SPRÁVA O TRHU S NEHNUTEĽNOSŤAMI MNÍCHOV 2025/II

Prvý polrok sa vyznačoval silným rastom predaja a prevažne stagnujúcim nájmom. Tretí štvrťrok bol o niečo utlmenejší. Ponuka nehnuteľností na predaj v priebehu roka naďalej rástla. Ponuka zariadených bytov a domov bola rôznorodá.

Najdôležitejšie body v skratke:

• Nákupný trh: Ponuka bytov a domov sa zvýšila o 10 až 20 % - majitelia by mali urýchlene využiť možnosti predaja.
• Trh s prenájmom: Napriek významným podujatiam, ako sú BAUMA a IAA, je dopyt utlmený; nájomné zostáva zväčša stabilné.
• Počet obyvateľov: Počet obyvateľov Mníchova stagnuje - od začiatku roka sa zvýšil o menej ako 1 000 osôb.
• Stavebné povolenia: V meste -45 %, v okolí v niektorých prípadoch výrazný nárast - nestavia sa však dostatočne.
• Úrokové sadzby: Hypotéky zostávajú drahé, mnohí odborníci očakávajú, že v krátkom čase sa úrokové sadzby opäť zvýšia až o 4 %.

PDF na stiahnutie

Prvý polrok sa vyznačoval silnými číslami predaja. V 3. štvrťroku a na začiatku 4. štvrťroka sa dynamika dopytu mierne spomalila. Podľa údajov Immoscout24 sa ponuka v Mníchove v porovnaní s predchádzajúcim rokom zvýšila približne o 10 až 20 % (byty, domy, pozemky).

Spoločnosť Immowelt minulý týždeň vo svojom bulletine napísala:
"Metropoly s utlmeným rozvojom: V Hamburgu (+1,6 % na 5 997 eur/m²), Mníchove (+0,7 % na 8 186 eur/m²) a Frankfurte (+0,2 % na 5 547 eur/m²) vysoká cenová úroveň spomaľuje dynamiku. Berlín dokonca zaznamenal mierny pokles o -0,3 % na 4 857 €/m²."

Pomerne veľa majiteľov uvažuje o predaji a na druhej strane nechcú predávať príliš lacno. Rastúca ponuka však nehovorí v prospech vyčkávania, ale skôr v prospech neodkladania predaja. Majiteľom nehnuteľností, ktorí uvažujú o predaji, odporúčame urýchlene začať proces predaja.

Nehnuteľnosti s jedinečnými predajnými výhodami v atraktívnych lokalitách sú pre vlastníkov atraktívne. Tu je ochota financovať sa vyšším alebo úplným vlastným imaním väčšia.
Ak má byť nehnuteľnosť výnosná ako investícia, priestor pre kupujúceho je podstatne menší. Príliš vysoké očakávania na kúpnu cenu sú potom pre kupujúceho nerealizovateľné.

Kupujúci si musí byť vždy vedomý jedinečnosti každej nehnuteľnosti. Lokalita a atraktívnosť nehnuteľnosti sú dôležité najmä vtedy, ak je určená na bývanie pre majiteľa. Každý byt a každý dom je svojím spôsobom jedinečný. Mnohé lokality sú nevratné. Investori musia starostlivo kalkulovať.

Mr. Lodge je na vašej strane ako vynikajúci obchodný partner s viac ako 30-ročnými skúsenosťami na trhu pre fázu predaja a prenájmu.

Ponuka nehnuteľností na portáli Immoscout24 v posledných mesiacoch naďalej rástla. V porovnaní s predchádzajúcim rokom je ponuka bytov a domov v meste a okrese Mníchov vyššia o 20 až takmer 30 %. Na čele je okres Ebersberg, kde sa počet ponúkaných domov zvýšil o 85 %.

Stavebné povolenia na výstavbu bytov sa do konca septembra 2025 vyvíjali veľmi rozdielne, pričom v meste Mníchov bol zaznamenaný rekordný pokles (-39 % s iba 3 194 povoleniami), zatiaľ čo v okrese Mníchov bolo vydaných o 51 % viac povolení. Aj ostatné okresy vydali v niektorých prípadoch výrazne viac stavebných povolení, ale stále platí: schválené sa nestavia. (Zdroj: Bavorský štátny štatistický úrad)

Podľa štatistického úradu mesta Mníchov počet obyvateľov v prvej polovici roka 2025 stagnoval, ale v septembri sa opäť mierne zvýšil o 3 428 osôb. (1 607 285 hlavných obyvateľov v porovnaní s 1 603 857). Počet domácností sa od januára zvýšil o 4 819 (868 153 oproti 863 334).

Zdroj: Mníchovský štatistický úrad, stav k augustu 2025.

Mierne jesenné oživenie na mníchovskom trhu práce: nezamestnanosť v októbri klesla

V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom klesla nezamestnanosť v meste Mníchov v októbri o 3,4 % na 50 073 osôb. Miera nezamestnanosti dosiahla 5,1 % (v predchádzajúcom roku 4,7 %). V októbri bolo zaregistrovaných 2 243 nových pracovných miest - o 12 % viac ako v rovnakom mesiaci minulého roka. Pracovný portál Stepstone uvádza pre oblasť Mníchova približne o 2 % viac pracovných miest v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Počet zamestnancov podliehajúcich odvodom na sociálne zabezpečenie zostal v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom nezmenený na úrovni 1 239 989 (zdroj: Spolkový úrad práce, stav k októbru 2025)

Miera inflácie v Nemecku - meraná ako zmena indexu spotrebiteľských cien (CPI) v porovnaní s rovnakým mesiacom predchádzajúceho roka - bola v septembri 2025 na úrovni +2,4 %. V auguste 2025 to bolo +2,2 %, po +2,0 % v júli aj v júni 2025. "Po klesajúcej inflácii od začiatku roka sa miera inflácie teraz zvýšila už druhý mesiac po sebe," hovorí Ruth Brandová, predsedníčka Spolkového štatistického úradu (Destatis). "Ceny služieb naďalej rástli nadpriemerným tempom. Okrem toho sa pokles cien energií naďalej výrazne spomaľoval a mal na infláciu menší tlmiaci účinok ako v nedávnej minulosti." V porovnaní s predchádzajúcim mesiacom august 2025 sa spotrebiteľské ceny v septembri 2025 zvýšili o 0,2 %.

V rozpore s niektorými očakávaniami sa náklady na hypotéky nezlepšili.
Spoločnosť Interhyp, najväčší sprostredkovateľ hypoték na bývanie v Nemecku, pravidelne vykonáva prieskum medzi skupinou odborníkov o vývoji sadzieb hypoték. Podľa tohto prieskumu dve tretiny odborníkov v súčasnosti očakávajú, že sadzby hypoték v nasledujúcich šiestich mesiacoch vzrastú až na 4 %. "Jedným z dôvodov tejto prognózy je rastúci štátny dlh v Nemecku a v celej eurozóne," tvrdí hypotekárny broker Interhyp. (Zdroj: Interhyp, 2 % amortizácia, 50 % vlastný kapitál)

Vývoj úrokových sadzieb