Tržna poročila
Bodite obveščeni o najnovejših dogodkih na nepremičninskem trgu. Naša podrobna poročila vam ponujajo dragocen vpogled.
Oglejte si jih zdajNemška vlada je sprejela predlog zakona o zaostritvi najemnega prava ("Zakon o najemu II" z dne 29. aprila 2026). Med drugim vključuje ureditev najema z opremo, ki ne vpliva na obstoječe najemne pogodbe.
Najpomembnejša dejstva na kratko
Za lastnike, ki oddajajo opremljene nepremičnine, bodo veljali naslednji predpisi, če bo parlament sprejel vladni predlog zakona v nespremenjeni obliki:
- zakonska omejitev doplačila za opremljanje
- obvezno razkritje doplačila za opremljanje v najemni pogodbi
- določen zgornji rok za oddajo v začasno uporabo
1. pravna ureditev doplačila za opremljanje
Doplačilo za opremljanje bo prvič določeno z zakonom.
V prihodnje bo veljalo naslednje:
- Dodatka za opremo ne sme presegati 1 % trenutne vrednosti opreme.
- Odločilna je trenutna tržna vrednost ob sklenitvi najemne pogodbe. Trenutna vrednost se lahko določi z oceno
- Druga možnost je pavšalni izračun: za popolnoma opremljena stanovanja se po zakonu predvideva, da je primerno doplačilo v višini do 10 % neto hladne najemnine
Pomen za lastnike
Dodatkov za opremo ne bo več mogoče prosto določati. Če je določeno več kot 10 % neto hladne najemnine, bo nujno potrebna razumljiva izpeljava višine doplačil.
Najemnik lahko ovrže standardno domnevo, da je 10 % lokalne primerljive najemnine primerno. Vsako doplačilo za opremljanje mora biti torej razumno.
2. obvezno razkritje zneska doplačila za opremljanje
Ena od pomembnih sprememb se nanaša na obveznosti razkritja:
- najemodajalci morajo razkriti dodatek za opremo, ne da bi bili za to zaprošeni pred sklenitvijo pogodbe, tj. vsaj v najemni pogodbi.
- V najemni pogodbi je treba navesti tudi neto hladno najemnino, saj je to referenčna vrednost za dodatek za opremo. Čeprav besedilo predloga zakona ne vsebuje ureditve glede razkritja neto hladne najemnine, predvidevamo, da bodo sodišča novo ureditev razlagala v tem smislu
- Če najemodajalec ne razkrije zneska dodatka za opremljanje pravočasno,
- se po zakonu šteje, da stanovanje ni opremljeno
- to neposredno vpliva na dovoljeni znesek najemnine, saj dodatek za opremljanje ni dovoljen
3. omejitev "dajanja v začasno uporabo"
Najdaljše dovoljeno trajanje "dajanja v začasno uporabo" še ni zakonsko urejeno.
Osnutek zakona, ki ga je pripravila zvezna vlada, to zdaj določa:
- V prihodnje bo veljala fiksna zgornja meja 6 mesecev.
- možno naj bi bilo podaljšanje za največ 2 meseca, če ima najemnik po začetku najema daljšo potrebo
- "začasna uporaba" kot izjema od zgornje meje najemnine bo še naprej odvisna od tega, ali ima najemnik začasno posebno stanovanjsko potrebo
Za lastnike to pomeni.
- manjšo prilagodljivost za modele dolgoročnega začasnega najema
- Zamrznitev najemnin velja za obdobje najema, daljše od 6 mesecev, razen če velja ena od zakonsko določenih izjem
4. odnos do zamrznitve najemnin
V skladu z osnutkom zakona je opremljena osnovna najemnina osnovna najemnina, ki ji je treba dodati morebitni 10-odstotni pribitek v skladu s členom 556d(1) BGB (dovoljeni znesek najemnine na začetku najemnega razmerja).
Pomembno: Zgornja mejanajemnine ne velja za vsa najemna stanovanja.
Izvzete ostajajo naslednje osebe
- nove stavbe (prva uporaba in oddaja v najem po 1. oktobru 2014)
- Oddajanje v začasno uporabo (največ 6 mesecev z možnostjo podaljšanja za največ 2 meseca)
- Prva oddaja v najem po obsežni posodobitvi
5. druge pomembne načrtovane spremembe
Poleg ureditve najema opremljenih stanovanj osnutek zakona vsebuje še druge predpise, ki so pomembni za lastnike:
- Omejitev indeksiranih najemnin v primeru visoke inflacije: Če se najemna nepremičnina nahaja v občinah (ali delih občin), ki jih je ustrezna deželna vlada določila kot območje z zaostrenim stanovanjskim trgom, se lahko upošteva le polovica vsake spremembe indeksa nad 3 %.
- Razširjena zaščita pred odpovedjo za najemnike v primeru zamud pri plačilih: Podaljšanje tako imenovanega obdobja odloga do redne odpovedi v primeru, da najemnik v celoti plača zaostale obveznosti; vendar lahko najemnik to zahteva le enkrat
- zvišanje meje za poenostavljene dajatve za posodobitev na 20 000 EUR
- Osnovna najemnina
- 1.200 €
- Dodatek za opremo (10 % osnovne najemnine)
- 120 €
- Standardna lokalna osnovna najemnina z opremo
- 1.320 €
- Največje dovoljeno preseganje 10 % nad standardno lokalno primerljivo najemnino, vključno s pohištvom
- 132 €
- Najvišja dovoljena osnovna najemnina z opremo
- 1.452 €
Dodatni viri informacij:
Osnutek zakona zvezne vlade (sklep kabineta z dne 29. aprila 2026) je na voljo na
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Časopis Haufe-Verlag na svoji strani z novicami o nepremičninah ponuja pregled osnutka zakona:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html