Marktrapporten
Blijf op de hoogte van de laatste ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Onze gedetailleerde rapporten bieden je waardevolle inzichten.
Nu bekijkenDe Duitse regering heeft een wetsvoorstel aangenomen om het huurrecht aan te scherpen ("Huurrecht II" van 29 april 2026). Het bevat onder andere een regeling voor gemeubileerde verhuur die geen invloed heeft op bestaande huurovereenkomsten.
De belangrijkste feiten in het kort
De volgende regels zullen van toepassing zijn op eigenaars die gemeubileerde woningen verhuren als het wetsvoorstel van de regering ongewijzigd door het parlement wordt aangenomen:
- een wettelijke beperking van de meubileringstoeslag
- verplichte vermelding van de inrichtingsvergoeding in de huurovereenkomst
- een vaste bovengrens voor verhuur voor tijdelijk gebruik
1. wettelijke regeling van de inrichtingsvergoeding
Voor het eerst wordt de inrichtingsvergoeding in de wet gespecificeerd.
Voortaan geldt het volgende:
- De inrichtingsopslag mag niet hoger zijn dan 1% van de dagwaarde van de inrichting
- De dagwaarde op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst is bepalend. De huidige waarde kan worden bepaald door schatting.
- Als alternatief is een forfaitaire berekening mogelijk: voor volledig gemeubileerde appartementen wordt wettelijk aangenomen dat een toeslag van maximaal 10% van de netto koude huurprijs passend is.
Betekenis voor eigenaars
Het zal niet langer mogelijk zijn om inrichtingsvergoedingen vrij te bepalen. Als meer dan 10 % van de netto kale huur wordt vastgesteld, is een begrijpelijke afleiding van het toeslagbedrag onontbeerlijk.
Het standaard vermoeden dat 10 % van de lokale vergelijkende huurprijs gepast is, kan door de huurder worden weerlegd. Een eventuele inrichtingsopslag moet daarom redelijk zijn.
2. verplichte openbaarmaking van het bedrag van de inrichtingsvergoeding
Een belangrijke wijziging betreft de openbaarmakingsverplichtingen:
- Verhuurders moeten de inrichtingsvergoeding ongevraagd voor het sluiten van de overeenkomst vermelden, dus in ieder geval in de huurovereenkomst.
- De netto kale huur moet ook vermeld worden in het huurcontract, omdat dit de referentiewaarde is voor de inrichtingsopslag. Hoewel de tekst van het wetsvoorstel geen regeling bevat over de bekendmaking van de netto kale huur, gaan we ervan uit dat rechtbanken de nieuwe regeling in deze zin zullen interpreteren.
- Als de verhuurder de hoogte van de inrichtingsvergoeding niet tijdig bekendmaakt,
- wordt de flat wettelijk geacht ongemeubileerd te zijn
- dit heeft directe gevolgen voor de hoogte van de toegestane huur, omdat een inrichtingsvergoeding dan niet is toegestaan
3. beperking van "verhuur voor tijdelijk gebruik
De maximaal toegestane duur van een "verhuur voor tijdelijk gebruik" is nog niet wettelijk geregeld.
Het wetsontwerp van de federale regering specificeert dit nu:
- Voortaan geldt een vaste bovengrens van 6 maanden.
- Een verlenging tot 2 maanden moet mogelijk zijn als de huurder na het begin van de huurperiode een langere behoefte heeft.
- "Tijdelijk gebruik" als uitzondering op de huurgrens blijft afhankelijk van de vraag of de huurder een tijdelijke bijzondere woonbehoefte heeft.
Voor eigenaars betekent dit
- Minder flexibiliteit voor tijdelijke verhuurmodellen op langere termijn
- De huurbevriezing geldt voor een huurperiode van langer dan 6 maanden, tenzij een van de wettelijke uitzonderingen van toepassing is
4. relatie tot de huurbevriezing
Volgens het wetsontwerp is de gemeubileerde basishuur de basishuur, waarbij de mogelijke toeslag van 10% volgens artikel 556d (1) BGB (toegestaan huurbedrag bij aanvang van de huur) moet worden opgeteld.
Belangrijk: Het huurplafond geldt niet voor alle huurappartementen.
De volgende gebouwen blijven vrijgesteld
- Nieuwe gebouwen (eerste ingebruikname en verhuur na 1 oktober 2014)
- Verhuur voor tijdelijk gebruik (max. 6 maanden, verlengbaar met maximaal 2 maanden)
- Eerste verhuur na ingrijpende modernisering
5. andere belangrijke geplande wijzigingen
Naast de regeling voor gemeubileerde verhuur bevat het wetsontwerp nog andere regelingen die belangrijk zijn voor eigenaars:
- Beperking van geïndexeerde huren in geval van hoge inflatie: Als de huurwoning zich bevindt in gemeenten (of delen van gemeenten) die door de respectieve deelstaatregering zijn aangewezen als een gebied met een krappe woningmarkt, kan slechts de helft van een indexverandering van meer dan 3% in aanmerking worden genomen.
- Uitgebreide ontslagbescherming voor huurders bij betalingsachterstand: Uitbreiding van de zogenaamde aflossingsvrije periode tot een gewone opzegging in geval van volledige betaling van de betalingsachterstand door de huurder; de huurder kan hier echter maar één keer aanspraak op maken
- Verhoging van de limiet voor vereenvoudigde moderniseringsheffingen tot €20.000
- Basishuur
- 1.200 €
- Inrichtingstoeslag (10 % van de kale huurprijs)
- 120 €
- Standaard lokale kale huurprijs incl. meubilering
- 1.320 €
- Maximaal toegestane overschrijding van 10% ten opzichte van de standaard lokale vergelijkende huur inclusief meubilair
- 132 €
- Max. toegestane kale huur inclusief meubilair
- 1.452 €
Verdere informatiebronnen:
U kunt het wetsontwerp van de federale regering (kabinetsbesluit van 29 april 2026) vinden op
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag geeft een overzicht van het wetsontwerp op zijn nieuwspagina over onroerend goed:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html