POROČILO O NEPREMIČNINSKEM TRGU MÜNCHEN 2025/II

Za prvo polovico leta je bila značilna močna rast prodaje in večinoma stagnacija oddajanja v najem. Tretje četrtletje je bilo nekoliko bolj umirjeno. Ponudba nepremičnin za prodajo se je med letom še naprej povečevala. Ponudba opremljenih stanovanj in hiš je bila različna.

Najpomembnejše točke na kratko:

• Trg nakupov: Ponudba stanovanj in hiš se je povečala za 10-20 % - lastniki morajo takoj izkoristiti priložnosti za prodajo.
• Najemni trg: Kljub večjim dogodkom, kot sta BAUMA in IAA, je povpraševanje skromno; najemnine ostajajo večinoma stabilne.
• Prebivalstvo: Število prebivalcev Münchna stagnira - od začetka leta se je povečalo za manj kot 1.000 ljudi.
• Gradbena dovoljenja: V mestu -45 %, v okolici pa se je v nekaterih primerih znatno povečalo - vendar se gradi premalo.
• Obrestne mere: Hipotekarna posojila ostajajo draga, mnogi strokovnjaki pričakujejo, da se bodo obrestne mere v kratkem spet zvišale za do 4 %.

PDF za prenos

Prvo polovico leta so zaznamovali dobri prodajni rezultati. V tretjem četrtletju in na začetku četrtega četrtletja se je dinamika povpraševanja nekoliko upočasnila. Po podatkih Immoscout24 se je ponudba v Münchnu v primerjavi s prejšnjim letom povečala za približno 10-20 % (stanovanja, hiše, zemljišča).

Podjetje Immowelt je prejšnji teden v svojem glasilu zapisalo:
"Metropole z umirjenim razvojem: V Hamburgu (+1,6 % na 5.997 EUR/m²), Münchnu (+0,7 % na 8.186 EUR/m²) in Frankfurtu (+0,2 % na 5.547 EUR/m²) visoka raven cen upočasnjuje zagon. Berlin je zabeležil celo rahel padec, in sicer za -0,3 % na 4.857 EUR/m²."

Kar nekaj lastnikov razmišlja o prodaji, po drugi strani pa ne želijo prodati preveč poceni. Vendar naraščajoča ponudba ne govori v prid čakanju, temveč prej v prid temu, da prodaje ne prelagamo. Lastnikom nepremičnin, ki razmišljajo o prodaji, svetujemo, naj hitro začnejo postopek prodaje.

Nepremičnine z edinstvenimi prodajnimi točkami na privlačnih lokacijah so zanimive za lastnike. Tu je pripravljenost za financiranje z višjim ali celotnim lastniškim kapitalom večja.
Če naj bi bila nepremičnina donosna kot naložba, so možnosti za kupca bistveno manjše. Pretirano visoka pričakovanja glede nakupne cene za kupca v tem primeru niso izvedljiva.

Kupci se morajo vedno zavedati edinstvene narave vsake nepremičnine. Lokacija in privlačnost nepremičnine sta še posebej pomembni, če je namenjena za lastniško rabo. Vsako stanovanje in vsaka hiša sta po svoje edinstvena. Veliko lokacij je nepovratnih. Vlagatelji morajo opraviti skrbne izračune.

Mr. Lodge vam stoji ob strani kot odličen prodajni partner z več kot 30-letnimi tržnimi izkušnjami za fazo prodaje in oddaje v najem.

Ponudba nepremičnin na portalu Immoscout24 se je v zadnjih mesecih še naprej povečevala. V primerjavi s prejšnjim letom je ponudba stanovanj in hiš v mestu in okrožju München za 20 do skoraj 30 % večja. V ospredju je okrožje Ebersberg, kjer se je število ponujenih hiš povečalo za 85 %.

Gradbena dovoljenja za stanovanja so se do konca septembra 2025 razvijala zelo različno: v Münchnu je bil zabeležen rekorden padec (-39 % z le 3.194 dovoljenji), medtem ko je bilo v okrožju München izdanih 51 % več dovoljenj. Tudi druga okrožja so v nekaterih primerih izdala bistveno več gradbenih dovoljenj, vendar še vedno velja: odobreno ni zgrajeno. (Vir: Bavarski državni statistični urad)

Po podatkih statističnega urada mesta München je število prebivalcev v prvi polovici leta 2025 stagniralo, do septembra pa se je ponovno zmerno povečalo, in sicer za 3.428 oseb. (1.607.285 glavnih prebivalcev v primerjavi z 1.603.857). Število gospodinjstev se je od januarja povečalo za 4.819 (868.153 v primerjavi z 863.334).

Vir: münchenski statistični urad, stanje avgusta 2025.

Rahlo jesensko okrevanje na münchenskem trgu dela: oktobra se je brezposelnost zmanjšala

Oktobra se je brezposelnost v Münchnu v primerjavi s prejšnjim mesecem zmanjšala za 3,4 % na 50.073 oseb. Stopnja brezposelnosti znaša 5,1 % (v prejšnjem letu 4,7 %). Oktobra je bilo registriranih 2.243 novih delovnih mest, kar je 12 % več kot v istem mesecu lani. Delovni portal Stepstone poroča o približno 2 % več delovnih mest za območje Münchna v primerjavi s prejšnjim letom. Število zaposlenih, za katere veljajo prispevki za socialno varnost, je v primerjavi s prejšnjim mesecem ostalo nespremenjeno in je znašalo 1.239.989 (vir: Zvezni zavod za zaposlovanje, stanje oktober 2025).

Stopnja inflacije v Nemčiji - merjena kot sprememba indeksa cen življenjskih potrebščin (CPI) v primerjavi z istim mesecem prejšnjega leta - je septembra 2025 znašala +2,4 %. Avgusta 2025 je znašala +2,2 %, potem ko je julija in junija 2025 znašala +2,0 %. "Po upadanju inflacije od začetka leta se je stopnja inflacije zdaj že drugi mesec zapored zvišala," pravi Ruth Brand, predsednica Zveznega statističnega urada (Destatis). "Cene storitev so se še naprej zviševale z nadpovprečno hitrostjo. Poleg tega se je zniževanje cen energentov še naprej precej upočasnjevalo in je imelo manjši zaviralni učinek na inflacijo kot v bližnji preteklosti." V primerjavi s prejšnjim mesecem, avgustom 2025, so se cene življenjskih potrebščin septembra 2025 zvišale za 0,2%.

V nasprotju z nekaterimi pričakovanji se stroški hipotek niso izboljšali.
Interhyp, največji posrednik stanovanjskih hipotekarnih posojil v Nemčiji, redno izvaja ankete o gibanju hipotekarnih obrestnih mer, ki jih pripravlja skupina strokovnjakov. Glede na raziskavo dve tretjini strokovnjakov trenutno pričakujeta, da se bodo hipotekarne obrestne mere v naslednjih šestih mesecih zvišale do 4 %. "Eden od razlogov za to napoved je naraščajoči javni dolg v Nemčiji in celotnem evrskem območju," menijo v hipotekarnem posredniku Interhyp. (Vir: Interhyp, 2 % amortizacija, 50 % lastniški kapital)

Gibanje obrestnih mer