Raporty rynkowe
Bądź na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami na rynku nieruchomości. Nasze szczegółowe raporty oferują cenne spostrzeżenia.
Zobacz terazNiemiecki rząd przyjął projekt ustawy zaostrzającej prawo najmu ("Ustawa o najmie II" z 29 kwietnia 2026 r.). Obejmuje ona między innymi regulacje dotyczące umeblowanego najmu, które nie mają wpływu na istniejące umowy najmu.
Najważniejsze fakty w skrócie
Poniższe przepisy będą miały zastosowanie do właścicieli wynajmujących umeblowane nieruchomości, jeśli rządowy projekt ustawy zostanie przyjęty przez parlament w niezmienionej formie:
- ustawowy limit dopłaty za wyposażenie
- obowiązkowe ujawnienie dopłaty za wyposażenie w umowie najmu
- ustalony górny limit czasowy wynajmu do użytku tymczasowego
1. regulacja prawna dopłaty do wyposażenia
Po raz pierwszy dopłata za wyposażenie zostanie określona w przepisach prawa.
W przyszłości obowiązywać będą następujące zasady:
- Dopłata za umeblowanie nie może przekroczyć 1% aktualnej wartości umeblowania
- Decydująca jest aktualna wartość rynkowa w momencie zawarcia umowy najmu. Bieżąca wartość może zostać ustalona poprzez oszacowanie
- Alternatywnie możliwe jest obliczenie stawki ryczałtowej: w przypadku w pełni umeblowanych mieszkań dopłata w wysokości do 10% zimnego czynszu netto jest uznawana przez prawo za odpowiednią.
Znaczenie dla właścicieli
Nie będzie już możliwe swobodne ustalanie dopłat za wyposażenie. Jeśli zostanie ustalone więcej niż 10% zimnego czynszu netto, niezbędne będzie zrozumiałe wyprowadzenie kwoty dopłaty.
Standardowe założenie, że 10% lokalnego czynszu porównawczego jest odpowiednie, może zostać obalone przez najemcę. Każda dopłata za wyposażenie musi być zatem rozsądna.
2. obowiązkowe ujawnienie kwoty dopłaty do wyposażenia
Jedna istotna zmiana dotyczy obowiązków informacyjnych:
- Wynajmujący muszą ujawnić wysokość dopłaty za wyposażenie bez konieczności bycia o to proszonym przed zawarciem umowy, tj. przynajmniej w umowie najmu
- Czynsz zimny netto musi być również określony w umowie najmu, ponieważ jest to wartość referencyjna dla dopłaty za wyposażenie. Choć projekt ustawy nie zawiera przepisu dotyczącego ujawniania czynszu chłodniczego netto, zakładamy, że sądy będą interpretować nowe przepisy w ten sposób
- Jeżeli wynajmujący nie ujawni wysokości dopłaty za wyposażenie mieszkania w odpowiednim czasie,
- mieszkanie zostanie prawnie uznane za nieumeblowane
- ma to bezpośredni wpływ na dopuszczalną wysokość czynszu, ponieważ dopłata za wyposażenie jest wówczas niedozwolona.
3. ograniczenie "wynajmu do użytku tymczasowego"
Maksymalny dopuszczalny czas trwania "najmu na czas określony" nie został jeszcze uregulowany prawnie.
Projekt ustawy rządu federalnego określa to teraz:
- W przyszłości ma obowiązywać stała górna granica 6 miesięcy
- Przedłużenie o maksymalnie 2 miesiące powinno być możliwe, jeśli najemca ma dłuższe potrzeby po rozpoczęciu najmu.
- "Tymczasowe użytkowanie" jako wyjątek od zamrożenia czynszu będzie nadal zależeć od tego, czy najemca ma tymczasowe szczególne potrzeby mieszkaniowe.
Dla właścicieli oznacza to
- Mniejszą elastyczność w przypadku modeli wynajmu tymczasowego na dłuższy okres
- Zamrożenie czynszu ma zastosowanie do okresu wynajmu dłuższego niż 6 miesięcy, chyba że ma zastosowanie jeden z ustawowych wyjątków.
4. związek z zamrożeniem czynszu
Zgodnie z projektem ustawy umeblowany czynsz podstawowy to czynsz podstawowy, do którego należy doliczyć ewentualną dopłatę w wysokości 10% zgodnie z § 556d (1) BGB (dopuszczalna wysokość czynszu na początku najmu).
Ważne: Limit czynszu nie ma zastosowania do wszystkich wynajmowanych mieszkań.
Zwolnione z podatku pozostają
- Nowe budynki (pierwsze użytkowanie i wynajem po 1 października 2014 r.)
- Wynajem do użytku tymczasowego (maks. 6 miesięcy, z możliwością przedłużenia o maksymalnie 2 miesiące)
- Pierwszy wynajem po gruntownej modernizacji
5. inne ważne planowane zmiany
Oprócz regulacji dotyczących najmu umeblowanego, projekt ustawy zawiera dalsze przepisy, które są ważne dla właścicieli:
- Ograniczenie czynszów indeksowanych w przypadku wysokiej inflacji: jeśli wynajmowana nieruchomość znajduje się w gminach (lub częściach gmin), które zostały wyznaczone przez odpowiedni rząd stanowy jako obszar o napiętej sytuacji na rynku mieszkaniowym, tylko połowa każdej zmiany indeksu powyżej 3% może zostać uwzględniona
- Rozszerzona ochrona najemców przed zwolnieniem w przypadku zaległości w płatnościach: Rozszerzenie tzw. okresu karencji do zwykłego wypowiedzenia w przypadku całkowitej spłaty zaległości przez najemcę; jednak najemca może ubiegać się o to tylko raz.
- Zwiększenie limitu uproszczonych opłat modernizacyjnych do 20 000 euro
- Czynsz podstawowy
- 1.200 €
- Dopłata za umeblowanie (10% czynszu podstawowego)
- 120 €
- Standardowy lokalny czynsz podstawowy z umeblowaniem
- 1.320 €
- Maksymalna dopuszczalna nadwyżka 10% ponad standardowy lokalny czynsz porównawczy, w tym umeblowanie
- 132 €
- Maksymalny dopuszczalny czynsz podstawowy z umeblowaniem
- 1.452 €
Dalsze źródła informacji:
Projekt ustawy rządu federalnego (decyzja Rady Ministrów z dnia 29 kwietnia 2026 r.) można znaleźć pod adresem
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag przedstawia przegląd projektu ustawy na swojej stronie z informacjami o nieruchomościach:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html