Markedsrapporter
Hold deg oppdatert om den siste utviklingen på eiendomsmarkedet. Våre detaljerte rapporter gir deg verdifull innsikt.
Vis nåDen tyske regjeringen har vedtatt et lovforslag om innstramming av husleieloven ("Mietrechtsgesetz II" av 29. april 2026). Loven omfatter blant annet regulering av møblert utleie som ikke påvirker eksisterende leieavtaler.
De viktigste faktaene i korte trekk
Følgende regler vil gjelde for eiere som leier ut møblert bolig dersom regjeringens lovforslag blir vedtatt av Stortinget uten endringer:
- en lovfestet grense for innredningsgebyret
- obligatorisk opplysningsplikt om innredningsavgiften i leiekontrakten
- en fast øvre tidsbegrensning for utleie til midlertidig bruk
1. Lovregulering av innredningsavgiften
For første gang vil innredningsavgiften bli spesifisert i loven.
Følgende vil gjelde i fremtiden:
- Innredningspåslaget kan ikke overstige 1 % av innredningens dagsverdi
- Det er markedsverdien på tidspunktet for inngåelse av leieavtalen som er avgjørende. Nåverdien kan fastsettes ved skjønn
- Alternativt er det mulig å foreta en sjablongmessig beregning: For fullt møblerte leiligheter er et påslag på inntil 10 % av nettokaldleien etter loven antatt å være passende
Betydning for eiere
Det vil ikke lenger være mulig å fastsette innredningstillegg fritt. Hvis det fastsettes mer enn 10 % av nettokaldleien, vil det være nødvendig med en forståelig utledning av tilleggsbeløpet.
Standardpresumsjonen om at 10 % av gjengs leie er passende, kan tilbakevises av leietaker. Et eventuelt innredningsgebyr må derfor være rimelig.
2. Obligatorisk offentliggjøring av beløpet for innredningstillegget
En vesentlig endring gjelder opplysningsplikten:
- Utleiere må uoppfordret opplyse om innredningsgebyret før kontraktsinngåelse, dvs. i det minste i leiekontrakten.
- Nettokaldleien skal også oppgis i leiekontrakten, ettersom det er denne som er referanseverdien for innredningstillegget. Selv om lovforslaget ikke inneholder noen bestemmelse om opplysningsplikt om nettokaldleien, antar vi at domstolene vil tolke den nye bestemmelsen slik
- Dersom utleier ikke opplyser om størrelsen på innredningsgebyret i tide,
- anses leiligheten rettslig sett for å være umøblert
- dette har en direkte innvirkning på det tillatte leiebeløpet, ettersom et møbleringstillegg da ikke er tillatt
3. Begrensning av "utleie til midlertidig bruk"
Den maksimalt tillatte varigheten av en "utleie til midlertidig bruk" er ennå ikke lovregulert.
I den føderale regjeringens lovforslag er dette nå presisert:
- I fremtiden skal det gjelde en fast øvre grense på 6 måneder
- En forlengelse på inntil 2 måneder skal være mulig dersom leietaker har et lengre behov etter leieforholdets start
- "Midlertidig bruk" som unntak fra husleiefrysen vil fortsatt avhenge av om leietakeren har et midlertidig, særlig boligbehov
For eierne betyr dette
- Mindre fleksibilitet for langsiktige, midlertidige utleiemodeller
- Leiestoppet gjelder for en leieperiode på mer enn 6 måneder, med mindre et av de lovbestemte unntakene gjelder
4. Forholdet til husleiestoppet
I henhold til lovforslaget er den møblerte grunnleien grunnleien, som må tillegges et eventuelt påslag på 10 % i henhold til § 556d (1) BGB (tillatt leiebeløp ved leieforholdets begynnelse).
Viktig: Leietaket gjelder ikke for alle utleieleiligheter.
Følgende er fortsatt unntatt
- Nye bygninger (første gangs bruk og utleie etter 1. oktober 2014)
- Utleie for midlertidig bruk (maks. 6 måneder, kan forlenges med inntil 2 måneder)
- Første utleie etter omfattende modernisering
5. Andre viktige planlagte endringer
I tillegg til reguleringen av møblert utleie inneholder lovforslaget ytterligere reguleringer som er viktige for eiere:
- Begrensning av indeksregulerte husleier ved høy inflasjon: Hvis leieobjektet ligger i kommuner (eller deler av kommuner) som er utpekt av de respektive delstatsmyndighetene som et område med et stramt boligmarked, kan bare halvparten av en indeksendring på over 3 % tas i betraktning.
- Utvidet oppsigelsesvern for leietakere ved betalingsmislighold: Utvidelse av den såkalte avdragsfrie perioden til en ordinær oppsigelse ved full restansebetaling fra leietakerens side, men leietakeren kan bare gjøre krav på dette én gang
- Økning av grensen for forenklet moderniseringsavgift til 20 000 euro
- Grunnleie
- 1.200 €
- Møbleringstillegg (10 % av grunnleien)
- 120 €
- Standard lokal grunnleie inkl. møblering
- 1.320 €
- Maksimalt tillatt overskridelse på 10 % i forhold til standard lokal sammenlignbar leie inkludert møblering
- 132 €
- Maks. tillatt grunnleie inkl. møblering
- 1.452 €
Flere kilder til informasjon:
Du finner den føderale regjeringens utkast til lovforslag (kabinettvedtak av 29. april 2026) på
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag gir en oversikt over lovutkastet på sin nyhetsside om eiendom:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html