RELATÓRIO SOBRE O MERCADO IMOBILIÁRIO DE MUNIQUE 2025/II
PRESSÃO SOBRE OS PREÇOS DEVIDO AO AUMENTO DA OFERTA
O mercado imobiliário de Munique
O primeiro semestre do ano caracterizou-se por um forte crescimento das vendas e por uma grande estagnação dos arrendamentos. O terceiro trimestre foi um pouco mais moderado. A oferta de imóveis para venda continuou a aumentar ao longo do ano. A oferta de apartamentos e moradias mobilados foi mista.
Os pontos mais importantes em resumo:
- Mercado de compra: A oferta de apartamentos e casas aumentou 10-20% - os proprietários devem aproveitar as oportunidades de venda rapidamente.
- Mercado de arrendamento: Apesar dos grandes eventos como a BAUMA e a IAA, a procura é reduzida; as rendas permanecem praticamente estáveis.
- População: A população de Munique está a estagnar - desde o início do ano, o aumento foi inferior a 1.000 pessoas.
- Licenças de construção: Na cidade -45%, na área circundante aumentos significativos em alguns casos - mas não está a ser construído o suficiente.
- Taxas de juro: As hipotecas continuam a ser caras, muitos especialistas prevêem que as taxas de juro voltem a subir até 4% a curto prazo.
Mercado de arrendamento de apartamentos mobilados
Apesar de eventos muito grandes (BAUMA em abril e IAA em setembro), a procura tem sido um pouco mais moderada. Isto pode dever-se ao facto de as empresas estarem, em geral, mais cautelosas e de o afluxo de novos empregados estar a diminuir. A oferta imediatamente disponível aumentou em todas as categorias no início do 4º trimestre, pelo que, em geral, não havia margem para rendas mais elevadas, em parte porque os potenciais inquilinos tinham reduzido os seus orçamentos em alguns casos. Por conseguinte, os preços pedidos tiveram por vezes de ser ajustados.
Nos apartamentos de 1 assoalhada, verificou-se uma especial falta de oferta no intervalo até cerca de 1 300€/ 1 400€ de renda (incluindo eletricidade, Internet e serviços públicos). Para os apartamentos de 2 assoalhadas, o intervalo de preços de 1 800 a 2 000 euros (incluindo tudo) foi o mais procurado, com uma oferta muito reduzida. A oferta de apartamentos e moradias de 3 e 4 assoalhadas foi ligeiramente superior ao nível do ano anterior. Os prazos de comercialização aumentaram em relação ao ano anterior.
Inquérito sobre o congelamento das rendas
Por muito que os políticos responsáveis desejem poder eliminar de uma vez por todas os excessos do mercado de arrendamento, tornando mais rigorosa a legislação sobre arrendamento, os responsáveis devem estar conscientes de que uma maior regulamentação do mercado de arrendamento afectaria fortemente a vontade de investir. A confiança será destruída ou, pelo menos, afetada.
A nova construção, em particular, sofrerá com isso, e os promotores imobiliários, os empreiteiros, os comerciantes e muitos prestadores de serviços que dependem da prosperidade da nova construção serão afectados. Uma maior regulamentação conduziria a uma menor construção de novas habitações e aumentaria a escassez de habitação. Ninguém deveria estar interessado nisso.
Perguntámos a 7.000 senhorios o que pensam de um maior endurecimento da lei do arrendamento. Aqui pode ler os resultados do inquérito, no qual participaram cerca de 800 senhorios, e uma seleção de mais de 400 respostas e declarações pessoais à pergunta final "Que mensagem gostaria de transmitir aos políticos ou ao público?" (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
Mercado de compra de apartamentos e casas
O primeiro semestre do ano foi caracterizado por um forte volume de vendas. A dinâmica da procura abrandou um pouco no 3º trimestre e no início do 4º trimestre. De acordo com os dados da Immoscout24, a oferta em Munique registou um aumento de cerca de 10-20% em relação ao ano anterior (apartamentos, casas, terrenos).
A Immowelt escreveu numa newsletter na semana passada:
"Metrópoles com desenvolvimento moderado: Em Hamburgo (+1,6 % para 5.997 euros/m²), Munique (+0,7 % para 8.186 euros/m²) e Frankfurt (+0,2 % para 5.547 euros/m²), o elevado nível de preços está a abrandar a dinâmica. Berlim registou mesmo uma ligeira descida de -0,3%, para 4 857 euros/m²".
Muitos proprietários estão a pensar em vender e, por outro lado, não querem vender muito barato. No entanto, o aumento da oferta não é a favor da espera, mas sim da necessidade de não adiar a venda. Aconselhamos os proprietários que estão a pensar vender a iniciar rapidamente o processo de venda.
Os imóveis com pontos de venda únicos em localizações atractivas atraem os proprietários-ocupantes. Neste caso, a disponibilidade para financiar com capitais próprios mais elevados ou totais é maior.
Se um imóvel deve ser rentável como investimento, a margem de manobra para o comprador é significativamente menor. As expectativas de preços de compra excessivamente elevados não são então viáveis para o comprador.
Os compradores devem estar sempre conscientes da natureza única de cada propriedade. A localização e a atratividade de um imóvel são particularmente importantes se este se destinar a ser ocupado pelo proprietário. Cada apartamento e cada casa são únicos à sua maneira. Muitas localizações são irrecuperáveis. Os investidores precisam de fazer cálculos cuidadosos.
Mr. Lodge está ao vosso lado como um excelente parceiro de vendas com mais de 30 anos de experiência no mercado para a fase de venda e arrendamento.
Oferecer um imóvel para venda
A oferta de imóveis no portal Immoscout24 continuou a aumentar nos últimos meses. Em comparação com o ano anterior, a oferta de apartamentos e casas na cidade e no distrito de Munique é 20 a quase 30% superior. O primeiro classificado é o bairro de Ebersberg, onde a oferta de casas aumentou 85%.
| RESIDENTES | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Alteração em % |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau,21% | |||
| LK Ebersberg | 238 | 244 | 2,52% |
| LK Starnberg,94% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.86% | |||
| LK Miesbach.62% |
| HÄUSER | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Alteração em % |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau,62% | |||
| LK Ebersberg | 210 | 389 | 85,24% |
| LK Starnberg,37% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.70% | |||
| LK Miesbach.97% |
| GRUNDSTÜCKE | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Alteração em % |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau,81% | |||
| LK Ebersberg | 78 | 84 | 7,69% |
| LK Starnberg,09% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.68% | |||
| LK Miesbach.0% |
Licenças de construção
As licenças de construção para apartamentos evoluíram de forma muito diferente até ao final de setembro de 2025, com uma queda recorde na cidade de Munique (-39% com apenas 3.194 licenças), enquanto foram emitidas mais 51% de licenças no distrito de Munique. Outros distritos também emitiram significativamente mais licenças de construção em alguns casos, mas o seguinte continua a aplicar-se: aprovado não é construído. (Fonte: Instituto Nacional de Estatística da Baviera)
| APARTAMENTOS DE APROVAÇÃO DE CONSTRUÇÃO | 01.01.-30.09.2024 | 01.01.-30.09.2025 | Alteração em % |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| Distrito de Munique | 925 | 1399 | 51% |
| Distrito de Bad Tölz | 204 | 210 | 3% |
| LK Dachau | |||
| LK Ebersberg | 203 | 352 | 73% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 9174 | 8257 | -10% |
Desenvolvimento da população
Segundo o gabinete de estatísticas da cidade de Munique, a população estagnou no primeiro semestre de 2025, mas em setembro voltou a aumentar moderadamente, com um acréscimo de 3.428 pessoas. (1.607.285 residentes principais em comparação com 1.603.857). O número de agregados familiares aumentou 4.819 desde janeiro (868.153 contra 863.334).
Fonte: Serviço de Estatística de Munique, em agosto de 2025
Mercado de trabalho Cidade de Munique
Ligeira recuperação outonal do mercado de trabalho de Munique: o desemprego desce em outubro
Em comparação com o mês anterior, o desemprego na cidade de Munique diminuiu 3,4%, atingindo 50 073 pessoas em outubro. A taxa é de 5,1% (ano anterior 4,7%). Foram registados 2.243 novos postos de trabalho em outubro - 12% em comparação com o mesmo mês do ano passado. O portal de emprego Stepstone regista um aumento de cerca de 2% no número de postos de trabalho na região de Munique, em comparação com o ano anterior. O número de trabalhadores sujeitos a contribuições para a segurança social manteve-se inalterado em comparação com o mês anterior em 1.239.989 (fonte: Agência Federal de Emprego, em outubro de 2025)
Inflação
A taxa de inflação na Alemanha - medida como a variação do índice de preços no consumidor (IPC) em comparação com o mesmo mês do ano anterior - foi de +2,4% em setembro de 2025. Em agosto de 2025, tinha sido de +2,2%, depois de +2,0% em julho e junho de 2025. "Depois de uma inflação decrescente desde o início do ano, a taxa de inflação aumentou pelo segundo mês consecutivo", afirma Ruth Brand, Presidente do Serviço Federal de Estatística (Destatis). "Os preços dos serviços continuaram a aumentar a um ritmo acima da média. Além disso, a queda dos preços da energia continuou a abrandar significativamente e teve um efeito menos atenuante sobre a inflação do que no passado recente". Em comparação com o mês anterior de agosto de 2025, os preços ao consumidor aumentaram 0,2% em setembro de 2025.
Evolução das taxas de juro
Contrariamente a algumas expectativas, os custos do crédito hipotecário não melhoraram.
A Interhyp, o maior corretor de crédito à habitação na Alemanha, realiza regularmente inquéritos a um painel de peritos sobre a evolução das taxas de juro do crédito à habitação. De acordo com o inquérito, dois terços dos peritos prevêem atualmente que as taxas de juro do crédito hipotecário subam até 4% nos próximos seis meses. "Uma das razões para esta previsão é o aumento da dívida pública na Alemanha e na zona euro no seu conjunto", explica a Interhyp. (Fonte: Interhyp, 2% de amortização, 50% de capital próprio)
Evolução das taxas de juro
| Vencimento | Out '12 | Set '16 | maio '19 | julho '21 | julho '22 | maio '23 | agosto '24 | maio '25 | outubro '25 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
CONCLUSÃO
A oferta de imóveis para venda e de imóveis mobilados para arrendamento aumentou em relação ao ano anterior. Os potenciais compradores e inquilinos têm uma melhor escolha em boas condições.
Esperamos que a procura se mantenha estável nos próximos meses, num ambiente difícil. Para os proprietários, isto significa que os preços realistas continuam a ser cruciais. Os vendedores devem fixar os preços de acordo com o mercado, a fim de não perderem compradores qualificados. Os senhorios beneficiam de um preço de aluguer cuidadoso e de uma apresentação profissional, uma vez que os inquilinos estão atualmente a fazer mais comparações. Aqueles que se mantêm flexíveis e monitorizam ativamente o mercado podem obter bons resultados, mesmo neste ambiente difícil.
