Münih'in emlak piyasası
Yılın ilk yarısı, satışlardaki güçlü büyüme ve büyük ölçüde durgunlaşan kiralamalarla karakterize edildi. Üçüncü çeyrek biraz daha durgun geçmiştir. Satılık mülk arzı yıl boyunca artmaya devam etmiştir. Eşyalı daire ve ev arzı karışık bir seyir izlemiştir.
Bir bakışta en önemli noktalar:
- Satın alma piyasası: Daire ve ev arzı %10-20 oranında artmıştır - ev sahipleri satış fırsatlarını bir an önce değerlendirmelidir.
- Kira piyasası: BAUMA ve IAA gibi önemli etkinliklere rağmen talep durgun; kiralar büyük ölçüde sabit kaldı.
- Nüfus: Münih'in nüfusu durgunlaşmaktadır - yılın başından bu yana artış 1.000 kişiden az olmuştur.
- İnşaat izinleri: Şehirde -%45, çevre bölgelerde bazı durumlarda önemli artışlar var - ancak yeterince inşaat yapılmıyor.
- Faiz oranları: Konut kredileri pahalı olmaya devam ediyor, birçok uzman faiz oranlarının kısa vadede yeniden %4'e kadar yükselmesini bekliyor.
Mobilyalı daireler için kira piyasası
Çok büyük etkinliklere rağmen (Nisan ayında BAUMA ve Eylül ayında IAA), talep biraz daha durgun seyretmiştir. Bunun nedeni şirketlerin genel olarak daha temkinli olması ve yeni çalışan akışının azalması olabilir. Dördüncü çeyreğin başında tüm kategorilerde mevcut arz artmış, bu nedenle kiraların yükselmesi için genel olarak bir alan kalmamıştır, bunun nedeni kısmen muhtemel kiracıların bazı durumlarda bütçelerini düşürmüş olmasıdır. Sonuç olarak, istenen fiyatların bazen ayarlanması gerekmiştir.
1 odalı dairelerde, yaklaşık 1.300 € / 1.400 € kira aralığında (elektrik, internet ve kamu hizmetleri dahil) özellikle arz eksikliği vardı. İki odalı daireler için 1.800 ila 2.000 Avro (her şey dahil) fiyat aralığı, çok az arzla en çok rağbet gören aralık olmuştur. 3 ila 4 odalı daireler ve evlerin arzı bir önceki yılın biraz üzerinde gerçekleşmiştir. Pazarlama süreleri bir önceki yıla kıyasla artmıştır.
Kiraların dondurulmasına ilişkin anket
Her ne kadar sorumlu politikacılar kira yasasını sıkılaştırarak kira piyasasındaki aşırılıkları tamamen ortadan kaldırmayı dileseler de, sorumlular kira piyasasının daha fazla düzenlenmesinin yatırım yapma isteğine büyük darbe vuracağının farkında olmalıdır. Daha fazla güven yok olacak ya da en azından zarar görecektir.
Bunun sonucunda özellikle yeni inşaatlar zarar görecek ve mülk geliştiricileri, müteahhitler, esnaf ve yeni inşaatların başarılı olmasına bel bağlayan birçok hizmet sağlayıcı etkilenecektir. Daha fazla düzenleme yeni konut inşaatlarının azalmasına ve konut açığının artmasına neden olacaktır. Kimse bununla ilgilenmemelidir.
7,000 ev sahibine kira yasasının daha da sıkılaştırılması konusunda ne düşündüklerini sorduk. Yaklaşık 800 ev sahibinin katıldığı anketin sonuçlarını ve son soru olan "Politikacılara veya kamuoyuna hangi mesajı iletmek istersiniz?" sorusuna verilen 400'den fazla kişisel yanıt ve ifadeden bir seçkiyi burada okuyabilirsiniz (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
Daire ve evler için satın alma piyasası
Yılın ilk yarısı güçlü satış rakamlarıyla geçti. Talep ivmesi 3. çeyrekte ve 4. çeyreğin başında biraz yavaşladı. Immoscout24 rakamlarına göre, Münih'teki arz bir önceki yıla kıyasla yaklaşık %10-20 oranında artmıştır (daireler, evler, arsalar).
Immowelt geçen hafta bir bültende şunları yazdı
"Gelişmenin durgun olduğu metropoller: Hamburg (+%1,6 artışla 5.997 €/m²), Münih (+%0,7 artışla 8.186 €/m²) ve Frankfurt'ta (+%0,2 artışla 5.547 €/m²) yüksek fiyat seviyesi ivmeyi yavaşlatıyor. Hatta Berlin %-0,3'lük hafif bir düşüşle 4.857 €/m²'ye geriledi."
Oldukça az sayıda mülk sahibi satmayı düşünüyor ve diğer yandan çok ucuza satmak istemiyor. Ancak, artan arz beklemek lehine değil, satışı ertelememek lehine konuşuyor. Satmayı düşünen mülk sahiplerine satış sürecini hızla başlatmalarını tavsiye ediyoruz.
Cazip konumlardaki benzersiz satış noktalarına sahip mülkler, mülk sahiplerine cazip gelmektedir. Burada, daha yüksek veya tam öz sermaye ile finanse etme isteği daha yüksektir.
Bir mülk yatırım olarak kârlı olacaksa, alıcı için kapsam önemli ölçüde daha küçüktür. Bu durumda aşırı yüksek satın alma fiyatı beklentileri alıcı için uygun değildir.
Alıcılar her zaman her mülkün kendine özgü doğasının farkında olmalıdır. Bir mülkün konumu ve çekiciliği, özellikle mülk sahibi tarafından kullanılmak isteniyorsa önemlidir. Her daire ve her ev kendine özgüdür. Birçok konumun geri dönüşü yoktur. Yatırımcıların dikkatli hesaplamalar yapması gerekir.
Mr. Lodge, satış ve kiralama aşamasında 30 yılı aşkın piyasa deneyimiyle mükemmel bir satış ortağı olarak yanınızdadır .
Satılık mülk teklifi
Immoscout24 portalındaki emlak arzı son aylarda artmaya devam etti. Bir önceki yıla kıyasla, Münih şehri ve ilçelerindeki daire ve ev arzı %20 ila neredeyse %30 daha yüksek. En önde gelen bölge, arz edilen konut sayısının %85 oranında arttığı Ebersberg'dir.
| KONUT SAKİNLERİ | 28.10.2024 | 27.10.2025 | %'deki değişiklik |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau | 192 | 202 | 5.21% |
| LK Ebersberg | 238 | 244 | %2,52 |
| LK Starnberg | 213 | 215 | %0,94 |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 114 | 164 | 43.86% |
| LK Miesbach | 238 | 249 | 4,62% |
| HÄUSER | 28.10.2024 | 27.10.2025 | %'deki değişiklik |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau | 309 | 348 | 12.62% |
| LK Ebersberg | 210 | 389 | 85.24% |
| LK Starnberg | 405 | 528 | 30.37 |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 173 | 214 | 23.70% |
| LK Miesbach | 258 | 325 | 25.97% |
| GRUNDSTÜCKE | 28.10.2024 | 27.10.2025 | %'deki değişim |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau | 101 | 120 | 18 |
| LK Ebersberg | 78 | 84 | %7,69 |
| LK Starnberg | 172 | 210 | 22.09% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 47 | 68 | 44.68% |
| LK Miesbach | 80 | 112 | 40.0% |
İnşaat izinleri
Eylül 2025'in sonuna kadar daireler için inşaat izinleri çok farklı şekilde gelişmiştir; Münih şehrinde rekor bir düşüş yaşanırken (sadece 3.194 izinle -%39), Münih bölgesinde %51 daha fazla izin verilmiştir. Diğer ilçeler de bazı durumlarda önemli ölçüde daha fazla inşaat ruhsatı vermiştir, ancak şu hala geçerlidir: onaylanan inşa edilmemiştir. (Kaynak: Bavyera Eyaleti İstatistik Ofisi)
| İNŞAAT ONAYLI DAİRELER | 01.01.-30.09.2024 | 01.01.-30.09.2025 | % olarak değişim |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| Münih bölgesi | 925 | 1399 | %51 |
| Bad Tölz | |||
| LK Dachau | 295 | 390 | 32% |
| LK Ebersberg | 203 | 352 | 73% |
| LK Freising | 426 | 517 | 21% |
| LK Erding | 665 | 440 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach | 148 | 295 | 99% |
| LK Starnberg | 349 | 249 | -29% |
| LK Rosenheim | 475 | 795 | %67 |
| 9174 | 8257 | -10% |
Nüfus gelişimi
Münih Belediyesi istatistik ofisine göre, nüfus 2025 yılının ilk yarısında durgunlaşmış, ancak Eylül ayına kadar 3.428 kişilik bir artışla yeniden ılımlı bir şekilde yükselmiştir. (1.603.857'ye kıyasla 1.607.285 ana sakin). Hane halkı sayısı Ocak ayından bu yana 4.819 artmıştır (863.334'e kıyasla 868.153).
Kaynak: Münih İstatistik Ofisi, Ağustos 2025 itibariyle
İşgücü piyasası Münih Şehri
Münih işgücü piyasasında hafif sonbahar canlanması: İşsizlik Ekim ayında düştü
Münih kentinde işsizlik Ekim ayında bir önceki aya göre %3,4 azalarak 50.073 kişiye geriledi. Bu oran %5,1'dir (bir önceki yıl %4,7). Ekim ayında 2.243 yeni iş kaydedildi - geçen yılın aynı ayına kıyasla %12. İş portalı Stepstone, Münih bölgesi için bir önceki yıla kıyasla yaklaşık %2 daha fazla iş ilanı bildiriyor. Sosyal güvenlik primine tabi çalışan sayısı bir önceki aya göre değişmeyerek 1.239.989'da kalmıştır (kaynak: Federal İş Ajansı, Ekim 2025 itibariyle)
Enflasyon
Almanya'da bir önceki yılın aynı ayına kıyasla tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) değişim olarak ölçülen enflasyon oranı Eylül 2025'te +%2,4 oldu. Temmuz ve Haziran 2025'te +%2,0 olan bu oran Ağustos 2025'te +%2,2 olarak gerçekleşmişti. Federal İstatistik Ofisi (Destatis) Başkanı Ruth Brand, "Yılın başından bu yana düşen enflasyonun ardından, enflasyon oranı şimdi üst üste ikinci ay yükseldi" dedi. "Hizmet fiyatları ortalamanın üzerinde bir oranda artmaya devam etti. Buna ek olarak, enerji fiyatlarındaki düşüş önemli ölçüde yavaşlamaya devam etti ve enflasyon üzerinde yakın geçmişe kıyasla daha az azaltıcı bir etkiye sahip oldu." Tüketici fiyatları Eylül 2025'te bir önceki ay olan Ağustos 2025'e kıyasla %0,2 oranında artmıştır.
Faiz oranı gelişimi
Bazı beklentilerin aksine, ipotek maliyetleri iyileşmedi.
Almanya'nın en büyük konut ipoteği komisyoncusu Interhyp, düzenli olarak ipotek oranlarının gelişimine ilişkin bir uzmanlar paneli anketi yapmaktadır. Ankete göre, uzmanların üçte ikisi şu anda mortgage oranlarının önümüzdeki altı ay içinde %4'e kadar yükselmesini bekliyor. Mortgage kredisi veren Interhyp'e göre, "Bu tahminin bir nedeni Almanya'da ve bir bütün olarak Avro Bölgesi'nde artan ulusal borçtur". (Kaynak: Interhyp, %2 amortisman, %50 özkaynak)
Faiz oranı gelişimi
| Vade | Ekim '12 | Eylül '16 | Mayıs '19 | Temmuz '21 | Temmuz '22 | Mayıs '23 | Ağustos '24 | Mayıs '25 | Ekim '25 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
SONUÇ
Satılık ve mobilyalı kiralık mülklerin arzı bir önceki yıla göre artmıştır. Potansiyel alıcılar ve kiracılar iyi koşullarda daha iyi seçeneklere sahip.
Zorlu bir ortamda talebin önümüzdeki birkaç ay boyunca sabit kalmasını bekliyoruz. Mal sahipleri için bu, gerçekçi fiyat tekliflerinin önemini koruduğu anlamına geliyor. Satıcılar, nitelikli alıcıları kaybetmemek için fiyatları piyasa ile uyumlu bir şekilde belirlemelidir. Kiracılar şu anda daha fazla karşılaştırma yaptığından, ev sahipleri dikkatli kira fiyatlandırması ve profesyonel sunumdan faydalanmaktadır. Esnekliğini koruyan ve piyasayı aktif olarak izleyenler, bu zorlu ortamda bile iyi sonuçlar elde edebilirler.
