Mnichovský trh s nemovitostmi
První polovina roku se vyznačovala silným růstem prodejů a převážně stagnujícími pronájmy. Třetí čtvrtletí bylo poněkud utlumenější. Nabídka nemovitostí k prodeji v průběhu roku nadále rostla. Nabídka zařízených bytů a domů byla smíšená.
Přehled nejdůležitějších bodů:
- Nákupní trh: Nabídka bytů a domů se zvýšila o 10-20 % - majitelé by měli urychleně využít příležitostí k prodeji.
- Trh s pronájmy: Navzdory významným akcím, jako jsou BAUMA a IAA, je poptávka utlumená; nájemné zůstává převážně stabilní.
- Počet obyvatel: Počet obyvatel Mnichova stagnuje - od začátku roku se zvýšil o méně než 1 000 osob.
- Stavební povolení: Ve městě -45 %, v okolí v některých případech výrazný nárůst - nestaví se však dostatečně.
- Úrokové sazby: Hypotéky zůstávají drahé, mnozí odborníci očekávají, že úrokové sazby v krátké době opět vzrostou až o 4 %.
Trh s pronájmem zařízených bytů
Navzdory velkým akcím (BAUMA v dubnu a IAA v září) byla poptávka poněkud slabší. To může být způsobeno tím, že firmy jsou obecně opatrnější a příliv nových zaměstnanců se snižuje. Bezprostředně dostupná nabídka se na začátku 4. čtvrtletí zvýšila ve všech kategoriích, takže obecně nebyl prostor pro vyšší nájemné, částečně i proto, že potenciální nájemci v některých případech snížili své rozpočty. V důsledku toho musely být někdy upraveny nabídkové ceny.
U jednopokojových bytů chyběla zejména nabídka v rozmezí do cca 1 300 EUR/ 1 400 EUR nájemného (včetně elektřiny, internetu a služeb). U 2pokojových bytů bylo nejžádanější cenové rozpětí 1 800 až 2 000 eur (včetně všeho) s příliš malou nabídkou. Nabídka 3 až 4+pokojových bytů a domů byla mírně nad úrovní předchozího roku. Doba prodeje se oproti předchozímu roku prodloužila.
Průzkum o zmrazení nájemného
Jakkoli by si odpovědní politici přáli, aby zpřísněním nájemního práva jednou provždy odstranili excesy na nájemním trhu, musí si být vědomi toho, že další regulace nájemního trhu by silně zasáhla ochotu investovat. Další důvěra bude zničena nebo přinejmenším poškozena.
V důsledku toho utrpí zejména nová výstavba, což se dotkne developerů, stavebních dodavatelů, řemeslníků a mnoha poskytovatelů služeb, kteří jsou závislí na prosperující nové výstavbě. Další regulace by vedla k menší nové bytové výstavbě a prohloubila by nedostatek bytů. To by nemělo nikoho zajímat.
Zeptali jsme se 7 000 pronajímatelů, co si myslí o dalším zpřísnění nájemního práva. Zde si můžete přečíst výsledky průzkumu, kterého se zúčastnilo přibližně 800 pronajímatelů, a výběr z více než 400 osobních odpovědí a vyjádření na závěrečnou otázku "Jaký vzkaz byste chtěli předat politikům nebo veřejnosti?" (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
Nákupní trh bytů a domů
První polovina roku se vyznačovala silnými prodejními výsledky. Ve 3. čtvrtletí a na začátku 4. čtvrtletí se dynamika poptávky poněkud zpomalila. Podle údajů Immoscout24 vzrostla nabídka v Mnichově oproti předchozímu roku přibližně o 10-20 % (byty, domy, pozemky).
Společnost Immowelt minulý týden ve svém newsletteru napsala:
"Metropole s utlumeným rozvojem: V Hamburku (+1,6 % na 5 997 eur/m²), Mnichově (+0,7 % na 8 186 eur/m²) a Frankfurtu (+0,2 % na 5 547 eur/m²) vysoká cenová hladina zpomaluje dynamiku. Berlín dokonce zaznamenal mírný pokles o -0,3 % na 4 857 €/m²."
Poměrně dost majitelů uvažuje o prodeji a na druhou stranu nechtějí prodávat příliš levně. Rostoucí nabídka však nehovoří ve prospěch vyčkávání, ale spíše ve prospěch neodkládání prodeje. Majitelům nemovitostí, kteří uvažují o prodeji, doporučujeme, aby proces prodeje zahájili rychle.
Nemovitosti s jedinečnými prodejními výhodami v atraktivních lokalitách jsou pro vlastníky atraktivní. Zde je ochota financovat se vyšším nebo plným vlastním kapitálem větší.
Pokud má být nemovitost výnosná jako investice, je prostor pro kupujícího výrazně menší. Příliš vysoká očekávání kupní ceny pak nejsou pro kupujícího reálná.
Kupující si musí být vždy vědom jedinečnosti každé nemovitosti. Lokalita a atraktivita nemovitosti jsou důležité zejména v případě, že je určena k bydlení pro majitele. Každý byt a každý dům je svým způsobem jedinečný. Mnohé lokality jsou neopravitelné. Investoři musí provádět pečlivé kalkulace.
Mr. Lodge je vám k dispozici jako vynikající obchodní partner s více než 30letými zkušenostmi na trhu pro fázi prodeje a pronájmu.
Nabídka nemovitostí k prodeji
Nabídka nemovitostí na portálu Immoscout24 v posledních měsících stále roste. V porovnání s předchozím rokem je nabídka bytů a domů ve městě a okrese Mnichov o 20 až téměř 30 % vyšší. V čele je okres Ebersberg, kde počet nabízených domů vzrostl o 85 %.
| RESIDENTI | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Změna v % |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau | 192 | 202 | 5,21% |
| LK Ebersberg | 238 | 244 | 2,52% |
| LK Starnberg | 213 | 215 | 0,94% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 114 | 164 | 43.86% |
| LK Miesbach | 238 | 249 | 4.62% |
| HÄUSER | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Změna v % |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau | 309 | 348 | 12,62% |
| LK Ebersberg | 210 | 389 | 85,24% |
| LK Starnberg | 405 | 528 | 30,37% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 173 | 214 | 23.70% |
| LK Miesbach | 258 | 325 | 25,97% |
| GRUNDSTÜCKE | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Změna v % |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau | 101 | 120 | 18,81% |
| LK Ebersberg | 78 | 84 | 7,69% |
| LK Starnberg | 172 | 210 | 22,09% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 47 | 68 | 44,68% |
| LK Miesbach | 80 | 112 | 40.0% |
Stavební povolení
Stavební povolení na byty se do konce září 2025 vyvíjela velmi rozdílně, rekordní pokles byl zaznamenán ve městě Mnichov (-39 % s pouhými 3 194 povoleními), zatímco v okrese Mnichov bylo vydáno o 51 % více povolení. Také ostatní okresy vydaly v některých případech výrazně více stavebních povolení, ale stále platí: zkolaudováno není postaveno. (Zdroj: Bavorský zemský statistický úřad)
| SCHVÁLENÍ STAVBY BYTŮ | 01.01.-30.09.2024 | 01.01.-30.09.2025 | Změna v % |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| Okres Mnichov | 925 | 1399 | 51% |
| Bad Tölz | |||
| LK Dachau | 295 | 390 | 32% |
| LK Ebersberg | 203 | 352 | 73% |
| LK Freising | 426 | 517 | 21% |
| LK Erding | 665 | 440 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach | 148 | 295 | 99% |
| LK Starnberg | 349 | 249 | -29% |
| LK Rosenheim | 475 | 795 | 67% |
| 9174 | 8257 | -10% |
Vývoj populace
Podle statistického úřadu města Mnichova počet obyvatel v první polovině roku 2025 stagnoval, ale v září opět mírně vzrostl o 3 428 osob. (1 607 285 hlavních obyvatel oproti 1 603 857). Počet domácností se od ledna zvýšil o 4 819 (868 153 oproti 863 334).
Zdroj: Mnichovský statistický úřad, stav k srpnu 2025.
Trh práce Město Mnichov
Mírné podzimní oživení na mnichovském trhu práce: nezaměstnanost v říjnu klesla
Oproti předchozímu měsíci klesla v říjnu nezaměstnanost v Mnichově o 3,4 % na 50 073 osob. Míra nezaměstnanosti tak činí 5,1 % (v předchozím roce 4,7 %). V říjnu bylo zaregistrováno 2 243 nových pracovních míst - o 12 % více než ve stejném měsíci minulého roku. Pracovní portál Stepstone uvádí pro oblast Mnichova přibližně o 2 % více pracovních míst než v předchozím roce. Počet zaměstnanců podléhajících odvodům na sociální zabezpečení zůstal ve srovnání s předchozím měsícem nezměněn a činil 1 239 989 osob (zdroj: Spolkový úřad práce, stav k říjnu 2025).
Inflace
Míra inflace v Německu - měřená jako změna indexu spotřebitelských cen (CPI) ve srovnání se stejným měsícem předchozího roku - činila v září 2025 +2,4 %. V srpnu 2025 činila +2,2 %, poté co v červenci i červnu 2025 dosáhla +2,0 %. "Po klesající inflaci od začátku roku nyní míra inflace již druhý měsíc po sobě vzrostla," říká Ruth Brandová, předsedkyně Spolkového statistického úřadu (Destatis). "Nadprůměrným tempem nadále rostly ceny služeb. Navíc pokles cen energií nadále výrazně zpomaloval a měl na inflaci menší tlumivý vliv než v nedávné minulosti." Ve srovnání s předchozím měsícem srpnem 2025 se spotřebitelské ceny v září 2025 zvýšily o 0,2 %.
Vývoj úrokových sazeb
Oproti některým očekáváním se náklady na hypotéky nezlepšily.
Společnost Interhyp, největší zprostředkovatel hypoték na bydlení v Německu, pravidelně provádí průzkum mezi skupinou odborníků ohledně vývoje hypotečních sazeb. Podle tohoto průzkumu v současné době dvě třetiny odborníků očekávají, že sazby hypoték v příštích šesti měsících vzrostou až na 4 %. "Jedním z důvodů této prognózy je rostoucí státní dluh v Německu a v celé eurozóně," uvádí hypoteční společnost Interhyp. (Zdroj: Interhyp, 2 % amortizace, 50 % vlastní kapitál)
Vývoj úrokových sazeb
| Dospělost | říjen '12 | září '16 | květen '19 | červenec '21 | červenec '22 | květen '23 | srpen '24 | květen '25 | říjen '25 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
ZÁVĚR
Nabídka nemovitostí k prodeji a zařízených nemovitostí k pronájmu se ve srovnání s předchozím rokem zvýšila. Potenciální kupující a nájemníci mají lepší výběr za dobrých podmínek.
Očekáváme, že poptávka zůstane v příštích několika měsících v náročném prostředí stabilní. Pro majitele to znamená, že rozhodující zůstávají realistické nabídkové ceny. Prodávající by měli nastavit ceny v souladu s trhem, aby nepřišli o kvalifikované kupce. Pronajímatelům prospívá pečlivé stanovení ceny nájmu a profesionální prezentace, protože nájemci v současné době více srovnávají. Ti, kteří zůstanou flexibilní a budou aktivně sledovat trh, mohou i v tomto náročném prostředí dosáhnout dobrých výsledků.
