뮌헨의 부동산 시장
상반기는 매출은 큰 폭으로 성장한 반면 렛팅은 크게 정체된 것이 특징입니다. 3분기는 다소 침체된 분위기였습니다. 매물 공급은 한 해 동안 계속 증가했습니다. 가구가 완비된 아파트와 주택의 공급은 혼조세를 보였습니다.
가장 중요한 사항을 한 눈에 살펴보세요:
- 구매 시장: 아파트와 주택의 공급이 10~20% 증가했습니다. 소유주는 즉시 판매 기회를 활용해야 합니다.
- 임대 시장: BAUMA 및 IAA와 같은 주요 행사에도 불구하고 수요는 진정되고 임대료는 대체로 안정세를 유지하고 있습니다.
- 인구: 뮌헨의 인구는 연초 이후 1,000명 미만으로 증가세가 정체되고 있습니다.
- 건축 허가: 도시에서는 -45%, 주변 지역에서는 상당한 증가세를 보였지만 건축이 충분히 이루어지지 않고 있습니다.
- 금리: 모기지는 여전히 비싸고, 많은 전문가들은 단기적으로 금리가 최대 4%까지 다시 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
가구가 비치된 아파트 임대 시장
4월의 BAUMA와 9월의 IAA와 같은 대형 이벤트에도 불구하고 수요는 다소 주춤하고 있습니다. 이는 기업들이 전반적으로 신중한 태도를 취하고 신규 직원 유입이 줄어들고 있기 때문일 수 있습니다. 4분기 초에는 모든 카테고리에서 즉시 이용 가능한 공급이 증가했기 때문에 일반적으로 임대료가 상승할 여지가 없었으며, 일부 임차인이 예산을 낮춘 경우도 있었습니다. 그 결과, 임대료를 조정해야 하는 경우도 있었습니다.
원룸의 경우 특히 1,300~1,400유로(전기, 인터넷, 공과금 포함)의 임대료 범위에서 공급이 부족했습니다. 방 2개짜리 아파트의 경우 1,800~2,000유로(모든 항목 포함)의 가격대가 가장 인기가 많았지만 공급이 너무 적었습니다. 3~4인실 이상의 아파트와 주택의 공급은 전년 수준을 약간 상회했습니다. 마케팅 기간은 전년도에 비해 증가했습니다.
임대료 동결에 대한 설문 조사
책임 있는 정치인들은 임대차법을 강화하여 임대 시장의 과잉 공급을 완전히 없애고 싶겠지만, 임대 시장에 대한 추가 규제가 투자 의지에 타격을 줄 수 있다는 점을 인식해야 합니다. 더 이상의 신뢰는 파괴되거나 최소한 손상될 것입니다.
특히 신규 건설은 그 결과로 어려움을 겪을 것이며, 부동산 개발업자, 건축업자, 상인 및 번영하는 신규 건설에 의존하는 많은 서비스 제공업체가 영향을 받게 될 것입니다. 규제가 강화되면 신규 주택 건설이 줄어들고 주택 부족 현상이 심화될 것입니다. 누구도 이에 관심을 가져서는 안 됩니다.
저희는 7,000명의 임대인에게 임대차법 강화에 대해 어떻게 생각하는지 물었습니다. 약 800명의 임대인이 참여한 설문조사 결과와 "정치인이나 대중에게 전하고 싶은 메시지는 무엇인가요?"라는 마지막 질문에 대한 400명 이상의 개인 답변 및 성명서를 여기에서 읽어보실 수 있습니다(https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
아파트 및 주택 구매 시장
올해 상반기는 판매량 호조로 특징지어집니다. 3분기와 4분기 초에는 수요 모멘텀이 다소 둔화되었습니다. Immoscout24 수치에 따르면 뮌헨의 공급은 전년 대비 약 10~20% 증가했습니다(아파트, 주택, 토지).
Immowelt는 지난주 뉴스레터에서 다음과 같이 썼습니다:
"개발이 차분한 대도시: 함부르크(+1.6%, €5,997/m²), 뮌헨(+0.7%, €8,186/m²), 프랑크푸르트(+0.2%, €5,547/m²)에서는 높은 가격 수준이 모멘텀을 둔화시키고 있습니다. 베를린은 -0.3%의 소폭 하락한 4,857유로/㎡를 기록하기도 했습니다."
상당수의 소유주가 매각을 고려하고 있으며, 다른 한편으로는 너무 싸게 팔고 싶지 않습니다. 그러나 공급이 증가한다는 것은 기다리기보다는 오히려 판매를 연기하지 않는 것이 유리하다는 것을 의미합니다. 판매를 고려하고 있는 부동산 소유주라면 신속하게 판매 절차를 시작하는 것이 좋습니다.
매력적인 입지에 독특한 셀링 포인트가 있는 부동산은 소유주에게 어필할 수 있습니다. 이 경우 더 높은 금액 또는 전액 자기자본으로 자금을 조달할 의향이 더 큽니다.
투자로서 수익성이 있는 부동산이라면 구매자가 선택할 수 있는 범위가 훨씬 좁아집니다. 따라서 지나치게 높은 구매 가격을 기대하는 것은 구매자에게 적합하지 않습니다.
구매자는 항상 각 부동산의 고유한 특성을 알고 있어야 합니다. 소유주가 직접 거주할 목적이라면 부동산의 위치와 매력도가 특히 중요합니다. 모든 아파트와 집은 저마다 고유한 방식으로 독특합니다. 많은 위치는 되돌릴 수 없습니다. 투자자는 신중한 계산이 필요합니다.
30년 이상의 시장 경험을 갖춘 훌륭한 판매 파트너로서 판매 및 임대 단계에 있어 미스터 로지(Mr. Lodge)가 여러분의 곁에 있습니다.
매물 제공
Immoscout24 포털의 부동산 공급은 최근 몇 달 동안 계속 증가하고 있습니다. 전년도에 비해 뮌헨 시와 지역의 아파트 및 주택 공급량은 20~30% 가까이 증가했습니다. 선두 주자는 에버스베르크 지역으로, 매물 수가 85% 증가했습니다.
| 거주자 | 28.10.2024 | 27.10.2025 | 변화율(%) |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau.21% | |||
| LK 에버스버그 | 238 | 244 | 2.52% |
| LK Starnberg.94% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.86% | |||
| LK Miesbach.62% |
| 하우저 | 28.10.2024 | 27.10.2025 | 변화율(%) |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau.62% | |||
| LK 에버스버그 | 210 | 389 | 85.24% |
| LK Starnberg.37% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.70% | |||
| LK Miesbach.97% |
| 그룬트슈투케 | 28.10.2024 | 27.10.2025 | 변화율(%) |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau.81% | |||
| LK 에버스버그 | 78 | 84 | 7.69% |
| LK Starnberg.09% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.68% | |||
| LK Miesbach.0% |
건축 허가
2025년 9월 말까지 아파트 건축 허가는 뮌헨시에서 기록적인 감소(-39%, 3,194건)를 보인 반면, 뮌헨 구에서는 51% 더 많은 허가가 발급되는 등 매우 상반된 양상을 보였습니다. 다른 지역에서도 건축 허가가 훨씬 더 많이 발급된 경우도 있었지만, 여전히 승인된 건은 건축되지 않았습니다. (출처: 바이에른 주 통계청)
| 건설 승인 아파트 | 01.01.-30.09.2024 | 01.01.-30.09.2025 | 변동률(%) |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| 뮌헨 지구 | 925 | 1399 | 51% |
| Bad Tölz 지구 | 204 | 210 | 3% |
| LK Dachau | |||
| LK 에버스베르크 | 203 | 352 | 73% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 9174 | 8257 | -10% |
인구 개발
뮌헨시 통계청에 따르면 2025년 상반기에 인구가 정체되었지만 9월까지 3,428명이 증가하며 다시 완만하게 증가했습니다. (1,603,857명 대비 1,607,285명의 주 거주자). 가구 수는 1월 이후 4,819가구가 증가했습니다(868,153가구 대비 863,334가구).
출처: 뮌헨 통계청, 2025년 8월 기준
노동 시장 뮌헨시
뮌헨 노동 시장의 소폭 가을 회복세: 10월 실업률 하락
10월 뮌헨시의 실업률은 전월 대비 3.4% 감소한 50,073명을 기록했습니다. 실업률은 5.1%입니다(전년 4.7%). 10월에 2,243개의 신규 일자리가 등록되어 작년 같은 달에 비해 12% 증가했습니다. 취업 포털 Stepstone은 뮌헨 지역의 일자리가 전년 대비 약 2% 증가했다고 보고했습니다. 사회보장기여금 납부 대상 근로자 수는 1,239,989명으로 전월 대비 변동이 없었습니다(출처: 연방고용청, 2025년 10월 기준).
인플레이션
전년 동월 대비 소비자물가지수(CPI)의 변화로 측정되는 독일의 인플레이션율은 2025년 9월에 +2.4%를 기록했습니다. 2025년 7월과 6월의 +2.0%에 이어 2025년 8월에는 +2.2%를 기록했습니다. "연초부터 인플레이션이 하락한 후 이제 두 달 연속 인플레이션율이 상승했습니다."라고 연방 통계청(Destatis)의 루스 브랜드(Ruth Brand) 사장은 말합니다. "서비스 가격은 평균 이상의 속도로 계속 상승했습니다. 또한 에너지 가격의 하락세가 크게 둔화되어 최근 과거에 비해 인플레이션에 미치는 영향이 적었습니다." 2025년 9월 소비자 물가는 전월인 2025년 8월에 비해 0.2% 상승했습니다.
금리 개발
일부 예상과 달리 모기지 비용은 개선되지 않았습니다.
독일 최대 주택담보대출 중개업체인 Interhyp은 정기적으로 전문가 패널을 대상으로 모기지 금리 동향에 대한 설문조사를 실시합니다. 설문조사에 따르면 전문가의 3분의 2는 현재 모기지 금리가 향후 6개월 내에 최대 4%까지 상승할 것으로 예상하고 있습니다. "이러한 전망의 이유 중 하나는 독일과 유로존 전체의 국가 부채가 증가하고 있기 때문입니다."라고 모기지 대출 기관인 Interhyp은 말합니다. (출처: Interhyp, 상각 2%, 자기자본 50%)
금리 개발
| 만기 | '12년 10월 | '16년 9월 | '19년 5월 | '21년 7월 | '22년 7월 | '23년 5월 | '24년 8월 | '25년 5월 | '25년 10월 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
결론
전년도에 비해 판매용 부동산과 가구가 완비된 임대용 부동산의 공급이 증가했습니다. 예비 구매자와 세입자는 좋은 조건에서 더 나은 선택을 할 수 있게 되었습니다.
어려운 환경 속에서도 향후 몇 달 동안은 수요가 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다. 이는 소유주에게 현실적인 희망 가격이 여전히 중요하다는 것을 의미합니다. 판매자는 자격을 갖춘 구매자를 잃지 않기 위해 시장에 맞춰 가격을 책정해야 합니다. 임대인은 세입자가 현재 더 많은 비교를 하고 있기 때문에 신중한 임대료 책정과 전문적인 프레젠테이션을 통해 이익을 얻을 수 있습니다. 유연성을 유지하고 시장을 적극적으로 모니터링하는 임대인은 어려운 환경에서도 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.
