ДОКЛАД ЗА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В МЮНХЕН 2025/II

Първата половина на годината се характеризираше със силен ръст на продажбите и до голяма степен със стагнация при отдаването под наем. Третото тримесечие беше малко по-слабо. През годината предлагането на имоти за продажба продължи да нараства. Предлагането на обзаведени апартаменти и къщи беше разнопосочно.

Най-важните моменти накратко:

• Пазар на покупките: Предлагането на апартаменти и къщи се е увеличило с 10-20% - собствениците трябва да се възползват от възможностите за продажба незабавно.
• Пазар на наеми: Въпреки големите събития като BAUMA и IAA, търсенето е слабо; наемите остават до голяма степен стабилни.
• Население: Населението на Мюнхен е в застой - от началото на годината увеличението е с по-малко от 1000 души.
• Разрешения за строеж: В града -45%, в околностите значително увеличение в някои случаи - но не се строи достатъчно.
• Лихвени проценти: Ипотечните кредити остават скъпи, много експерти очакват лихвените проценти отново да се повишат с до 4% в краткосрочен план.

PDF за изтегляне

Първата половина на годината се характеризираше със силни продажби. През третото тримесечие и в началото на четвъртото тримесечие динамиката на търсенето леко се забави. По данни на Immoscout24 предлагането в Мюнхен се е увеличило с около 10-20% в сравнение с предходната година (апартаменти, къщи, парцели).

В бюлетина на Immowelt от миналата седмица се казва:
"Метрополиси с потиснато развитие: В Хамбург (+1,6 % до 5 997 евро/м²), Мюнхен (+0,7 % до 8 186 евро/м²) и Франкфурт (+0,2 % до 5 547 евро/м²) високото ниво на цените забавя темпото. В Берлин дори е регистриран лек спад от -0,3 % до 4 857 евро/кв. м."

Доста собственици мислят за продажба, а от друга страна не искат да продават твърде евтино. Все пак нарастващото предлагане не говори в полза на изчакването, а по-скоро в полза на това да не се отлага продажбата. Съветваме собствениците на имоти, които мислят да продават, да започнат бързо процеса на продажба.

Имотите с уникални продажбени предимства на атрактивни места се харесват на собствениците. Тук готовността за финансиране с по-висок или пълен собствен капитал е по-голяма.
Ако имотът трябва да бъде печеливш като инвестиция, възможностите за купувача са значително по-малки. Тогава прекомерно високите очаквания за покупната цена не са жизнеспособни за купувача.

Купувачите винаги трябва да са наясно с уникалния характер на всеки имот. Местоположението и привлекателността на имота са особено важни, ако той е предназначен за обитаване от собственика. Всеки апартамент и всяка къща са уникални по свой начин. Много от местата са непоправими. Инвеститорите трябва да правят внимателни изчисления.

Mr. Lodge е на ваша страна като отличен партньор с над 30-годишен пазарен опит за етапа на продажба и отдаване под наем.

През последните месеци предлагането на имоти в портала Immoscout24 продължава да нараства. В сравнение с предходната година предлагането на апартаменти и къщи в град и окръг Мюнхен е с 20 до почти 30% по-високо. Първенец е квартал Еберсберг, където броят на предлаганите къщи се е увеличил с 85%.

До края на септември 2025 г. разрешителните за строеж на апартаменти се развиват много различно, като в град Мюнхен се наблюдава рекорден спад (-39% с едва 3194 разрешителни), докато в област Мюнхен са издадени 51% повече разрешителни. Другите окръзи също издадоха значително повече разрешителни за строеж в някои случаи, но все още важи следното: одобрено не е построено. (Източник: Баварска държавна статистическа служба)

Според статистическата служба на град Мюнхен през първата половина на 2025 г. населението е било в застой, но до септември отново се е увеличило умерено с 3 428 души. (1 607 285 основни жители в сравнение с 1 603 857). Броят на домакинствата се е увеличил с 4 819 души от януари насам (868 153 души спрямо 863 334 души).

Източник: Мюнхенска статистическа служба, към август 2025 г.

Леко есенно съживяване на пазара на труда в Мюнхен: безработицата намалява през октомври

В сравнение с предходния месец безработицата в град Мюнхен спада с 3,4% до 50 073 души през октомври. Равнището на безработица е 5,1% (предходната година 4,7%). През октомври са регистрирани 2 243 нови работни места - 12% в сравнение със същия месец на миналата година. Порталът за работа Stepstone отчита приблизително 2% повече работни места за района на Мюнхен в сравнение с предходната година. Броят на заетите лица, подлежащи на социалноосигурителни вноски, остава непроменен в сравнение с предходния месец и възлиза на 1 239 989 (източник: Федерална агенция по заетостта, към октомври 2025 г.)

През септември 2025 г. инфлацията в Германия, измерена като изменение на индекса на потребителските цени (ИПЦ) спрямо същия месец на предходната година, възлиза на +2,4%. През август 2025 г. той беше +2,2%, след +2,0% през юли и юни 2025 г. "След като инфлацията намаляваше от началото на годината, сега тя се повишава за втори пореден месец", казва Рут Бранд, председател на Федералната статистическа служба (Destatis). "Цените на услугите продължиха да се повишават с темп над средния. Освен това спадът на цените на енергоносителите продължи да се забавя значително и имаше по-слабо потискащо въздействие върху инфлацията, отколкото в близкото минало." В сравнение с предходния месец август 2025 г. през септември 2025 г. потребителските цени се повишиха с 0,2%.

Противно на някои очаквания, разходите за ипотечни кредити не са се подобрили.
Interhyp, най-големият брокер на жилищни ипотечни кредити в Германия, редовно провежда проучване сред група експерти относно развитието на лихвените проценти по ипотечните кредити. Според проучването понастоящем две трети от експертите очакват лихвите по ипотечните кредити да се повишат до 4% през следващите шест месеца. "Една от причините за тази прогноза е растящият държавен дълг в Германия и еврозоната като цяло", смятат от ипотечния кредитор Interhyp. (Източник: Interhyp, 2% амортизация, 50% собствен капитал)

Развитие на лихвените проценти