ЗВІТ ПРО РИНОК НЕРУХОМОСТІ МЮНХЕН 2025/II

ЦІНОВИЙ ТИСК ЧЕРЕЗ ЗРОСТАННЯ ПРОПОЗИЦІЇ

Ринок нерухомості Мюнхена

Перше півріччя характеризувалося стрімким зростанням продажів і майже повною стагнацією орендних ставок. У 3-му кварталі ситуація була дещо спокійнішою. Пропозиція нерухомості на продаж продовжувала зростати протягом року. Пропозиція мебльованих квартир і будинків була змішаною.

Найважливіші моменти з першого погляду:

Ринок купівлі: Пропозиція квартир і будинків зросла на 10-20% - власники повинні оперативно скористатися можливостями продажу.
Ринок оренди: незважаючи на великі події, такі як BAUMA та IAA, попит пригнічений; орендні ставки залишаються в основному стабільними.
Населення: Населення Мюнхена стагнує - з початку року приріст склав менше 1 000 осіб.
Дозволи на будівництво: У місті -45%, в околицях в деяких випадках спостерігається значне зростання - але будується недостатньо.
Процентні ставки: Іпотечні кредити залишаються дорогими, багато експертів очікують, що в короткостроковій перспективі процентні ставки знову зростуть до 4%.

Завантажити PDF-файл

Ринок оренди мебльованих квартир

Незважаючи на дуже великі події (BAUMA у квітні та IAA у вересні), попит був дещо приглушеним. Це може бути пов'язано з тим, що компанії загалом стали більш обережними, а приплив нових працівників зменшився. На початку 4-го кварталу пропозиція вільних приміщень збільшилася в усіх категоріях, тому можливості для підвищення орендних ставок загалом не було, частково через те, що потенційні орендарі в деяких випадках знизили свої бюджети. Як наслідок, ціни на оренду іноді доводилося коригувати.

У сегменті 1-кімнатних квартир особливо відчувалася нестача пропозиції в діапазоні орендної плати до 1 300/ 1 400 євро (включно з електроенергією, інтернетом та комунальними послугами). Для 2-кімнатних квартир найбільш затребуваним був ціновий діапазон від 1 800 до 2 000 євро (включаючи все), але пропозиція була надто обмеженою. Пропозиція 3-4-кімнатних квартир і будинків була дещо вищою за минулорічний рівень. Порівняно з минулим роком збільшився час виходу на ринок.

Опитування щодо замороження квартплати

Як би відповідальні політики не хотіли раз і назавжди усунути надмірності на ринку оренди шляхом посилення законодавства про оренду, вони повинні усвідомлювати, що подальше регулювання ринку оренди сильно вдарить по бажанню інвестувати. Подальша довіра буде зруйнована або, принаймні, підірвана.

Особливо постраждає нове будівництво, а також девелопери, будівельні підрядники, торговці та багато постачальників послуг, які покладаються на процвітаюче нове будівництво. Подальше регулювання призведе до зменшення обсягів нового житлового будівництва та збільшення дефіциту житла. Ніхто не повинен бути в цьому зацікавлений.

Ми запитали 7 000 орендодавців, що вони думають про подальше посилення законодавства про оренду житла. Тут ви можете ознайомитися з результатами опитування, в якому взяли участь близько 800 орендодавців, а також з добіркою з понад 400 особистих відповідей і висловлювань на останнє запитання "Яке послання ви хотіли б передати політикам або громадськості?" (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).

Результати опитування

< title Інформація - Доплата за меблювання

Як ви оцінюєте заплановане обмеження надбавки за меблювання (наприклад, 1-2% від поточної вартості на місяць)?

Дуже негативний466 (59 %)

Доволі негативно219 (28 %)

Нейтрально81 (10 %)

Доволі позитивно16 (2 %)Дуже позитивно6 (1 %)

<скрипт const ctx = document.getElementById("infoChart").getContext("2d"); new Chart(ctx, { type: "doughnut", data: { datasets: [{ { data data: [466, 219, 81, 16, 6], backgroundColor: ["#4c6fff", "#ff0b87", "#11999e", "#9b5de5", "#21c45e"], borderColour: "#ffffff", borderWidth: 2 }] }, options: { } }, options: {}, options: {}, options: {}, options: {}. responsive: true, cutout: "70%", plugins: { legend: { display: false } } } });

< title Інформація - Вплив на модель оренди @media (max-width: 800px) .info-layout { flex-direction: column; gap: 12px; text-align: center; } .legend-row { justify-content: center; } .legend-count { { margin margin-left: 6px; } }

Як обмеження вплине на вашу модель оренди?

Позитивна 4 (1 %)

4 (1 %)

Нейтральний 106 (13 %) 106 (13 %)

Негативне 300 (38 %)

300 (38 %)

Дуже негативний 305 (39 %)

Не знаю 72 (9 %).

<скрипт const ctx2 = document.getElementById("infoChart2").getContext("2d"); new Chart(ctx2, { type: "doughnut", data: { datasets: [{ { data дані: [4, 106, 300, 305, 72], backgroundColour: [ "#4c6fff", "#ff0b87", "#11999e", "#9b5de5", "#21c45e" ], borderColour: "#ffffff", borderWidth: 2 }] }, options: {}, // options: {}, // options: {}, // options: {}. responsive: false, // важливо: без автоматичного спотворення cutout: "70%", plugins: { legend: { display: false } } } });

Інформація - Контроль орендної плати та інвестиції @media (max-width: 800px) .info-layout { flex-direction: column; gap: 12px; text-align: center; } .legend-row { { width: 0; height: 0; width: 0 justify-content: center; } .legend-count { { margin margin-left: 6px; } }

Якби було запроваджено посилення мораторію на підвищення орендної плати, чи продовжували б ви інвестувати в житлову нерухомість?

Так, безумовно47 (6%)

Скоріше так145 (18 %)

Радше ні397 (50 %)

Ні, точно ні200 (25 %)

<скрипт const ctx3 = document.getElementById("infoChart3").getContext("2d"); new Chart(ctx3, { type: "doughnut", data: { datasets: [{ { data: [{ data: [{ data: [{ data: [{ data: [{ дані: [47, 145, 397, 200], backgroundColor: ["#4c6fff", "#ff0b87", "#11999e", "#9b5de5"], borderColour: "#ffffff", borderWidth: 2 }] }, options: { } }, options: { } }, options: { responsive: false, // виправлення від спотворення cutout: "70%", plugins: { legend: { display: false } } } });

Інформація - Розглядаємо можливість продажу нерухомості

Чи розглядали б Ви можливість продажу Вашої нерухомості за таких умов?

Так, безумовно63 (8 %)

Скоріше так243 (31 %)

Радше ні354 (45 %)

Ні, точно ні129 (16 %)

<скрипт const ctx4 = document.getElementById("infoChart4").getContext("2d"); new Chart(ctx4, { type: "doughnut", data: { datasets: [{ { data дані: [63, 243, 354, 129], backgroundColor: ["#4c6fff", "#ff0b87", "#11999e", "#9b5de5"], borderColour: "#ffffff", borderWidth: 2 }] }, options: { } }, options: { }, options: {}, options: {}, options: {}. responsive: true, maintainAspectRatio: false, cutout: "70%", plugins: { legend: { display: false } } } });

Ринок купівлі-продажу квартир і будинків

Перше півріччя характеризувалося високими показниками продажів. Динаміка попиту дещо сповільнилася в 3-му кварталі та на початку 4-го кварталу. За даними Immoscout24, пропозиція в Мюнхені зросла приблизно на 10-20% порівняно з попереднім роком (квартири, будинки, земельні ділянки).

Про це Immowelt написала в інформаційному бюлетені минулого тижня:
"Мегаполіси з приглушеним розвитком: У Гамбурзі (+1,6 % до 5 997 євро/м²), Мюнхені (+0,7 % до 8 186 євро/м²) та Франкфурті (+0,2 % до 5 547 євро/м²) високий рівень цін уповільнює динаміку. У Берліні навіть зафіксовано незначне зниження на -0,3% до €4 857/кв.м".

Чимало власників замислюються про продаж і, з іншого боку, не хочуть продавати занадто дешево. Однак зростання пропозиції свідчить не на користь вичікування, а скоріше на користь того, що не варто відкладати продаж. Ми радимо власникам нерухомості, які думають про продаж, якнайшвидше розпочати процес продажу.

Об'єкти з унікальними перевагами у привабливих локаціях приваблюють власників, які займають їх. Тут готовність до фінансування за рахунок більшого або повного власного капіталу є більшою.
Якщо ж об'єкт нерухомості має бути вигідним як інвестиція, то можливості покупця значно менші. Надмірно високі очікування щодо купівельної ціни не є життєздатними для покупця.

Покупці завжди повинні усвідомлювати унікальність кожного об'єкта нерухомості. Розташування і привабливість нерухомості особливо важливі, якщо вона призначена для проживання власника. Кожна квартира і кожен будинок унікальні по-своєму. Багато локацій не підлягають поверненню. Інвесторам необхідно робити ретельні розрахунки.

Mr. Lodge на вашому боці як відмінний партнер з продажу з більш ніж 30-річним досвідом роботи на ринку на етапах продажу та оренди.

Ціни на квартири в девелопменті в Мюнхені

Закупівельна ціна розвитку мюнхенських квартир

Без урахування капітальних інвестицій та нового будівництва

Ціна за м²

Джерело: geomap.immo

{ const value = context.parsed.y return "Ціна за м²: " + value.toLocaleString("de-DE") + " €"; } } } }, scales: { x: { grid: { display: false }, ticks: { maxRotation: 0 } }, y: { title: { display: true, text: "Ціна за м²", font: { size: 11 } }, ticks: { { value: { } }, title: { text: "Ціна за м² callback: (value) => value.toLocaleString("de-DE"), }, suggestedMin: 7000, suggestedMax: 10000, grid: { borderDash: [4, 4], color: "#d4d4d4" } } } } });

Пропонуємо нерухомість на продаж

Пропозиція нерухомості на порталі Immoscout24 продовжує зростати протягом останніх місяців. У порівнянні з минулим роком пропозиція квартир і будинків у місті та районі Мюнхена зросла на 20 - майже на 30%. Лідером є район Еберсберг, де кількість пропонованих будинків зросла на 85%.

Stichtag 28.10.2024 & 27.10.2025 - Immobilienscout24.de
МЕШКАНЦІ	28.10.2024	27.10.2025	Зміна у %
München	3360	3974	18,27%
Landkreis München	571	726	27,14%
LK Fürstenfeldbruck	320	407	27,19%
ЛК Dachau	192	202	5,21%
ЛК Еберсберг	238	244	2,52%
ЛК Starnberg	213	215	0,94
ЛК Bad Tölz / Wolfratshausen	114	164	43,86
ЛК Miesbach	238	249	4.62%

HÄUSER	28.10.2024	27.10.2025	Зміна у %
München	877	1062	21,09%
Landkreis München	578	684	18,34%
LK Fürstenfeldbruck	416	513	23,32%
ЛК Dachau	309	348	12,62%
ЛК Еберсберг	210	389	85,24%
ЛК Starnberg	405	528	30,37%
ЛК Bad Tölz / Wolfratshausen	173	214	23.70%.
ЛК Miesbach	258	325	25.97%

GRUNDSTÜCKE	28.10.2024	27.10.2025	Зміна у %
München	292	326	11,64%
Landkreis München	213	250	17,37%
LK Fürstenfeldbruck	162	135	-16,67%
ЛК Dachau	101	120	18,81%
ЛК Еберсберг	78	84	7.69%
ЛК Starnberg	172	210	22.09%
ЛК Bad Tölz / Wolfratshausen	47	68	44,68%
ЛК Miesbach	80	112	40.0%

Дозвіл на будівництво

Дозволи на будівництво квартир до кінця вересня 2025 року розвивалися дуже по-різному: рекордне падіння в місті Мюнхен (-39%, лише 3 194 дозволи), тоді як у районі Мюнхена було видано на 51% більше дозволів. Інші райони також видали значно більше дозволів на будівництво в деяких випадках, але все ще діє правило: схвалено - не означає побудовано. (Джерело: Баварське державне статистичне управління)

ДОЗВІЛ НА БУДІВНИЦТВО¦01.01.-30.09.2024	01.01.-30.09.2025	Зміна у %
München	5223	3194	-39%
Район Мюнхена	925	1399	51%
Bad Tölz
ЛК Dachau	295	390	32%
ЛК Еберсберг	203	352	73%
ЛК Freising	426	517	21%
ЛК Erding	665	440	-34%
ЛК Erding	665	440	-34%
ЛК Фюрстенфельдберг	695	517	21% ЛК Фрайзінг
LK Fürstenfeldbruck	261	416	59%
Л. К. Miesbach	148	295	99%
ЛК Starnberg	349	249	-29%
Л. К. Rosenheim	475	795	67%

Розвиток населення

За даними статистичного управління міста Мюнхена, у першій половині 2025 року чисельність населення стагнувала, але до вересня вона знову помірно зросла, збільшившись на 3 428 осіб. (1 607 285 основних мешканців проти 1 603 857). Кількість домогосподарств з січня зросла на 4 819 (868 153 порівняно з 863 334).

Джерело: Статистичне управління Мюнхена, станом на серпень 2025 року

1 607 285 основних резидентів плюс 3 428 з січня 2025 року

868 153 приватних домогосподарств плюс 4 819 домогосподарств з січня 2025 року

Ринок праці Місто Мюнхен

Невелике осіннє пожвавлення на ринку праці Мюнхена: безробіття в жовтні знижується

Порівняно з попереднім місяцем, у жовтні безробіття в Мюнхені знизилося на 3,4% до 50 073 осіб. Показник становить 5,1% (у минулому році - 4,7%). У жовтні було зареєстровано 2 243 нових робочих місця - 12% у порівнянні з тим же місяцем минулого року. Портал з працевлаштування Stepstone повідомляє про приблизно на 2% більше робочих місць у районі Мюнхена порівняно з минулим роком. Кількість працівників, які сплачують внески на соціальне страхування, залишилася незмінною порівняно з попереднім місяцем і становила 1 239 989 (джерело: Федеральне агентство зайнятості, станом на жовтень 2025 року)

50 073 людини шукають роботу в місті і районі Мюнхен

5,1% Рівень безробіття

+0,6% зростання рівня безробіття порівняно з попереднім роком

Інфляція

Рівень інфляції в Німеччині, що вимірюється як зміна індексу споживчих цін (ІСЦ) порівняно з аналогічним місяцем попереднього року, у вересні 2025 року становив +2,4%. У серпні 2025 року вона становила +2,2% після +2,0% у липні та червні 2025 року. "Після зниження інфляції з початку року рівень інфляції зростає вже другий місяць поспіль", - говорить Рут Бранд, президент Федерального статистичного управління (Destatis). "Ціни на послуги продовжували зростати вищими за середні темпами. Крім того, падіння цін на енергоносії продовжувало суттєво сповільнюватися і мало менший стримуючий вплив на інфляцію, ніж у недавньому минулому". Порівняно з попереднім місяцем, серпнем 2025 року, споживчі ціни у вересні 2025 року зросли на 0,2%.

Індекс споживчих цін

ІНДЕКС СПОЖИВЧИХ ЦІН

індекс споживчих цін

ЗМІНА ДО ПОПЕРЕДНЬОГО МІСЯЦЯ У %, БАЗОВИЙ РІК 2020 = 100

<скрипт const ctxVpi = document.getElementById("vpiChart").getContext("2d"); /* Приклад місяців (список можна розширити або кастомізувати) */ const vpiLabels = [ "Jan. 21", "Apr. 21", "Jul. 21", "Oct. 21", "Jan. 22", "Apr. 22", "Jul. 22", "Oct. 22", "23 січня", "23 квітня", "23 липня", "23 жовтня", "24 січня", "24 квітня", "24 липня", "24 жовтня", "25 січня" ]; /* Приклади значень у % (при необхідності замініть на дійсні значення) */ const vpiData = [ 1.0, 2.0, 3.8, 4.5, 5.1, 7.0, 7.6, 10.0, 8.5, 7.0, 6.5, 4.5, 2.5, 2.0, 2.3, 2.1, 2.4 ]; new Chart(ctxVpi, { type: "bar", data: { labels: vpiLabels, datasets: [{ { label: "Зміна за попередній місяць у % label: "Зміна до попереднього місяця у %", data: vpiData, backgroundColour: "#003761", borderColour: "#003761", borderWidth: 1 }] }, options: { } }, options: { } }, options: { responsive: true, maintainAspectRatio: false, plugins: { legend: { display: false }, tooltip: { callbacks: { label: (context) => { const value = context.parsed.y; return value.toLocaleString("de-DE", { minimumFractionDigits: 1, maximumFractionDigits: 1 }) + " %"; } } } }, scales: { x: { grid: { display: false }, ticks: { maxRotation: 0, autoSkip: true } }, y: { title: { display: false }, ticks: { значення callback: (value) => (value) value.toLocaleString("de-DE", { minimumFractionDigits: 0, maximumFractionDigits: 1 }) + " %", }, suggestedMin: 0, suggestedMax: 10, grid: { borderDash: [4, 4], color: "#d4d4d4" } } } } });

Динаміка процентних ставок

Всупереч деяким очікуванням, вартість іпотеки не покращилася.
Interhyp, найбільший брокер житлової іпотеки в Німеччині, регулярно опитує групу експертів щодо розвитку іпотечних ставок. Згідно з опитуванням, дві третини експертів наразі очікують, що іпотечні ставки зростуть до 4% протягом наступних шести місяців. "Однією з причин такого прогнозу є зростання державного боргу в Німеччині та єврозоні в цілому", - повідомляє іпотечний кредитор Interhyp. (Джерело: Interhyp, 2% амортизації, 50% власного капіталу)

Динаміка процентних ставок

Термін погашення	жовтень 12	вересень 16	травень 19	липень 21	липень 22	травень 23	серпень 24	травень 25	жовтень 25
5 Jahre	1,7%	0,7%	0,7%	0,6%	2,7%	3,7%	3,1%	3,0%	3,1%
10 Jahre	2,4%	0,9%	0,8%	0,6%	2,9%	3,3%	3,0%	2,8%	3,2%
15 Jahre	2,9%	1,3%	1,2%	0,9%	3,1%	3,6%	3,3%	3,0%	3,5%
20 Jahre			1,5%	1,1%	3,4%	3,8%	3,4%	3,2%	3,8%

ВИСНОВОК

Пропозиція нерухомості на продаж та мебльованої оренди зросла порівняно з минулим роком. Потенційні покупці та орендарі мають кращий вибір за хороших умов.
Ми очікуємо, що попит залишатиметься стабільним протягом наступних кількох місяців у складних умовах. Для власників це означає, що реалістичні ціни залишаються критично важливими. Продавці повинні встановлювати ціни відповідно до ринку, щоб не втратити кваліфікованих покупців. Орендодавці отримують вигоду від ретельного ціноутворення та професійної презентації орендної плати, оскільки орендарі зараз роблять більше порівнянь. Ті, хто залишаються гнучкими і активно стежать за ринком, можуть досягти хороших результатів навіть у цьому складному середовищі.

Завантажити PDF