Звіти про ринок
Будьте в курсі останніх подій на ринку нерухомості. Наші детальні звіти пропонують вам цінну інформацію.
Переглянути заразУряд Німеччини ухвалив законопроект про посилення законодавства про оренду житла ("Закон про оренду житла II" від 29 квітня 2026 року). Серед іншого, він включає регулювання оренди мебльованого житла, яке не впливає на існуючі договори оренди.
Коротко про найважливіші факти
Якщо урядовий законопроект буде прийнятий парламентом без змін, до власників, які здають в оренду мебльовану нерухомість, будуть застосовуватися наступні правила:
- встановлений законом граничний розмір надбавки за меблювання
- обов'язкове зазначення розміру доплати за меблювання в договорі оренди
- фіксований верхній ліміт часу для здачі в тимчасове користування
1. правове регулювання надбавки за меблювання
Вперше на законодавчому рівні буде визначено розмір доплати за облаштування житла.
Надалі буде діяти наступний порядок:
- Доплата за меблювання не може перевищувати 1% від поточної вартості меблів
- Вирішальною є поточна ринкова вартість на момент укладення договору оренди. Поточну вартість можна визначити за допомогою оцінки
- Альтернативно, можливий розрахунок по квартирній ставці: для повністю мебльованих квартир доплата до 10% від чистої орендної плати за холодне житло вважається законом доцільною.
Значення для власників
Більше не буде можливості вільно визначати надбавку на меблювання. Якщо встановлюється понад 10 % від чистої орендної плати за холодне житло, необхідним буде зрозуміле обґрунтування розміру надбавки.
Стандартна презумпція, що 10 % від місцевої порівняльної орендної плати є прийнятною, може бути спростована орендарем. Тому будь-яка надбавка за меблювання повинна бути обґрунтованою.
2. обов'язкове розкриття інформації про розмір надбавки за меблювання
Одна з важливих змін стосується зобов'язань щодо розкриття інформації:
- Орендодавці повинні розкривати інформацію про надбавку за меблювання без запиту до укладення договору, тобто, принаймні, в договорі оренди
- Чиста орендна плата за холодне житло також повинна бути зазначена в договорі оренди, оскільки вона є базовою величиною для надбавки за меблювання. Хоча редакція законопроекту не містить жодних положень щодо розкриття інформації про чисту орендну плату за холодну воду, ми припускаємо, що суди будуть тлумачити нову норму таким чином
- Якщо орендодавець своєчасно не розкриває розмір надбавки на меблювання,
- квартира юридично вважається необставленою
- це безпосередньо впливає на допустимий розмір орендної плати, оскільки надбавка за меблювання в такому випадку не дозволяється
3. обмеження "надання в тимчасове користування"
Максимально допустима тривалість "здачі в тимчасове користування" досі не була врегульована законом.
Законопроект федерального уряду тепер визначає це:
- У майбутньому буде застосовуватися фіксована верхня межа в 6 місяців
- Продовження терміну до 2 місяців має бути можливим, якщо після початку оренди у орендаря виникне потреба в більш тривалому терміні
- "Тимчасове користування" як виняток із заморожування орендної плати і надалі залежатиме від того, чи має орендар тимчасову особливу потребу в житлі
Для власників це означає
- Меншу гнучкість для довгострокових моделей тимчасової оренди
- Заморожування орендної плати застосовується для періоду оренди понад 6 місяців, якщо не застосовується один із передбачених законодавством винятків
4. ставлення до заморожування орендної плати
Відповідно до законопроекту, базова орендна плата за мебльоване житло є базовою орендною платою, до якої необхідно додати можливу надбавку в розмірі 10% відповідно до § 556d (1) BGB (допустимий розмір орендної плати на початку оренди).
Важливо: Обмеження орендної плати поширюється не на всі квартири, що здаються в оренду.
Від сплати податку звільняються
- Новобудови (перше використання та здача в оренду після 1 жовтня 2014 року)
- Оренда для тимчасового користування (макс. 6 місяців, з можливістю продовження до 2 місяців)
- Перша здача в оренду після масштабної модернізації
5. інші важливі заплановані зміни
Окрім регулювання мебльованої оренди, законопроект містить інші положення, які є важливими для власників:
- Обмеження індексації орендної плати у випадку високої інфляції: якщо об'єкт оренди знаходиться в муніципалітетах (або частинах муніципалітетів), які були визначені відповідним державним урядом як територія з обмеженим ринком житла, лише половина будь-якої зміни індексу, що перевищує 3%, може бути врахована
- Розширено захист орендарів від звільнення у разі виникнення заборгованості з оплати житла: Подовження так званого пільгового періоду до звичайного розірвання договору у разі повного погашення заборгованості орендарем; однак, орендар може скористатися цим правом лише один раз
- Збільшення ліміту для спрощених зборів на модернізацію до 20 000 євро
- Kaltmiete
- 1.200 €
- Möblierungszuschlag (10 % der Kaltmiete)
- 120 €
- Ortsübliche Kaltmiete inkl. Möblierung
- 1.320 €
- Max. zulässige Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete inkl. Möblierung um 10 %
- 132 €
- Max. zulässige Kaltmiete inkl. Möblierung
- 1.452 €
Інші джерела інформації:
З законопроектом Федерального уряду (рішення Кабінету міністрів від 29 квітня 2026 року) можна ознайомитися за посиланням
https://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads
/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Miete_II.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Haufe-Verlag надає огляд законопроекту на своїй сторінці новин про нерухомість:
www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/mietrechtsreform-2026_84342_684280.html