RAPORT PRIVIND PIAȚA IMOBILIARĂ MUNICH 2025/II
PRESIUNE ASUPRA PREȚURILOR DIN CAUZA CREȘTERII OFERTEI
Piața imobiliară din München
Prima jumătate a anului a fost caracterizată de o creștere puternică a vânzărilor și de o stagnare generală a închirierilor. Al treilea trimestru a fost ceva mai modest. Oferta de proprietăți de vânzare a continuat să crească pe parcursul anului. Oferta de apartamente și case mobilate a fost mixtă.
Cele mai importante puncte dintr-o privire de ansamblu:
- Piața de cumpărare: Oferta de apartamente și case a crescut cu 10-20% - proprietarii ar trebui să profite rapid de oportunitățile de vânzare.
- Piața chiriilor: în ciuda evenimentelor majore precum BAUMA și IAA, cererea este moderată; chiriile rămân în mare parte stabile.
- Populația: populația orașului München stagnează - de la începutul anului, creșterea a fost mai mică de 1 000 de persoane.
- Autorizații de construcție: În oraș -45%, în zona înconjurătoare creșteri semnificative în unele cazuri - dar nu se construiește suficient.
- Ratele dobânzilor: Ipotecile rămân scumpe, mulți experți se așteaptă ca ratele dobânzilor să crească din nou cu până la 4% pe termen scurt.
Piața chiriilor pentru apartamentele mobilate
În ciuda evenimentelor foarte importante (BAUMA în aprilie și IAA în septembrie), cererea a fost ceva mai moderată. Acest lucru s-ar putea datora faptului că, în general, întreprinderile sunt mai prudente, iar afluxul de noi angajați este în scădere. Oferta imediat disponibilă a crescut în toate categoriile la începutul celui de-al patrulea trimestru, astfel încât, în general, nu a existat nicio posibilitate de creștere a chiriilor, în parte pentru că potențialii chiriași și-au redus bugetele în unele cazuri. Prin urmare, prețurile solicitate au trebuit uneori să fie ajustate.
În cazul apartamentelor cu o cameră, a existat o lipsă deosebită de ofertă în intervalul de până la aproximativ 1 300 EUR/ 1 400 EUR chirie (inclusiv electricitate, internet și utilități). Pentru apartamentele cu 2 camere, intervalul de preț cuprins între 1 800 EUR și 2 000 EUR (inclusiv toate cheltuielile) a fost cel mai căutat, cu o ofertă prea redusă. Oferta de apartamente și case cu 3 și 4 camere plus a fost ușor peste nivelul din anul precedent. Timpii de comercializare au crescut comparativ cu anul precedent.
Sondaj privind înghețarea chiriilor
Oricât de mult și-ar dori politicienii responsabili să poată elimina o dată pentru totdeauna excesele de pe piața chiriilor prin înăsprirea legislației privind închirierea, cei responsabili trebuie să fie conștienți de faptul că o reglementare suplimentară a pieței chiriilor ar afecta puternic dorința de a investi. Încrederea în continuare va fi distrusă sau cel puțin afectată.
Construcțiile noi, în special, vor avea de suferit ca urmare, iar dezvoltatorii imobiliari, antreprenorii în construcții, comercianții și mulți furnizori de servicii care se bazează pe prosperitatea construcțiilor noi vor fi afectați. O reglementare suplimentară ar duce la scăderea numărului de construcții rezidențiale noi și la creșterea deficitului de locuințe. Nimeni nu ar trebui să fie interesat de asta.
Am întrebat 7 000 de proprietari ce părere au despre o nouă înăsprire a legislației privind închirierea. Aici puteți citi rezultatele sondajului, la care au participat aproximativ 800 de proprietari, și o selecție de peste 400 de răspunsuri și declarații personale la întrebarea finală "Ce mesaj ați dori să transmiteți politicienilor sau publicului?" (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
Piața de cumpărare pentru apartamente și case
Prima jumătate a anului a fost caracterizată de cifre de vânzări puternice. Ritmul cererii a încetinit oarecum în trimestrul al treilea și la începutul trimestrului al patrulea. Conform cifrelor Immoscout24, oferta în München a crescut cu aproximativ 10-20% față de anul precedent (apartamente, case, terenuri).
Immowelt a scris într-un buletin informativ săptămâna trecută:
"Mitropolii cu o dezvoltare moderată: În Hamburg (+1,6 % până la 5.997 EUR/m²), München (+0,7 % până la 8.186 EUR/m²) și Frankfurt (+0,2 % până la 5.547 EUR/m²), nivelul ridicat al prețurilor încetinește ritmul. Berlinul a înregistrat chiar o ușoară scădere de -0,3 %, până la 4 857 EUR/m²."
Destul de mulți proprietari se gândesc să vândă și, pe de altă parte, nu vor să vândă prea ieftin. Cu toate acestea, oferta în creștere nu vorbește în favoarea așteptării, ci mai degrabă în favoarea neamânării vânzării. Îi sfătuim pe proprietarii care se gândesc să vândă să înceapă rapid procesul de vânzare.
Proprietățile cu puncte de vânzare unice în locații atractive îi atrag pe proprietarii-ocupanți. Aici, disponibilitatea de a finanța cu capital propriu mai mare sau integral este mai mare.
Dacă o proprietate trebuie să fie profitabilă ca investiție, posibilitățile cumpărătorului sunt semnificativ mai reduse. În acest caz, așteptările excesiv de mari privind prețul de achiziție nu sunt viabile pentru cumpărător.
Cumpărătorii trebuie să fie întotdeauna conștienți de natura unică a fiecărei proprietăți. Locația și atractivitatea unei proprietăți sunt deosebit de importante dacă aceasta este destinată ocupării de către proprietar. Fiecare apartament și fiecare casă sunt unice în felul lor. Multe locații sunt irecuperabile. Investitorii trebuie să facă calcule atente.
Mr. Lodge este alături de dvs. ca un excelent partener de vânzări, cu peste 30 de ani de experiență pe piață pentru faza de vânzare și închiriere.
Oferta de proprietate pentru vânzare
Oferta de proprietăți pe portalul Immoscout24 a continuat să crească în ultimele luni. Comparativ cu anul precedent, oferta de apartamente și case în orașul și districtul München este cu 20 până la aproape 30% mai mare. Pe primul loc se află districtul Ebersberg, unde numărul de case oferite a crescut cu 85%.
| REZIDENȚI | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Schimbare în % |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau,21% | |||
| LK Ebersberg | 238 | 244 | 2,52% |
| LK Starnberg,94% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.86% | |||
| LK Miesbach.62% |
| HÄUSER | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Schimbare în % |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau,62% | |||
| LK Ebersberg | 210 | 389 | 85,24% |
| LK Starnberg,37% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.70% | |||
| LK Miesbach,97% |
| GRUNDSTÜCKE | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Schimbare în % |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau,81% | |||
| LK Ebersberg | 78 | 84 | 7,69% |
| LK Starnberg,09% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.68% | |||
| LK Miesbach,0% |
Autorizații de construcție
Autorizațiile de construcție pentru apartamente au evoluat foarte diferit până la sfârșitul lunii septembrie 2025, cu o scădere record în orașul München (-39% cu doar 3 194 de autorizații), în timp ce în districtul München au fost eliberate cu 51% mai multe autorizații. În unele cazuri, și alte districte au eliberat mult mai multe autorizații de construcție, dar se aplică în continuare următoarea regulă: aprobat nu se construiește. (Sursa: Oficiul de Stat pentru Statistică din Bavaria)
| APROBARE CONSTRUCȚIE APARTAMENTE | 01.01.-30.09.2024 | 01.01.-30.09.2025 | Schimbare în % |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| Districtul München | 925 | 1399 | 51% |
| Bad Tölz | 204 | 210 | 3% |
| LK Dachau | |||
| LK Ebersberg | 203 | 352 | 73% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 9174 | 8257 | -10% |
Dezvoltarea populației
Potrivit biroului de statistică al orașului München, populația a stagnat în prima jumătate a anului 2025, dar până în septembrie a crescut din nou moderat, cu o creștere de 3.428 de persoane. (1.607.285 de rezidenți principali față de 1.603.857). Numărul gospodăriilor a crescut cu 4.819 din ianuarie (868.153 față de 863.334).
Sursa: Oficiul de Statistică din München, la data de august 2025
Piața muncii Orașul München
Ușoară revigorare de toamnă pe piața muncii din München: șomajul a scăzut în octombrie
Comparativ cu luna precedentă, șomajul în orașul München a scăzut cu 3,4% la 50 073 de persoane în octombrie. Rata este de 5,1% (anul precedent 4,7%). În octombrie au fost înregistrate 2 243 de noi locuri de muncă - 12% față de aceeași lună a anului trecut. Portalul de locuri de muncă Stepstone raportează cu aproximativ 2% mai multe locuri de muncă pentru zona München față de anul precedent. Numărul angajaților supuși contribuțiilor la asigurările sociale a rămas neschimbat față de luna precedentă, la 1 239 989 (sursa: Agenția Federală pentru Ocuparea Forței de Muncă, la data de octombrie 2025)
Inflația
Rata inflației în Germania - măsurată ca variație a indicelui prețurilor de consum (IPC) față de aceeași lună a anului precedent - a fost de +2,4% în septembrie 2025. În august 2025, aceasta fusese de +2,2%, după +2,0% atât în iulie, cât și în iunie 2025. "După scăderea inflației de la începutul anului, rata inflației a crescut pentru a doua lună consecutiv", a declarat Ruth Brand, președintele Oficiului Federal de Statistică (Destatis). "Prețurile pentru servicii au continuat să crească la o rată peste medie. În plus, scăderea prețurilor la energie a continuat să încetinească semnificativ și a avut un efect mai puțin atenuant asupra inflației decât în trecutul recent." Comparativ cu luna precedentă, august 2025, prețurile de consum au crescut cu 0,2% în septembrie 2025.
Evoluția ratei dobânzii
Contrar unor așteptări, costurile ipotecare nu s-au îmbunătățit.
Interhyp, cel mai mare broker de credite ipotecare rezidențiale din Germania, sondează periodic un grup de experți cu privire la evoluția ratelor ipotecare. Conform sondajului, două treimi dintre experți se așteaptă în prezent ca ratele ipotecare să crească până la 4% în următoarele șase luni. "Un motiv pentru această previziune este creșterea datoriei naționale în Germania și în zona euro în ansamblu", potrivit creditorului ipotecar Interhyp. (Sursa: Interhyp, 2% amortizare, 50% capital propriu)
Evoluția ratei dobânzii
| Maturitate | Oct '12 | Sep '16 | Mai '19 | Iulie '21 | Iulie '22 | Mai '23 | Aug '24 | Mai '25 | Oct '25 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
CONCLUZII
Oferta de proprietăți de vânzare și de proprietăți de închiriere mobilate a crescut comparativ cu anul precedent. Potențialii cumpărători și chiriași au la dispoziție o gamă mai variată în condiții bune.
Ne așteptăm ca cererea să rămână stabilă în următoarele câteva luni într-un mediu dificil. Pentru proprietari, acest lucru înseamnă că prețurile de vânzare realiste rămân cruciale. Vânzătorii ar trebui să stabilească prețuri în conformitate cu piața pentru a nu pierde cumpărători calificați. Proprietarii beneficiază de o stabilire atentă a prețurilor chiriilor și de o prezentare profesională, deoarece chiriașii fac în prezent mai multe comparații. Cei care rămân flexibili și monitorizează activ piața pot obține rezultate bune chiar și în acest mediu dificil.
