Správy o trhu
Buďte informovaní o najnovšom vývoji na trhu s nehnuteľnosťami. Naše podrobné správy vám ponúkajú cenné informácie.
Zobraziť terazNemecká vláda prijala návrh zákona, ktorým sa sprísňuje nájomné právo ("zákon o nájomnom práve II" z 29. apríla 2026). Okrem iného zahŕňa reguláciu prenájmu zariadených bytov, ktorá nemá vplyv na existujúce nájomné zmluvy.
Najdôležitejšie fakty v skratke
Ak parlament schváli vládny návrh zákona v nezmenenej podobe, na vlastníkov, ktorí prenajímajú zariadené nehnuteľnosti, sa budú vzťahovať nasledujúce ustanovenia:
- zákonný limit na príplatok za vybavenie
- povinné zverejnenie príplatku za vybavenie v nájomnej zmluve
- pevne stanovený horný časový limit pre prenájom na dočasné užívanie
1. právna úprava príplatku za vybavenie
Prvýkrát sa v zákone stanovuje príplatok za vybavenie.
V budúcnosti sa bude uplatňovať:
- Príplatok za vybavenie nesmie presiahnuť 1 % aktuálnej hodnoty vybavenia
- Rozhodujúca je aktuálna trhová hodnota v čase uzatvorenia nájomnej zmluvy. Aktuálnu hodnotu možno určiť odhadom
- Alternatívne je možný paušálny výpočet: v prípade plne zariadených bytov sa zo zákona predpokladá, že príplatok je primeraný do výšky 10 % čistého studeného nájomného
Význam pre vlastníkov
Už nebude možné voľne určovať príplatky za vybavenie. Ak sa stanoví viac ako 10 % čistého nájomného za chlad, bude nevyhnutné zrozumiteľné odvodenie výšky príplatku.
Štandardný predpoklad, že 10 % z miestneho porovnateľného nájomného je primerané, môže nájomca vyvrátiť. Každý príplatok za vybavenie musí byť preto primeraný.
2. povinné zverejnenie výšky príplatku za vybavenie
Jedna z významných zmien sa týka povinností zverejňovania:
- Prenajímatelia musia zverejniť príplatok za vybavenie bez toho, aby boli o to požiadaní pred uzavretím zmluvy, t. j. aspoň v nájomnej zmluve.
- V nájomnej zmluve sa musí uviesť aj čisté studené nájomné, pretože to je referenčná hodnota pre príplatok za vybavenie. Hoci znenie návrhu zákona neobsahuje žiadnu úpravu týkajúcu sa zverejnenia čistého nájomného za studenú vodu, predpokladáme, že súdy budú novú úpravu vykladať v tomto zmysle
- Ak prenajímateľ včas nezverejní výšku príplatku za vybavenie,
- byt sa zo zákona považuje za nezariadený
- to má priamy vplyv na prípustnú výšku nájomného, keďže príplatok za zariadenie bytu potom nie je prípustný
3. obmedzenie "prenájmu na dočasné používanie"
Maximálne prípustné trvanie "prenájmu na dočasné užívanie" zatiaľ nie je zákonom upravené.
Návrh zákona federálnej vlády ju teraz spresňuje:
- V budúcnosti má platiť pevná horná hranica 6 mesiacov
- predĺženie až o 2 mesiace by malo byť možné, ak má nájomca po začatí nájmu dlhšiu požiadavku
- "dočasné užívanie" ako výnimka z hornej hranice nájomného bude naďalej závisieť od toho, či má nájomca dočasnú osobitnú potrebu bývania
Pre majiteľov to znamená.
- menšiu flexibilitu pre modely dlhodobého dočasného prenájmu
- Zmrazenie nájomného sa vzťahuje na obdobie prenájmu dlhšie ako 6 mesiacov, pokiaľ sa neuplatní jedna zo zákonných výnimiek
4. vzťah k zmrazeniu nájomného
Podľa návrhu zákona je základné nájomné za zariadenie základným nájomným, ku ktorému sa musí pripočítať prípadná prirážka vo výške 10 % podľa § 556d ods. 1 BGB (prípustná výška nájomného na začiatku nájomného vzťahu).
Dôležité: Horná hranica nájomného sa nevzťahuje na všetky nájomné byty.
Od dane sú naďalej oslobodené tieto osoby
- Nové budovy (prvé použitie a prenájom po 1. októbri 2014)
- Prenájmy na dočasné užívanie (max. 6 mesiacov s možnosťou predĺženia až o 2 mesiace)
- Prvý prenájom po rozsiahlej modernizácii
5. ďalšie dôležité plánované zmeny
Okrem úpravy prenájmu zariadených bytov obsahuje návrh zákona aj ďalšie úpravy, ktoré sú dôležité pre vlastníkov:
- Obmedzenie indexovaného nájomného v prípade vysokej inflácie: Ak sa prenajímaná nehnuteľnosť nachádza v obciach (alebo častiach obcí), ktoré boli príslušnou štátnou správou označené za oblasť s napätou situáciou na trhu s bývaním, môže sa zohľadniť len polovica každej zmeny indexu nad 3 %.
- Rozšírená ochrana nájomníkov pred výpoveďou v prípade omeškania s platbami: Predĺženie tzv. odkladnej lehoty na riadnu výpoveď v prípade úplného zaplatenia nedoplatkov nájomcom; nájomca sa však môže tejto možnosti domáhať len raz
- Zvýšenie limitu pre zjednodušené poplatky za modernizáciu na 20 000 EUR
- Základné nájomné
- 1.200 €
- Príplatok za vybavenie (10 % zo základného nájomného)
- 120 €
- Štandardné miestne základné nájomné vrátane vybavenia
- 1.320 €
- Maximálne prípustné prekročenie o 10 % oproti štandardnému miestnemu porovnateľnému nájomnému vrátane vybavenia
- 132 €
- Maximálne prípustné základné nájomné vrátane vybavenia
- 1.452 €
Ďalšie zdroje informácií:
Návrh zákona federálnej vlády (rozhodnutie kabinetu z 29. apríla 2026) nájdete na
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Vydavateľstvo Haufe-Verlag poskytuje prehľad návrhu zákona na svojej stránke s novinkami o nehnuteľnostiach:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html