FASTIGHETSMARKNADSRAPPORT MUNICH 2025/II

Första halvåret kännetecknades av en stark försäljningstillväxt och en i stort sett stagnerande uthyrning. Det 3:e kvartalet var något mer dämpat. Utbudet av fastigheter till försäljning fortsatte att öka under året. Utbudet av möblerade lägenheter och hus var blandat.

De viktigaste punkterna i korthet:

• Köpmarknaden: Utbudet av bostadsrätter och villor har ökat med 10-20% - det gäller att snabbt ta vara på säljtillfällena.
• Hyresmarknaden: Trots stora evenemang som BAUMA och IAA är efterfrågan dämpad; hyrorna är i stort sett stabila.
• Befolkning: Münchens befolkning stagnerar - sedan början av året har ökningen varit mindre än 1.000 personer.
• Bygglov: I staden -45%, i närområdet i vissa fall betydande ökningar - men det byggs inte tillräckligt.
• Räntor: Bolånen är fortfarande dyra, många experter förväntar sig att räntorna kommer att stiga igen med upp till 4% på kort sikt.

PDF för nedladdning

Första halvåret präglades av starka försäljningssiffror. Efterfrågan mattades av något under 3:e kvartalet och i början av 4:e kvartalet. Enligt siffror från Immoscout24 har utbudet i München ökat med cirka 10-20% jämfört med föregående år (lägenheter, hus, tomter).

Immowelt skrev i ett nyhetsbrev förra veckan:
"Metropoler med dämpad utveckling: I Hamburg (+1,6 % till 5 997 euro/m²), München (+0,7 % till 8 186 euro/m²) och Frankfurt (+0,2 % till 5 547 euro/m²) bromsar den höga prisnivån upp utvecklingen. Berlin noterade till och med en liten nedgång på -0,3% till 4.857 euro/kvm."

En hel del ägare funderar på att sälja och vill å andra sidan inte sälja för billigt. Det växande utbudet talar dock inte för att vänta, utan snarare för att inte skjuta upp försäljningen. Vi råder fastighetsägare som funderar på att sälja att snabbt påbörja försäljningsprocessen.

Fastigheter med unika säljargument i attraktiva lägen tilltalar egnahemsägare. Här är viljan att finansiera med högre eller fullt eget kapital större.
Om en fastighet ska vara lönsam som investering är utrymmet för köparen betydligt mindre. Alltför höga förväntningar på köpeskillingen är då inte lönsamma för köparen.

Köpare måste alltid vara medvetna om varje fastighets unika karaktär. Läget och attraktiviteten hos en fastighet är särskilt viktiga om den är avsedd för eget boende. Varje lägenhet och varje hus är unikt på sitt eget sätt. Många lägen är oåterkalleliga. Investerare måste göra noggranna beräkningar.

Mr. Lodge står vid din sida som en utmärkt försäljningspartner med över 30 års marknadserfarenhet för försäljnings- och uthyrningsfasen.

Utbudet av fastigheter på Immoscout24-portalen har fortsatt att öka under de senaste månaderna. Jämfört med föregående år är utbudet av lägenheter och hus i staden och distriktet München 20 till nästan 30% högre. I topp ligger distriktet Ebersberg, där antalet hus som erbjuds har ökat med 85%.

Bygglov för lägenheter utvecklades mycket olika fram till slutet av september 2025, med en rekordstor nedgång i staden München (-39% med endast 3.194 bygglov), medan 51% fler bygglov utfärdades i distriktet München. Även andra distrikt utfärdade i vissa fall betydligt fler bygglov, men följande gäller fortfarande: godkänt är inte byggt. (Källa: Bayerska statens statistikkontor)

Enligt Münchens stads statistikbyrå stagnerade befolkningen under första halvåret 2025, men i september hade den åter stigit måttligt med en ökning på 3.428 personer. (1.607.285 huvudinvånare jämfört med 1.603.857). Antalet hushåll har ökat med 4.819 sedan januari (868.153 jämfört med 863.334).

Källa: Statistiska centralbyrån i München, augusti 2025

Liten höstväckelse på arbetsmarknaden i München: Arbetslösheten sjunker i oktober

Jämfört med föregående månad sjönk arbetslösheten i staden München med 3.4% till 50,073 XNUMX personer i oktober. Räntan är 5,1% (föregående år 4,7%). 2 243 nya jobb registrerades i oktober - 12% jämfört med samma månad förra året. Jobbportalen Stepstone rapporterar om ca 2% fler jobb för Münchenområdet jämfört med föregående år. Antalet anställda som omfattas av socialförsäkringsavgifter förblev oförändrat jämfört med föregående månad och uppgick till 1 239 989 (källa: Federal Employment Agency, oktober 2025)

Inflationstakten i Tyskland - mätt som förändringen i konsumentprisindex (KPI) jämfört med samma månad föregående år - uppgick till +2,4% i september 2025. I augusti 2025 var den +2,2%, efter +2,0% i både juli och juni 2025. "Efter att inflationen sjunkit sedan början av året har inflationstakten nu stigit för andra månaden i rad", säger Ruth Brand, ordförande för Federal Statistical Office (Destatis). "Priserna på tjänster fortsatte att stiga i en takt över genomsnittet. Dessutom fortsatte nedgången i energipriserna att sakta in betydligt och hade en mindre dämpande effekt på inflationen än under den senaste tiden." Jämfört med föregående månad, augusti 2025, steg konsumentpriserna med 0,2% i september 2025.

Tvärtemot vissa förväntningar har bolånekostnaderna inte förbättrats.
Interhyp, som är Tysklands största mäklare av bolån, frågar regelbundet en expertpanel om utvecklingen av bolåneräntorna. Enligt undersökningen förväntar sig två tredjedelar av experterna för närvarande att bolåneräntorna kommer att stiga till upp till 4% under de kommande sex månaderna. "En anledning till denna prognos är den stigande statsskulden i Tyskland och euroområdet som helhet", enligt hypotekslånegivaren Interhyp. (Källa: Interhyp, 2% amortering, 50% eget kapital)

Ränteutveckling