än 6 månader, såvida inte något av de lagstadgade undantagen gäller

4. Förhållandet till hyresstoppet

Enligt lagförslaget är den möblerade bashyran bashyran, till vilken det eventuella tillägget på 10% enligt § 556d (1) BGB (tillåtet hyresbelopp vid hyresförhållandets början) måste läggas till.

Viktigt: Hyrestaket gäller inte för alla hyreslägenheter.

Följande är fortfarande undantagna

Nya byggnader (första användning och uthyrning efter 1 oktober 2014)
Uthyrning för tillfälligt bruk (max 6 månader, kan förlängas med upp till 2 månader)
Första uthyrning efter omfattande modernisering

5. Andra viktiga planerade förändringar

Utöver regleringen av möblerad uthyrning innehåller lagförslaget ytterligare regleringar som är viktiga för fastighetsägare:

Begränsning av indexreglerade hyror vid hög inflation: Om hyresobjektet är beläget i kommuner (eller delar av kommuner) som av respektive delstatsregering har utsetts till ett område med en stram bostadsmarknad, får endast hälften av en indexförändring över 3% beaktas
Utökat uppsägningsskydd för hyresgäster vid betalningsanmärkningar: Förlängning av den s.k. anståndsperioden till en vanlig uppsägning i händelse av att hyresgästen betalar hela restbeloppet; detta kan dock endast åberopas en gång av hyresgästen
Höjning av gränsen för förenklade moderniseringsavgifter till 20.000 euro

Grundhyra: 1.200 €
Inredningstillägg (10 % av grundhyran): 120 €
Standard lokal grundhyra inkl. möblering: 1.320 €
Högsta tillåtna överskridande av 10 % av den lokala jämförbara standardhyran inklusive möblering: 132 €
Högsta tillåtna grundhyra inkl. möbler: 1.452 €

Ytterligare informationskällor:

Du hittar den federala regeringens utkast till lagförslag (kabinettbeslut av den 29 april 2026) på

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads

/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2

Haufe-Verlag ger en översikt över lagförslaget på sin nyhetssida om fastigheter:

www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html