Pazar raporları
Emlak piyasasındaki son gelişmeler hakkında bilgi sahibi olun. Ayrıntılı raporlarımız size değerli bilgiler sunar.
Şimdi görüntüleAlman hükümeti kiracılık yasasını sıkılaştırmak için bir yasa tasarısı kabul etti ("Kiracılık Yasası II" 29 Nisan 2026). Bu yasa, diğer hususların yanı sıra, mevcut kira sözleşmelerini etkilemeyen mobilyalı kiralamalara ilişkin düzenlemeleri de içermektedir.
Kısaca en önemli gerçekler
Aşağıdaki düzenlemeler, hükümet tasarısının parlamentodan değişmeden geçmesi halinde mobilyalı mülkleri kiraya veren mal sahipleri için geçerli olacaktır:
- tefriş ek ücretine yasal bir sınır getirilmesi
- döşeme ek ücreti̇ni̇n ki̇ra sözleşmesi̇nde zorunlu olarak açiklanmasi
- geçici kullanım için kiralamada sabit bir üst süre sınırı
1. döşeme ek ücretinin yasal düzenlemesi
İlk kez, tefriş ek ücreti kanunda belirtilecektir.
Gelecekte aşağıdakiler geçerli olacaktır:
- Tefrişat ek ücreti, tefrişatın mevcut değerinin %1'ini geçemez
- Kira sözleşmesinin imzalandığı tarihteki cari piyasa değeri belirleyicidir. Mevcut değer tahmin yoluyla belirlenebilir
- Alternatif olarak, sabit oranlı bir hesaplama da mümkündür: tamamen mobilyalı daireler için, net soğuk kiranın %10'una kadar bir ek ücretin kanunen uygun olduğu varsayılmaktadır
Mal sahipleri için önemi
Artık tefrişat ek ücretlerinin serbestçe belirlenmesi mümkün olmayacaktır. Net soğuk kiranın %10'undan fazlası belirlenirse, ek ücret tutarının anlaşılır bir şekilde türetilmesi zorunlu olacaktır.
Yerel karşılaştırmalı kiranın %10'unun uygun olduğuna dair standart varsayım kiracı tarafından çürütülebilir. Bu nedenle herhangi bir döşeme ek ücreti makul olmalıdır.
2. tefriş ek ücretinin miktarının zorunlu olarak açıklanması
Önemli bir değişiklik, açıklama yükümlülükleriyle ilgilidir:
- Ev sahipleri, döşeme ek ücretini sözleşme yapılmadan önce, yani en azından kira sözleşmesinde, sorulmadan açıklamak zorundadır
- Net soğuk kira bedeli de kira sözleşmesinde belirtilmelidir, çünkü bu, döşeme ek ücreti için referans değerdir. Tasarı metninde net soğuk kira bedelinin açıklanmasına ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmamakla birlikte, mahkemelerin yeni düzenlemeyi bu yönde yorumlayacağını düşünüyoruz
- Ev sahibi, döşeme ek ücretinin miktarını zamanında açıklamazsa,
- dairenin yasal olarak mobilyasız olduğu kabul edilir
- Bu durum, izin verilen kira tutarını doğrudan etkilemektedir, çünkü bu durumda tefrişat ek ücretine izin verilmemektedir
3. "geçici kullanım için kiraya verme" sınırlaması
"Geçici kullanım için kiralamanın" izin verilen azami süresi henüz kanunla düzenlenmemiştir.
Federal hükümetin yasa tasarısı şimdi bunu belirtiyor:
- Gelecekte, 6 aylık sabit bir üst sınır uygulanacaktır
- Kiracının kiracılığın başlamasından sonra daha uzun bir ihtiyacı olması durumunda 2 aya kadar uzatma mümkün olmalıdır
- Kira üst sınırına istisna olarak "geçici kullanım", kiracının geçici bir özel konut ihtiyacı olup olmadığına bağlı olmaya devam edecektir
Mal sahipleri için bu şu anlama gelir
- Uzun süreli geçici kiralama modelleri için daha az esneklik
- Kira dondurma, yasal istisnalardan biri geçerli olmadığı sürece, 6 aydan uzun bir kiralama dönemi için geçerlidir
4. Kira dondurma ile ilişki
Yasa tasarısına göre, döşenmiş temel kira, BGB Madde 556d (1) uyarınca (kiracılığın başlangıcında izin verilen kira tutarı) %10'luk olası ek ücretin eklenmesi gereken temel kiradır.
Önemli: Kira üst sınırı tüm kiralık daireler için geçerli değildir.
Aşağıdakiler muaf olmaya devam eder
- Yeni binalar (1 Ekim 2014'ten sonra ilk kullanım ve kiralama)
- Geçici kullanım için kiralamalar (maks. 6 ay, 2 aya kadar uzatılabilir)
- Kapsamlı modernizasyonun ardından ilk kiralama
5. planlanan diğer önemli değişiklikler
Mobilyalı kiralamaların düzenlenmesine ek olarak, tasarı mal sahipleri için önemli olan başka düzenlemeler de içermektedir:
- Yüksek enflasyon durumunda endekse bağlı kiraların sınırlandırılması: Kiralık mülk, ilgili eyalet hükümeti tarafından konut piyasasının sıkışık olduğu bir bölge olarak belirlenen belediyelerde (veya belediyelerin bir bölümünde) bulunuyorsa, %3'ün üzerindeki herhangi bir endeks değişikliğinin yalnızca yarısı dikkate alınabilir
- Ödeme gecikmesi durumunda kiracılar için işten çıkarılmaya karşı genişletilmiş koruma: Kiracı tarafından borçların tamamının ödenmesi durumunda ödemesiz dönemin olağan feshe kadar uzatılması; ancak bu kiracı tarafından yalnızca bir kez talep edilebilir
- Basitleştirilmiş modernizasyon vergileri için limitin 20.000 Avro'ya yükseltilmesi
- Temel kira
- 1.200 €
- Tefrişat ek ücreti (temel kiranın %10'u)
- 120 €
- Mobilyalar dahil yerel temel kira
- 1.320 €
- Mobilyalar dahil standart yerel karşılaştırmalı kira üzerinden izin verilen maksimum %10 fazlalık
- 132 €
- Mobilyalar dahil izin verilen maksimum temel kira
- 1.452 €
Diğer bilgi kaynakları:
Federal Hükümet'in yasa tasarısı taslağını (29 Nisan 2026 tarihli Bakanlar Kurulu kararı) şu adreste bulabilirsiniz
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag, emlak haberleri sayfasında taslak mevzuata ilişkin genel bir değerlendirme sunmaktadır:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html