Пазарни доклади
Бъдете информирани за последните събития на пазара на имоти. Нашите подробни доклади ви предлагат ценна информация.
Вижте сегаГерманското правителство е приело законопроект за затягане на законодателството в областта на наемите ("Закон за наемите II" от 29 април 2026 г.). Наред с други неща, той включва регулиране на отдаването под наем на обзаведени помещения, което не засяга съществуващите договори за наем.
Най-важните факти накратко
Следните разпоредби ще се прилагат за собствениците, които отдават под наем обзаведени имоти, ако правителственият законопроект бъде приет от парламента без изменения:
- законово ограничение на допълнителната такса за обзавеждане
- задължително оповестяване на таксата за обзавеждане в договора за наем
- фиксиран горен срок за отдаване под наем за временно ползване
1. правна уредба на надбавката за обзавеждане
За първи път таксата за обзавеждане ще бъде определена в закон.
В бъдеще ще се прилага следното:
- Доплащането за обзавеждане не може да надвишава 1 % от текущата стойност на обзавеждането
- Определяща е текущата пазарна стойност към момента на сключване на договора за наем. Текущата стойност може да се определи чрез оценка
- Алтернативно е възможно да се направи изчисление с фиксирана ставка: за напълно обзаведени апартаменти по закон се приема, че е подходяща надбавка в размер до 10 % от нетния студен наем
Значение за собствениците
Вече няма да е възможно да се определят свободно надбавките за обзавеждане. Ако се определят повече от 10 % от нетния студен наем, ще бъде необходимо разбираемо извеждане на размера на надбавката.
Стандартната презумпция, че 10 % от местния сравнителен наем е подходящ, може да бъде опровергана от наемателя. Следователно всяка надбавка за обзавеждане трябва да бъде разумна.
2. задължително оповестяване на размера на надбавката за обзавеждане
Една съществена промяна се отнася до задълженията за оповестяване:
- Наемодателите трябва да оповестяват надбавката за обзавеждане, без да са били помолени да го направят преди сключването на договора, т.е. поне в договора за наем.
- Нетният студен наем също трябва да бъде посочен в договора за наем, тъй като това е референтната стойност за доплащането за обзавеждане. Въпреки че текстът на проектозакона не съдържа никаква разпоредба относно оповестяването на нетния студен наем, предполагаме, че съдилищата ще тълкуват новия регламент в този смисъл
- Ако наемодателят не разкрие своевременно размера на доплащането за обзавеждане,
- апартаментът се счита за необзаведен по закон
- това оказва пряко влияние върху допустимия размер на наема, тъй като в този случай не е позволено да се начислява надбавка за обзавеждане
3. ограничение на "отдаване под наем за временно ползване"
Максимално допустимата продължителност на "отдаване под наем за временно ползване" все още не е уредена със закон.
В проектозакона на федералното правителство това вече е уточнено:
- В бъдеще ще се прилага фиксирана горна граница от 6 месеца
- Удължаването с до 2 месеца следва да бъде възможно, ако наемателят има по-дългосрочни нужди след началото на наемането
- "Временното ползване" като изключение от горната граница на наема ще продължи да зависи от това дали наемателят има временна специална жилищна нужда
За собствениците това означава.
- По-малко гъвкавост за по-дългосрочни модели за временно отдаване под наем
- Замразяването на наемите се прилага за период на наемане, по-дълъг от 6 месеца, освен ако не се прилага едно от законовите изключения
4. връзка със замразяването на наемите
Според проектозакона основният наем за обзавеждане е основният наем, към който трябва да се добави евентуалната надбавка от 10 % съгласно член 556г, параграф 1 от BGB (допустим наем в началото на наемния договор).
Важно: Горната границана наема не се прилага за всички апартаменти, отдавани под наем.
Следните остават освободени
- Нови сгради (първа употреба и отдаване под наем след 1 октомври 2014 г.)
- Отдаване под наем за временно ползване (макс. 6 месеца, с възможност за удължаване до 2 месеца)
- Първо отдаване под наем след цялостна модернизация
5. други важни планирани промени
В допълнение към регулирането на отдаването под наем на обзаведени жилища, проектозаконът съдържа и други разпоредби, които са важни за собствениците:
- Ограничаване на обвързаните с индекса наеми в случай на висока инфлация: Ако наетият имот се намира в общини (или части от общини), които са определени от съответното държавно правителство като район със свит пазар на жилища, може да се вземе предвид само половината от всяка промяна на индекса над 3%.
- Разширена защита срещу уволнение за наематели в случай на просрочени плащания: Удължаване на т.нар. гратисен период до обикновено прекратяване на договора в случай на пълно плащане на просрочените задължения от страна на наемателя; това обаче може да бъде поискано само веднъж от наемателя
- Увеличаване на лимита за опростените такси за модернизация на 20 000 EUR
- Основен наем
- 1.200 €
- Такса за обзавеждане (10 % от основния наем)
- 120 €
- Стандартен местен базов наем с обзавеждане
- 1.320 €
- Максимално допустимо превишение от 10 % над стандартния местен сравнителен наем, включително обзавеждането
- 132 €
- Максимално допустим базов наем, включително обзавеждане
- 1.452 €
Допълнителни източници на информация:
Проектозаконът на федералното правителство (решение на кабинета от 29 април 2026 г.) можете да намерите на адрес
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag предоставя общ преглед на проектозакона на своята страница за новини за собствеността:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html