ЗВІТ ПРО РИНОК НЕРУХОМОСТІ МЮНХЕН 2025/II

Перше півріччя характеризувалося стрімким зростанням продажів і майже повною стагнацією орендних ставок. У 3-му кварталі ситуація була дещо спокійнішою. Пропозиція нерухомості на продаж продовжувала зростати протягом року. Пропозиція мебльованих квартир і будинків була змішаною.

Найважливіші моменти з першого погляду:

• Ринок купівлі: Пропозиція квартир і будинків зросла на 10-20% - власники повинні оперативно скористатися можливостями продажу.
• Ринок оренди: незважаючи на великі події, такі як BAUMA та IAA, попит пригнічений; орендні ставки залишаються в основному стабільними.
• Населення: Населення Мюнхена стагнує - з початку року приріст склав менше 1 000 осіб.
• Дозволи на будівництво: У місті -45%, в околицях в деяких випадках спостерігається значне зростання - але будується недостатньо.
• Процентні ставки: Іпотечні кредити залишаються дорогими, багато експертів очікують, що в короткостроковій перспективі процентні ставки знову зростуть до 4%.

Завантажити PDF-файл

Перше півріччя характеризувалося високими показниками продажів. Динаміка попиту дещо сповільнилася в 3-му кварталі та на початку 4-го кварталу. За даними Immoscout24, пропозиція в Мюнхені зросла приблизно на 10-20% порівняно з попереднім роком (квартири, будинки, земельні ділянки).

Про це Immowelt написала в інформаційному бюлетені минулого тижня:
"Мегаполіси з приглушеним розвитком: У Гамбурзі (+1,6 % до 5 997 євро/м²), Мюнхені (+0,7 % до 8 186 євро/м²) та Франкфурті (+0,2 % до 5 547 євро/м²) високий рівень цін уповільнює динаміку. У Берліні навіть зафіксовано незначне зниження на -0,3% до €4 857/кв.м".

Чимало власників замислюються про продаж і, з іншого боку, не хочуть продавати занадто дешево. Однак зростання пропозиції свідчить не на користь вичікування, а скоріше на користь того, що не варто відкладати продаж. Ми радимо власникам нерухомості, які думають про продаж, якнайшвидше розпочати процес продажу.

Об'єкти з унікальними перевагами у привабливих локаціях приваблюють власників, які займають їх. Тут готовність до фінансування за рахунок більшого або повного власного капіталу є більшою.
Якщо ж об'єкт нерухомості має бути вигідним як інвестиція, то можливості покупця значно менші. Надмірно високі очікування щодо купівельної ціни не є життєздатними для покупця.

Покупці завжди повинні усвідомлювати унікальність кожного об'єкта нерухомості. Розташування і привабливість нерухомості особливо важливі, якщо вона призначена для проживання власника. Кожна квартира і кожен будинок унікальні по-своєму. Багато локацій не підлягають поверненню. Інвесторам необхідно робити ретельні розрахунки.

Mr. Lodge на вашому боці як відмінний партнер з продажу з більш ніж 30-річним досвідом роботи на ринку на етапах продажу та оренди.

Пропозиція нерухомості на порталі Immoscout24 продовжує зростати протягом останніх місяців. У порівнянні з минулим роком пропозиція квартир і будинків у місті та районі Мюнхена зросла на 20 - майже на 30%. Лідером є район Еберсберг, де кількість пропонованих будинків зросла на 85%.

Дозволи на будівництво квартир до кінця вересня 2025 року розвивалися дуже по-різному: рекордне падіння в місті Мюнхен (-39%, лише 3 194 дозволи), тоді як у районі Мюнхена було видано на 51% більше дозволів. Інші райони також видали значно більше дозволів на будівництво в деяких випадках, але все ще діє правило: схвалено - не означає побудовано. (Джерело: Баварське державне статистичне управління)

За даними статистичного управління міста Мюнхена, у першій половині 2025 року чисельність населення стагнувала, але до вересня вона знову помірно зросла, збільшившись на 3 428 осіб. (1 607 285 основних мешканців проти 1 603 857). Кількість домогосподарств з січня зросла на 4 819 (868 153 порівняно з 863 334).

Джерело: Статистичне управління Мюнхена, станом на серпень 2025 року

Невелике осіннє пожвавлення на ринку праці Мюнхена: безробіття в жовтні знижується

Порівняно з попереднім місяцем, у жовтні безробіття в Мюнхені знизилося на 3,4% до 50 073 осіб. Показник становить 5,1% (у минулому році - 4,7%). У жовтні було зареєстровано 2 243 нових робочих місця - 12% у порівнянні з тим же місяцем минулого року. Портал з працевлаштування Stepstone повідомляє про приблизно на 2% більше робочих місць у районі Мюнхена порівняно з минулим роком. Кількість працівників, які сплачують внески на соціальне страхування, залишилася незмінною порівняно з попереднім місяцем і становила 1 239 989 (джерело: Федеральне агентство зайнятості, станом на жовтень 2025 року)

Рівень інфляції в Німеччині, що вимірюється як зміна індексу споживчих цін (ІСЦ) порівняно з аналогічним місяцем попереднього року, у вересні 2025 року становив +2,4%. У серпні 2025 року вона становила +2,2% після +2,0% у липні та червні 2025 року. "Після зниження інфляції з початку року рівень інфляції зростає вже другий місяць поспіль", - говорить Рут Бранд, президент Федерального статистичного управління (Destatis). "Ціни на послуги продовжували зростати вищими за середні темпами. Крім того, падіння цін на енергоносії продовжувало суттєво сповільнюватися і мало менший стримуючий вплив на інфляцію, ніж у недавньому минулому". Порівняно з попереднім місяцем, серпнем 2025 року, споживчі ціни у вересні 2025 року зросли на 0,2%.

Всупереч деяким очікуванням, вартість іпотеки не покращилася.
Interhyp, найбільший брокер житлової іпотеки в Німеччині, регулярно опитує групу експертів щодо розвитку іпотечних ставок. Згідно з опитуванням, дві третини експертів наразі очікують, що іпотечні ставки зростуть до 4% протягом наступних шести місяців. "Однією з причин такого прогнозу є зростання державного боргу в Німеччині та єврозоні в цілому", - повідомляє іпотечний кредитор Interhyp. (Джерело: Interhyp, 2% амортизації, 50% власного капіталу)

Динаміка процентних ставок