München ingatlanpiaca
Az év első felét az értékesítés erőteljes növekedése és a bérbeadás nagyrészt stagnálása jellemezte. A 3. negyedév némileg visszafogottabb volt. Az év folyamán az eladásra kínált ingatlanok kínálata tovább nőtt. A bútorozott lakások és házak kínálata vegyes volt.
A legfontosabb pontok áttekintve:
- Vásárlási piac: A lakások és házak kínálata 10-20%-kal nőtt - a tulajdonosoknak érdemes mielőbb kihasználni az értékesítési lehetőségeket.
- Bérleti piac: Az olyan nagy események, mint a BAUMA és az IAA ellenére a kereslet visszafogott; a bérleti díjak nagyrészt stabilak maradtak.
- Népesség: München lakossága stagnál - az év eleje óta a növekedés kevesebb, mint 1000 fő.
- Építési engedélyek: A városban -45%, a környéken esetenként jelentős növekedés - de nem épül elég.
- Kamatok: A jelzáloghitelek továbbra is drágák, sok szakértő arra számít, hogy a kamatok rövid távon ismét akár 4%-kal is emelkedhetnek.
A bútorozott lakások bérleti piaca
A nagyon nagy események (az áprilisi BAUMA és a szeptemberi IAA) ellenére a kereslet valamivel visszafogottabb volt. Ennek oka az lehet, hogy a vállalatok általában óvatosabbak, és az új munkavállalók beáramlása csökken. A 4. negyedév elején minden kategóriában nőtt a azonnal rendelkezésre álló kínálat, így általában nem volt lehetőség a magasabb bérleti díjakra, részben azért, mert a leendő bérlők egyes esetekben csökkentették a költségvetésüket. Ennek következtében az eladási árakat néha módosítani kellett.
Az 1 szobás lakások esetében különösen az 1.300 €/1.400 € körüli bérleti díjig (villany, internet és közüzemi díjakkal együtt) volt hiány a kínálatból. A 2 szobás lakások esetében az 1 800 és 2 000 EUR közötti ársáv (mindennel együtt) volt a legkeresettebb, és túl kevés volt a kínálat. A 3-4+ szobás lakások és házak kínálata kissé meghaladta az előző évi szintet. A forgalmazási idők az előző évhez képest növekedtek.
Felmérés a bérleti díjak befagyasztásáról
Bármennyire is szeretnék a felelős politikusok, hogy a bérleti jog szigorításával egyszer és mindenkorra felszámolhassák a bérleti piac túlkapásait, a felelősöknek tisztában kell lenniük azzal, hogy a bérleti piac további szabályozása keményen visszavetné a beruházási hajlandóságot. A további bizalom megsemmisülne, vagy legalábbis sérülne.
Ez különösen az új építkezéseket fogja hátrányosan érinteni, és az ingatlanfejlesztőket, építési vállalkozókat, kereskedőket és számos olyan szolgáltatót érint, akik a virágzó új építkezésekre támaszkodnak. A további szabályozás kevesebb új lakásépítéshez vezetne, és növelné a lakáshiányt. Ez senkit sem érdekelhet.
Megkérdeztünk 7000 bérbeadót, hogy mit gondolnak a bérleti jog további szigorításáról. Itt olvashatja a felmérés eredményeit, amelyben mintegy 800 bérbeadó vett részt, valamint a "Milyen üzenetet szeretne átadni a politikusoknak vagy a nyilvánosságnak?" zárókérdésre adott több mint 400 személyes válaszból és nyilatkozatból készült válogatást (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
Lakások és házak vásárlási piaca
Az év első felét erős értékesítési adatok jellemezték. A kereslet lendülete a 3. negyedévben és a 4. negyedév elején némileg lelassult. Az Immoscout24 adatai szerint a müncheni kínálat (lakások, házak, telkek) az előző évhez képest mintegy 10-20%-kal nőtt.
Az Immowelt egy múlt heti hírlevelében azt írta:
"Metropoliszok visszafogott fejlődéssel: Hamburgban (+1,6 % 5 997 €/m²-re), Münchenben (+0,7 % 8 186 €/m²-re) és Frankfurtban (+0,2 % 5 547 €/m²-re) a magas árszint lassítja a lendületet. Berlinben még enyhe, -0,3 %-os csökkenést is regisztráltak, 4 857 €/m2 -re."
Elég sok tulajdonos gondolkodik az eladáson, másrészt nem akarnak túl olcsón eladni. A növekvő kínálat azonban nem a kivárás mellett szól, hanem inkább amellett, hogy ne halogassuk az eladást. Azt tanácsoljuk az eladáson gondolkodó ingatlantulajdonosoknak, hogy gyorsan kezdjék meg az értékesítési folyamatot.
A vonzó helyen lévő, egyedi értékesítési pontokkal rendelkező ingatlanok vonzóak a tulajdonosok számára. Itt nagyobb a hajlandóság a magasabb vagy teljes saját tőkével történő finanszírozásra.
Ha egy ingatlan befektetésként is nyereségesnek kell lennie, a vevő mozgástere lényegesen kisebb. A túl magas vételár-elvárások ekkor nem életképesek a vevő számára.
A vevőknek mindig tisztában kell lenniük az egyes ingatlanok egyedi jellegével. Az ingatlan elhelyezkedése és vonzereje különösen fontos, ha azt saját lakhatásra szánják. Minden lakás és minden ház a maga módján egyedi. Sok elhelyezkedés visszahozhatatlan. A befektetőknek gondos számításokat kell végezniük.
Mr. Lodge több mint 30 éves piaci tapasztalattal, kiváló értékesítési partnerként áll az Ön mellett az értékesítés és a bérbeadás fázisában.
Ajánlat ingatlan eladásra
Az Immoscout24 portálon az elmúlt hónapokban tovább nőtt az ingatlanok kínálata. Az előző évhez képest München városában és kerületében a lakások és házak kínálata 20, illetve közel 30%-kal magasabb. Az éllovas az ebersbergi kerület, ahol 85%-kal nőtt a kínálati házak száma.
| LAKÓK | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Változás %-ban |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau | 192 | 202 | 5,21% |
| LK Ebersberg | 238 | 244 | 2,52% |
| LK Starnberg | 213 | 215 | 0,94% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 114 | 164 | 43.86% |
| LK Miesbach | 238 | 249 | 4.62% |
| HÄUSER | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Változás a %-ban |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau | 309 | 348 | 12,62% |
| LK Ebersberg | 210 | 389 | 85,24% |
| LK Starnberg | 405 | 528 | 30,37% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 173 | 214 | 23.70% |
| LK Miesbach | 258 | 325 | 25.97% |
| GRUNDSTÜCKE | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Változás %-ban |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau | 101 | 120 | 18,81% |
| LK Ebersberg | 78 | 84 | 7,69% |
| LK Starnberg | 172 | 210 | 22,09% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 47 | 68 | 44.68% |
| LK Miesbach | 80 | 112 | 40.0% |
Építési engedélyek
A lakásépítési engedélyek nagyon eltérően alakultak 2025 szeptember végéig, München városában rekord mértékű visszaesés volt tapasztalható (-39%, mindössze 3194 engedéllyel), míg München körzetében 51%-kal több engedélyt adtak ki. Más kerületek is jelentősen több építési engedélyt adtak ki egyes esetekben, de továbbra is érvényes: az engedélyezett nem épül. (Forrás: Bajor Állami Statisztikai Hivatal)
| ÉPÍTÉSI ENGEDÉLYEZETT LAKÁSOK | 01.01.01.-30.09.2024 | 01.01.01.-30.09.2025 | Változás a %-ban |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| München kerület | 925 | 1399 | 51% |
| Bad Tölz | |||
| LK Dachau | 295 | 390 | 32% |
| LK Ebersberg | 203 | 352 | 73% |
| LK Freising | 426 | 517 | 21% |
| LK Erding | 665 | 440 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach | 148 | 295 | 99% |
| LK Starnberg | 349 | 249 | -29% |
| LK Rosenheim | 475 | 795 | 67% |
| 9174 | 8257 | -10% |
Népességfejlődés
München város statisztikai hivatala szerint 2025 első felében stagnált a lakosság száma, de szeptemberre 3428 fős növekedéssel ismét mérsékelten emelkedett. (1.607.285 fő lakos az 1.603.857 fővel szemben). A háztartások száma január óta 4 819 fővel nőtt (868 153 fő a 863 334 fővel szemben).
Forrás: Müncheni Statisztikai Hivatal, 2025. augusztusi állapot szerint.
Munkaerőpiac München városa
Enyhe őszi élénkülés a müncheni munkaerőpiacon: októberben csökkent a munkanélküliség
Az előző hónaphoz képest októberben München városában 3,4%-kal 50 073 főre csökkent a munkanélküliség. A ráta 5,1% (előző évben 4,7%). Októberben 2243 új munkahelyet regisztráltak, ami 12%-kal több, mint az előző év azonos hónapjában. A Stepstone állásportál kb. 2%-kal több munkahelyet jelent München területére az előző évhez képest. A társadalombiztosítási járulékköteles munkavállalók száma az előző hónaphoz képest változatlanul 1.239.989 fő (forrás: Szövetségi Munkaügyi Hivatal, 2025. októberi állapot).
Infláció
Az inflációs ráta Németországban - a fogyasztói árindex (CPI) változásaként mérve az előző év azonos hónapjához képest - 2025 szeptemberében +2,4% volt. 2025 augusztusában +2,2% volt, miután júliusban és júniusban egyaránt +2,0% volt. 2025 júliusában és júniusában +2,0% volt. "Az év eleje óta csökkenő infláció után az inflációs ráta most már a második egymást követő hónapban emelkedett" - mondta Ruth Brand, a Szövetségi Statisztikai Hivatal (Destatis) elnöke. "A szolgáltatások árai továbbra is átlagon felüli mértékben emelkedtek. Emellett az energiaárak csökkenése továbbra is jelentősen lassult, és a közelmúltban tapasztaltakhoz képest kevésbé volt fékező hatással az inflációra"." Az előző hónaphoz, 2025 augusztusához képest a fogyasztói árak 2025 szeptemberében 0,2%-kal emelkedtek.
A kamatlábak alakulása
Egyes várakozásokkal ellentétben a jelzáloghitelek költségei nem javultak.
Az Interhyp, a legnagyobb németországi lakáshitel-közvetítő, rendszeresen felmérést készít egy szakértői panelről a jelzáloghitel-kamatok alakulásáról. A felmérés szerint a szakértők kétharmada jelenleg arra számít, hogy a jelzáloghitelek kamatai a következő hat hónapban akár 4%-ra is emelkedhetnek. "Ennek az előrejelzésnek az egyik oka a növekvő államadósság Németországban és az euróövezet egészében" - áll az Interhyp jelzáloghitel-kölcsönző szerint. (Forrás: Interhyp, 2%-os törlesztés, 50%-os saját tőke)
A kamatlábak alakulása
| Érettség | Oct '12 | Sep '16 | May '19 | July '21 | July '22 | May '23 | Aug '24 | May '25 | Oct '25 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
KÖVETKEZTETÉS
Az előző évhez képest nőtt az eladó ingatlanok és a bútorozott bérlakások kínálata. A leendő vásárlók és bérlők jobb választékot találnak jó feltételek mellett.
Arra számítunk, hogy a kereslet a következő hónapokban stabil marad a kihívásokkal teli környezetben. A tulajdonosok számára ez azt jelenti, hogy a reális kikiáltási árak továbbra is kulcsfontosságúak. Az eladóknak a piachoz igazodó árakat kell meghatározniuk, hogy ne veszítsék el a képzett vevőket. A bérbeadóknak előnyös a gondos bérleti díj árazás és a professzionális bemutatás, mivel a bérlők jelenleg több összehasonlítást végeznek. Azok, akik rugalmasak maradnak és aktívan figyelik a piacot, még ebben a kihívásokkal teli környezetben is jó eredményeket érhetnek el.
