Rynek nieruchomości w Monachium
Pierwsza połowa roku charakteryzowała się silnym wzrostem sprzedaży i w dużej mierze stagnacją najmu. Trzeci kwartał był nieco bardziej stonowany. Podaż nieruchomości na sprzedaż nadal rosła w ciągu roku. Podaż umeblowanych mieszkań i domów była zróżnicowana.
Najważniejsze punkty w skrócie:
- Rynek kupna: Podaż mieszkań i domów wzrosła o 10-20% - właściciele powinni szybko wykorzystywać okazje sprzedażowe.
- Rynek wynajmu: Pomimo dużych wydarzeń, takich jak BAUMA i IAA, popyt jest ograniczony; czynsze pozostają w dużej mierze stabilne.
- Populacja: Populacja Monachium znajduje się w stagnacji - od początku roku wzrost wyniósł mniej niż 1000 osób.
- Pozwolenia na budowę: W mieście -45%, w okolicy znaczne wzrosty w niektórych przypadkach - ale nie buduje się wystarczająco dużo.
- Stopy procentowe: Kredyty hipoteczne pozostają drogie, wielu ekspertów spodziewa się ponownego wzrostu stóp procentowych nawet o 4% w krótkim okresie.
Rynek wynajmu mieszkań umeblowanych
Pomimo bardzo dużych wydarzeń (BAUMA w kwietniu i IAA we wrześniu), popyt był nieco bardziej stonowany. Może to wynikać z faktu, że firmy są ogólnie bardziej ostrożne, a napływ nowych pracowników maleje. Natychmiast dostępna podaż wzrosła we wszystkich kategoriach na początku czwartego kwartału, więc generalnie nie było możliwości podniesienia czynszów, częściowo dlatego, że potencjalni najemcy w niektórych przypadkach obniżyli swoje budżety. W rezultacie ceny wywoławcze czasami musiały zostać skorygowane.
W przypadku mieszkań 1-pokojowych szczególnie brakowało podaży w przedziale do około 1.300 € / 1.400 € czynszu (w tym prąd, internet i media). W przypadku mieszkań 2-pokojowych najbardziej poszukiwany był przedział cenowy od 1,800 do 2,000 euro (w tym wszystko), przy zbyt małej podaży. Podaż mieszkań 3- i 4-pokojowych oraz domów była nieco wyższa niż w roku poprzednim. Czas wprowadzania na rynek wydłużył się w porównaniu z rokiem poprzednim.
Ankieta na temat zamrożenia czynszów
Odpowiedzialni politycy mogą chcieć raz na zawsze wyeliminować ekscesy na rynku najmu poprzez zaostrzenie prawa najmu, ale muszą mieć świadomość, że dalsza regulacja rynku najmu mocno uderzy w chęć inwestowania. Dalsze zaufanie zostanie zniszczone lub przynajmniej uszkodzone.
W szczególności ucierpi na tym nowe budownictwo, a także deweloperzy, wykonawcy budowlani, handlowcy i wielu usługodawców, którzy polegają na dobrze prosperującym nowym budownictwie. Dalsze regulacje doprowadziłyby do zmniejszenia liczby nowych budynków mieszkalnych i zwiększenia niedoboru mieszkań. Nikogo nie powinno to interesować.
Zapytaliśmy 7000 wynajmujących, co sądzą o dalszym zaostrzeniu prawa najmu. Tutaj można zapoznać się z wynikami ankiety, w której wzięło udział około 800 wynajmujących, a także z wyborem ponad 400 osobistych odpowiedzi i oświadczeń na ostatnie pytanie "Jakie przesłanie chciałbyś przekazać politykom lub opinii publicznej?" (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
Rynek zakupu mieszkań i domów
Pierwsza połowa roku charakteryzowała się dobrymi wynikami sprzedaży. Dynamika popytu nieco zwolniła w trzecim kwartale i na początku czwartego kwartału. Według danych Immoscout24, podaż w Monachium wzrosła o około 10-20% w porównaniu do poprzedniego roku (mieszkania, domy, grunty).
Immowelt napisał w biuletynie w zeszłym tygodniu:
"Metropolie ze stonowanym rozwojem: Hamburgu (+1,6% do 5.997 €/m²), Monachium (+0,7% do 8.186 €/m²) i Frankfurcie (+0,2% do 5.547 €/m²), wysoki poziom cen spowalnia tempo. Berlin odnotował nawet niewielki spadek o -0,3% do 4 857 EUR/m²".
Sporo właścicieli myśli o sprzedaży, a z drugiej strony nie chce sprzedawać zbyt tanio. Rosnąca podaż nie przemawia jednak za czekaniem, a raczej za nieodkładaniem sprzedaży na później. Radzimy właścicielom nieruchomości, którzy myślą o sprzedaży, aby szybko rozpoczęli proces sprzedaży.
Nieruchomości z unikalnymi zaletami w atrakcyjnych lokalizacjach są atrakcyjne dla właścicieli-mieszkańców. W tym przypadku gotowość do finansowania z wyższym lub pełnym kapitałem własnym jest większa.
Jeśli nieruchomość ma przynosić zyski jako inwestycja, pole do popisu dla kupującego jest znacznie mniejsze. Zbyt wysokie oczekiwania dotyczące ceny zakupu nie są wówczas opłacalne dla kupującego.
Kupujący muszą być zawsze świadomi unikalnego charakteru każdej nieruchomości. Lokalizacja i atrakcyjność nieruchomości są szczególnie ważne, jeśli jest ona przeznaczona do zamieszkania przez właściciela. Każde mieszkanie i każdy dom jest wyjątkowy na swój sposób. Wiele lokalizacji jest nieodwracalnych. Inwestorzy muszą dokonać starannych obliczeń.
Mr. Lodge jest po Twojej stronie jako doskonały partner w sprzedaży z ponad 30-letnim doświadczeniem rynkowym w fazie sprzedaży i wynajmu.
Oferowanie nieruchomości na sprzedaż
Podaż nieruchomości na portalu Immoscout24 w ostatnich miesiącach nadal rośnie. W porównaniu z poprzednim rokiem, podaż mieszkań i domów w mieście i dzielnicy Monachium jest od 20 do prawie 30% wyższa. Liderem jest dzielnica Ebersberg, gdzie liczba oferowanych domów wzrosła o 85%.
| MIESZKAŃCY | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Zmiana w % |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau,21% | |||
| LK Ebersberg | 238 | 244 | 2,52% |
| LK Starnberg,94% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.86% | |||
| LK Miesbach.62% |
| HÄUSER | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Zmiana w % |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau,62% | |||
| LK Ebersberg | 210 | 389 | 85,24% |
| LK Starnberg,37% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,70% | |||
| LK Miesbach.97% |
| GRUNDSTÜCKE | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Zmiana w % |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau,81% | |||
| LK Ebersberg | 78 | 84 | 7,69% |
| LK Starnberg,09% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.68% | |||
| LK Miesbach.0% |
Pozwolenia na budowę
Do końca września 2025 r. liczba pozwoleń na budowę mieszkań kształtowała się bardzo różnie, z rekordowym spadkiem w Monachium (-39% przy zaledwie 3 194 pozwoleniach), podczas gdy w powiecie monachijskim wydano o 51% więcej pozwoleń. Inne okręgi również wydały znacznie więcej pozwoleń na budowę w niektórych przypadkach, ale nadal obowiązuje zasada: zatwierdzone nie jest budowane. (Źródło: Bawarski Urząd Statystyczny)
| APARTAMENTY BUDOWLANE | 01.01.-30.09.2024 | 01.01.-30.09.2025 | Zmiana w % |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| Okręg Monachium | 925 | 1399 | 51% |
| Okręg Bad Tölz | 204 | 210 | 3% |
| LK Dachau | |||
| LK Ebersberg | 203 | 352 | 73% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 9174 | 8257 | -10% |
Rozwój populacji
Według urzędu statystycznego miasta Monachium liczba ludności uległa stagnacji w pierwszej połowie 2025 r., ale do września ponownie umiarkowanie wzrosła o 3 428 osób. (1 607 285 głównych mieszkańców w porównaniu do 1 603 857). Liczba gospodarstw domowych wzrosła od stycznia o 4 819 (868 153 w porównaniu do 863 334).
Źródło: Urząd Statystyczny w Monachium, stan na sierpień 2025 r.
Rynek pracy Miasto Monachium
Lekkie jesienne ożywienie na monachijskim rynku pracy: spadek bezrobocia w październiku
W porównaniu z poprzednim miesiącem, bezrobocie w mieście Monachium spadło w październiku o 3,4% do 50 073 osób. Stopa bezrobocia wynosi 5,1% (w poprzednim roku 4,7%). W październiku zarejestrowano 2 243 nowych miejsc pracy - 12% w porównaniu z tym samym miesiącem ubiegłego roku. Portal pracy Stepstone informuje o ok. 2% więcej miejsc pracy w regionie Monachium w porównaniu z rokiem poprzednim. Liczba pracowników podlegających składkom na ubezpieczenie społeczne pozostała niezmieniona w porównaniu z poprzednim miesiącem i wyniosła 1 239 989 (źródło: Federalna Agencja Pracy, stan na październik 2025 r.).
Inflacja
Stopa inflacji w Niemczech - mierzona jako zmiana wskaźnika cen konsumpcyjnych (CPI) w porównaniu z tym samym miesiącem poprzedniego roku - wyniosła +2,4% we wrześniu 2025 roku. W sierpniu 2025 r. było to +2,2%, po +2,0% w lipcu i czerwcu 2025 r. "Po spadku inflacji od początku roku, stopa inflacji wzrosła drugi miesiąc z rzędu", mówi Ruth Brand, prezes Federalnego Urzędu Statystycznego (Destatis). "Ceny usług nadal rosły w ponadprzeciętnym tempie. Ponadto spadek cen energii nadal znacznie spowalniał i miał mniejszy wpływ na inflację niż w niedawnej przeszłości". W porównaniu z poprzednim miesiącem, sierpniem 2025 r., ceny konsumpcyjne wzrosły we wrześniu 2025 r. o 0,2%.
Zmiany stóp procentowych
Wbrew niektórym oczekiwaniom, koszty kredytów hipotecznych nie uległy poprawie.
Interhyp, największy broker mieszkaniowych kredytów hipotecznych w Niemczech, regularnie ankietuje panel ekspertów na temat zmian oprocentowania kredytów hipotecznych. Zgodnie z wynikami ankiety, dwie trzecie ekspertów spodziewa się wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych do 4% w ciągu najbliższych sześciu miesięcy. "Jednym z powodów tej prognozy jest rosnący dług publiczny w Niemczech i całej strefie euro", twierdzi pożyczkodawca hipoteczny Interhyp. (Źródło: Interhyp, 2% amortyzacji, 50% kapitału własnego)
Zmiany stóp procentowych
| Zapadalność | Oct '12 | Sep '16 | May '19 | July '21 | July '22 | May '23 | Aug '24 | May '25 | Oct '25 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
WNIOSKI
Podaż nieruchomości na sprzedaż i umeblowanych nieruchomości na wynajem wzrosła w porównaniu z poprzednim rokiem. Potencjalni nabywcy i najemcy mają lepszy wybór na dobrych warunkach.
Oczekujemy, że popyt pozostanie stabilny w ciągu najbliższych kilku miesięcy w trudnym środowisku. Dla właścicieli oznacza to, że realistyczne ceny wywoławcze pozostają kluczowe. Sprzedający powinni ustalać ceny zgodnie z rynkiem, aby nie stracić wykwalifikowanych nabywców. Wynajmujący odnoszą korzyści z ostrożnego ustalania czynszu i profesjonalnej prezentacji, ponieważ najemcy dokonują obecnie większej liczby porównań. Ci, którzy pozostają elastyczni i aktywnie monitorują rynek, mogą osiągnąć dobre wyniki nawet w tym trudnym środowisku.
