Εκθέσεις αγοράς
Ενημερωθείτε για τις τελευταίες εξελίξεις στην αγορά ακινήτων. Οι λεπτομερείς εκθέσεις μας σας προσφέρουν πολύτιμες πληροφορίες.
Δείτε τώραΗ γερμανική κυβέρνηση ψήφισε νομοσχέδιο για την αυστηροποίηση της νομοθεσίας περί μισθώσεων ("Νόμος περί μισθώσεων ΙΙ" της 29ης Απριλίου 2026). Μεταξύ άλλων, περιλαμβάνει ρύθμιση των επιπλωμένων μισθώσεων που δεν επηρεάζουν τις υφιστάμενες συμβάσεις μίσθωσης.
Τα πιο σημαντικά γεγονότα εν συντομία
Οι ακόλουθες διατάξεις θα ισχύσουν για τους ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν επιπλωμένα ακίνητα, εάν το κυβερνητικό νομοσχέδιο περάσει από τη Βουλή αυτούσιο:
- θεσμοθετημένο όριο για την προσαύξηση της επίπλωσης
- υποχρεωτική γνωστοποίηση της προσαύξησης επίπλωσης στο μισθωτήριο συμβόλαιο
- ένα σταθερό ανώτατο χρονικό όριο για την εκμίσθωση για προσωρινή χρήση
1. Νομική ρύθμιση της προσαύξησης επίπλωσης
Για πρώτη φορά, η προσαύξηση επίπλωσης θα καθοριστεί στο νόμο.
Στο μέλλον θα ισχύουν τα εξής:
- Η προσαύξηση επίπλωσης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1% της τρέχουσας αξίας της επίπλωσης.
- Καθοριστική είναι η τρέχουσα αγοραία αξία κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης μίσθωσης. Η τρέχουσα αξία μπορεί να προσδιοριστεί με εκτίμηση
- Εναλλακτικά, είναι δυνατός ένας κατ' αποκοπήν υπολογισμός: για πλήρως επιπλωμένα διαμερίσματα, μια προσαύξηση έως 10% του καθαρού ψυχρού ενοικίου θεωρείται από το νόμο ότι είναι κατάλληλη
Σημασία για τους ιδιοκτήτες
Δεν θα είναι πλέον δυνατό να καθορίζονται ελεύθερα οι προσαυξήσεις επίπλωσης. Εάν ορίζεται ποσοστό άνω του 10 % του καθαρού ψυχρού ενοικίου, θα είναι απαραίτητη η κατανοητή εξαγωγή του ποσού της προσαύξησης.
Η συνήθης υπόθεση ότι το 10 % του τοπικού συγκριτικού μισθώματος είναι κατάλληλο μπορεί να αντικρουστεί από τον ενοικιαστή. Συνεπώς, κάθε προσαύξηση επίπλωσης πρέπει να είναι εύλογη.
2. υποχρεωτική γνωστοποίηση του ποσού της προσαύξησης επίπλωσης
Μια σημαντική αλλαγή αφορά τις υποχρεώσεις δημοσιοποίησης:
- τουλάχιστον στη σύμβαση μίσθωσης.
- Το καθαρό ψυχρό ενοίκιο πρέπει επίσης να αναφέρεται στη σύμβαση μίσθωσης, καθώς αυτή είναι η τιμή αναφοράς για την προσαύξηση επίπλωσης. Παρόλο που η διατύπωση του νομοσχεδίου δεν περιέχει καμία ρύθμιση σχετικά με τη γνωστοποίηση του καθαρού ψυχρού μισθώματος, υποθέτουμε ότι τα δικαστήρια θα ερμηνεύσουν τη νέα ρύθμιση προς αυτή την κατεύθυνση
- Εάν ο ιδιοκτήτης δεν γνωστοποιήσει εγκαίρως το ποσό της προσαύξησης επίπλωσης,
- το διαμέρισμα θεωρείται νομικά ως μη επιπλωμένο
- αυτό έχει άμεσο αντίκτυπο στο επιτρεπόμενο ύψος του ενοικίου, καθώς τότε δεν επιτρέπεται η προσαύξηση επίπλωσης
3. περιορισμός της "εκμίσθωσης για προσωρινή χρήση"
Η μέγιστη επιτρεπόμενη διάρκεια μιας "μίσθωσης για προσωρινή χρήση" δεν έχει ακόμη ρυθμιστεί νομοθετικά.
Το νομοσχέδιο της ομοσπονδιακής κυβέρνησης το διευκρινίζει τώρα:
- Μελλοντικά, θα ισχύει ένα σταθερό ανώτατο όριο 6 μηνών.
- Θα πρέπει να είναι δυνατή η παράταση έως και 2 μήνες, εάν ο ενοικιαστής έχει μεγαλύτερες ανάγκες μετά την έναρξη της μίσθωσης.
- Η "προσωρινή χρήση" ως εξαίρεση από το πάγωμα του ενοικίου θα συνεχίσει να εξαρτάται από το αν ο ενοικιαστής έχει προσωρινή ειδική ανάγκη στέγασης
Για τους ιδιοκτήτες, αυτό σημαίνει
- Λιγότερη ευελιξία για μοντέλα πιο μακροπρόθεσμης προσωρινής μίσθωσης
- Το πάγωμα του ενοικίου ισχύει για περίοδο ενοικίασης μεγαλύτερη των 6 μηνών, εκτός εάν ισχύει μία από τις νόμιμες εξαιρέσεις
4. σχέση με το πάγωμα των ενοικίων
Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου, το επιπλωμένο βασικό μίσθωμα είναι το βασικό μίσθωμα, στο οποίο πρέπει να προστεθεί η ενδεχόμενη προσαύξηση 10% σύμφωνα με το άρθρο 556d παράγραφος 1 του BGB (επιτρεπόμενο μίσθωμα κατά την έναρξη της μίσθωσης).
Σημαντικό: Το ανώτατο όριοενοικίου δεν ισχύει για όλα τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.
Εξαιρούνται τα ακόλουθα
- Νέα κτίρια (πρώτη χρήση και εκμίσθωση μετά την 1η Οκτωβρίου 2014)
- Μισθώσεις για προσωρινή χρήση (max. 6 μήνες, με δυνατότητα παράτασης έως 2 μήνες)
- Πρώτη εκμίσθωση μετά από εκτεταμένο εκσυγχρονισμό
5. άλλες σημαντικές σχεδιαζόμενες αλλαγές
Εκτός από τη ρύθμιση της επιπλωμένης μίσθωσης, το νομοσχέδιο περιέχει περαιτέρω ρυθμίσεις που είναι σημαντικές για τους ιδιοκτήτες:
- Περιορισμός των μισθωμάτων που συνδέονται με τον δείκτη σε περίπτωση υψηλού πληθωρισμού: Εάν το ενοικιαζόμενο ακίνητο βρίσκεται σε δήμους (ή τμήματα δήμων) που έχουν χαρακτηριστεί από την αντίστοιχη κρατική κυβέρνηση ως περιοχή με στενότητα στην αγορά κατοικίας, μπορεί να ληφθεί υπόψη μόνο το ήμισυ κάθε μεταβολής του δείκτη άνω του 3%.
- Διευρυμένη προστασία έναντι απόλυσης για τους ενοικιαστές σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμών: Επέκταση της λεγόμενης περιόδου χάριτος σε τακτική καταγγελία σε περίπτωση πλήρους πληρωμής των καθυστερούμενων οφειλών από τον ενοικιαστή- ωστόσο, αυτό μπορεί να ζητηθεί μόνο μία φορά από τον ενοικιαστή
- Αύξηση του ορίου για τις απλουστευμένες εισφορές εκσυγχρονισμού σε 20.000 ευρώ
- Βασικό ενοίκιο
- 1.200 €
- Επιβάρυνση επίπλωσης (10 % του βασικού μισθώματος)
- 120 €
- Τυπικό τοπικό βασικό ενοίκιο με επίπλωση
- 1.320 €
- Μέγιστη επιτρεπόμενη υπέρβαση 10 % επί του συνήθους τοπικού συγκριτικού ενοικίου, συμπεριλαμβανομένης της επίπλωσης
- 132 €
- Μέγιστο επιτρεπόμενο βασικό μίσθωμα με επίπλωση
- 1.452 €
Περαιτέρω πηγές πληροφοριών:
Μπορείτε να βρείτε το σχέδιο νόμου της ομοσπονδιακής κυβέρνησης (απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου της 29ης Απριλίου 2026) στη διεύθυνση
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Η Haufe-Verlag παρέχει μια επισκόπηση του σχεδίου νόμου στη σελίδα ειδήσεων σχετικά με τα ακίνητα:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html