Piaci jelentések
Tájékozódjon az ingatlanpiac legfrissebb fejleményeiről. Részletes jelentéseink értékes betekintést nyújtanak Önnek.
Megtekintés mostA német kormány elfogadta a bérleti jog szigorításáról szóló törvényjavaslatot ("Bérleti törvény II", 2026. április 29.). Ez többek között a bútorozott bérbeadás szabályozását tartalmazza, amely nem érinti a meglévő bérleti szerződéseket.
A legfontosabb tények röviden
Az alábbi rendelkezések a bútorozott ingatlanokat bérbeadó tulajdonosokra vonatkoznak majd, ha a kormány törvényjavaslatát változatlan formában elfogadja a parlament:
- a lakberendezési pótdíj törvényi korlátozása
- a lakberendezési pótdíj kötelező közzététele a bérleti szerződésben
- az ideiglenes használatra történő bérbeadás felső határidejének rögzítése.
1. a lakberendezési pótdíj jogi szabályozása
A berendezési pótdíjat első ízben határozzák meg törvényben.
A jövőben az alábbiak lesznek érvényesek:
- A berendezési pótdíj nem haladhatja meg a berendezési tárgyak forgalmi értékének 1%-át.
- A bérleti szerződés megkötésének időpontjában érvényes forgalmi érték a mérvadó. A forgalmi érték becsléssel is meghatározható
- Alternatívaként lehetőség van átalányszámításra is: teljesen berendezett lakások esetében a nettó hideg bérleti díj legfeljebb 10%-ának megfelelő pótdíjat feltételez a törvény.
Jelentőség a tulajdonosok számára
Többé nem lesz lehetőség a berendezési pótdíjak szabad meghatározására. Ha a nettó hideg bérleti díj több mint 10 %-át állapítják meg, a pótdíj összegének érthető levezetése elengedhetetlen lesz.
A bérlő megcáfolhatja azt az általános vélelmet, hogy a helyi összehasonlító bérleti díj 10 %-a megfelelő. A berendezési pótdíjnak tehát ésszerűnek kell lennie.
2. a berendezési pótdíj összegének kötelező közzététele
Az egyik jelentős változás a közzétételi kötelezettségeket érinti:
- A bérbeadóknak a szerződés megkötése előtt, azaz legalább a bérleti szerződésben közzé kell tenniük a lakberendezési felárat, anélkül, hogy erre felkérnék őket.
- A nettó hideg bérleti díjat is fel kell tüntetni a bérleti szerződésben, mivel ez a lakberendezési pótdíj referenciaértéke. Bár a törvényjavaslat szövege nem tartalmaz szabályozást a nettó hideg lakbér feltüntetésére vonatkozóan, feltételezzük, hogy a bíróságok az új szabályozást ilyen értelemben fogják értelmezni.
- Ha a bérbeadó nem teszi közzé időben a lakberendezési pótdíj összegét,
- a lakás jogilag bútorozatlannak minősül.
- ez közvetlen hatással van a megengedett bérleti díj összegére, mivel a lakberendezési pótdíj ekkor nem megengedett.
3. az "ideiglenes használatra történő bérbeadás" korlátozása
Az "ideiglenes használatra történő bérbeadás" megengedett maximális időtartamát még nem szabályozta jogszabály.
A szövetségi kormány törvényjavaslata ezt most pontosítja:
- A jövőben 6 hónapos fix felső határ lesz érvényben.
- legfeljebb 2 hónapos hosszabbítás lehetséges, ha a bérlőnek a bérleti jogviszony kezdete után hosszabb időre van szüksége.
- Az "ideiglenes használat" mint a bérleti díj befagyasztása alóli kivétel továbbra is attól függ, hogy a bérlőnek van-e átmeneti különleges lakhatási igénye.
A tulajdonosok számára ez a következőket jelenti
- Kevesebb rugalmasság a hosszabb távú, ideiglenes bérleti modellek esetében
- A bérleti díj befagyasztása a 6 hónapnál hosszabb bérleti időszakra vonatkozik, kivéve, ha a jogszabályban meghatározott kivételek egyike alkalmazandó.
4. a bérleti díjak befagyasztásához való viszony
A törvénytervezet szerint a bútorozott alapbérleti díj az alapbérleti díj, amelyhez hozzá kell adni a BGB 556d. § (1) bekezdése szerinti esetleges 10%-os felárat (a bérleti jogviszony kezdetén megengedett bérleti díj).
Fontos: A lakbérplafon nem vonatkozik minden bérlakásra.
A következők továbbra is mentesek maradnak
- Új épületek (első használatba vétel és bérbeadás 2014. október 1. után)
- Ideiglenes használatra történő bérbeadás (legfeljebb 6 hónap, legfeljebb 2 hónappal meghosszabbítható).
- Első bérbeadás átfogó korszerűsítés után
5. egyéb fontos tervezett változások
A bútorozott bérbeadás szabályozása mellett a törvénytervezet további, a tulajdonosok számára fontos rendelkezéseket tartalmaz:
- Az indexált bérleti díjak korlátozása magas infláció esetén: Ha a bérlemény olyan településen (vagy településrészen) található, amelyet az adott állam kormánya szűkös lakáspiaccal rendelkező területként jelölt ki, akkor a 3% feletti indexváltozásnak csak a fele vehető figyelembe.
- Kibővített felmondási védelem a bérlők számára fizetési késedelem esetén: Az úgynevezett türelmi idő meghosszabbítása rendes felmondássá abban az esetben, ha a bérlő teljes hátralékot fizet; ezt azonban a bérlő csak egyszer veheti igénybe.
- Az egyszerűsített korszerűsítési illeték határértékének 20 000 euróra emelése.
- Alapbérleti díj
- 1.200 €
- Lakberendezési pótdíj (az alapbérleti díj 10 %-a)
- 120 €
- Helyi alapbérleti díj, bútorokkal együtt
- 1.320 €
- A helyi összehasonlító bérleti díj legfeljebb 10 %-os megengedett túllépése, beleértve a berendezési tárgyakat is.
- 132 €
- Maximálisan megengedett alapbérleti díj, beleértve a berendezési tárgyakat is
- 1.452 €
További információforrások:
A szövetségi kormány törvénytervezete (a kabinet 2026. április 29-i határozata) a következő címen érhető el
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
A Haufe-Verlag a jogszabálytervezetről áttekintést nyújt az ingatlanhírek oldalán:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html