Zprávy o trhu
Buďte informováni o nejnovějším vývoji na trhu s nemovitostmi. Naše podrobné zprávy vám nabídnou cenné informace.
Prohlédněte si je nyníNěmecká vláda schválila návrh zákona, který zpřísňuje nájemní právo ("Nájemní zákon II" ze dne 29. dubna 2026). Jeho součástí je mimo jiné úprava pronájmu zařízených bytů, která se nedotýká stávajících nájemních smluv.
Nejdůležitější fakta ve zkratce
Pokud bude vládní návrh zákona schválen parlamentem v nezměněné podobě, budou se na majitele, kteří pronajímají zařízené nemovitosti, vztahovat následující předpisy:
- zákonný limit pro příplatek za vybavení bytu
- povinné zveřejnění příplatku za vybavení v nájemní smlouvě
- pevně stanovená horní lhůta pro pronájem k dočasnému užívání
1. právní úprava příplatku za vybavení
Poprvé bude v zákoně stanoven příplatek za vybavení.
V budoucnu bude platit:
- Příplatek za vybavení nesmí přesáhnout 1 % aktuální hodnoty vybavení.
- Rozhodující je aktuální tržní hodnota v době uzavření nájemní smlouvy. Aktuální hodnotu lze určit odhadem
- Alternativně je možný paušální výpočet: u plně vybavených bytů se ze zákona předpokládá, že přirážka činí až 10 % čistého studeného nájemného.
Význam pro vlastníky
Již nebude možné libovolně určovat příplatky za vybavení. Pokud bude stanoveno více než 10 % čistého studeného nájemného, bude nezbytné srozumitelné odvození výše příplatku.
Standardní předpoklad, že 10 % místně srovnatelného nájemného je přiměřené, může nájemce vyvrátit. Případný příplatek za vybavení musí být proto přiměřený.
2. povinné zveřejnění výše příplatku za vybavení
Jedna z významných změn se týká povinnosti zveřejňovat informace:
- Pronajímatelé musí zveřejnit příplatek za vybavení bytu, aniž by o to byli požádáni před uzavřením smlouvy, tj. alespoň v nájemní smlouvě.
- V nájemní smlouvě musí být uvedeno také čisté studené nájemné, protože to je referenční hodnota pro příplatek za vybavení. Ačkoli znění návrhu zákona neobsahuje žádnou úpravu týkající se uvádění čistého nájemného za studenou vodu, předpokládáme, že soudy budou novou úpravu vykládat v tomto smyslu
- Pokud pronajímatel včas nezveřejní výši příplatku za vybavení,
- je byt ze zákona považován za nezařízený
- to má přímý dopad na přípustnou výši nájemného, neboť příplatek za vybavení bytu pak není přípustný
3. omezení "přenechání k dočasnému užívání"
Maximální přípustná doba trvání "přenechání k dočasnému užívání" nebyla dosud zákonem upravena.
Návrh zákona spolkové vlády ji nyní upřesňuje:
- V budoucnu má platit pevná horní hranice 6 měsíců.
- prodloužení až o 2 měsíce by mělo být možné, pokud má nájemce po začátku nájmu delší požadavek.
- "dočasné užívání" jako výjimka ze zmrazení nájemného bude i nadále záviset na tom, zda má nájemce dočasnou zvláštní bytovou potřebu
Pro vlastníky to znamená.
- menší flexibilitu pro modely dlouhodobých dočasných pronájmů
- Zmrazení nájemného se vztahuje na dobu pronájmu delší než 6 měsíců, pokud se neuplatní některá ze zákonných výjimek.
4. vztah ke zmrazení nájemného
Podle návrhu zákona je zařízené základní nájemné základním nájemným, k němuž je třeba připočíst případnou přirážku ve výši 10 % podle § 556d odst. 1 BGB (přípustné nájemné na začátku nájemního vztahu).
Důležité: Horní hranice nájemného se nevztahuje na všechny pronajímané byty.
Od daně jsou nadále osvobozeny
- Nové budovy (první použití a pronájem po 1. říjnu 2014)
- Pronájmy k dočasnému užívání (max. 6 měsíců s možností prodloužení až o 2 měsíce)
- První pronájem po rozsáhlé modernizaci
5. další důležité plánované změny
Kromě regulace pronájmu zařízených bytů obsahuje návrh zákona další předpisy, které jsou důležité pro vlastníky:
- Omezení indexovaného nájemného v případě vysoké inflace: Pokud se pronajímaná nemovitost nachází v obcích (nebo částech obcí), které byly příslušnou státní vládou označeny za oblast s napjatou situací na trhu s bydlením, lze zohlednit pouze polovinu případné změny indexu nad 3 %.
- Rozšířená ochrana nájemníků před výpovědí v případě prodlení s platbami: Prodloužení tzv. karenční doby na řádnou výpověď v případě, že nájemce uhradí celý dluh; nájemce se však může této výpovědi domáhat pouze jednou.
- Zvýšení limitu pro zjednodušené poplatky za modernizaci na 20 000 EUR.
- Základní nájemné
- 1.200 €
- Příplatek za vybavení (10 % ze základního nájemného)
- 120 €
- Standardní místní základní nájemné včetně vybavení
- 1.320 €
- Maximální přípustné překročení o 10 % oproti standardnímu místnímu srovnávacímu nájemnému včetně vybavení
- 132 €
- Maximální přípustné základní nájemné včetně vybavení
- 1.452 €
Další zdroje informací:
Návrh zákona spolkové vlády (rozhodnutí kabinetu ze dne 29. dubna 2026) najdete na adrese
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag poskytuje přehled návrhu zákona na své stránce s informacemi o nemovitostech:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html