Vastgoedmarkt München
De eerste helft van het jaar werd gekenmerkt door een sterke groei van de verkopen en een grotendeels stagnerende verhuur. Het 3e kwartaal was iets gematigder. Het aanbod van te koop staande woningen bleef in de loop van het jaar stijgen. Het aanbod van gemeubileerde flats en huizen was gemengd.
De belangrijkste punten op een rij:
- Koopmarkt: Het aanbod van flats en huizen is met 10-20% gestegen - eigenaars moeten de verkoopkansen snel benutten.
- Huurmarkt: Ondanks grote evenementen zoals BAUMA en IAA is de vraag gematigd; de huren blijven grotendeels stabiel.
- Bevolking: De bevolking van München stagneert - sinds het begin van het jaar is de toename minder dan 1.000 mensen.
- Bouwvergunningen: In de stad -45%, in de omgeving in sommige gevallen aanzienlijke stijgingen - maar er wordt niet genoeg gebouwd.
- Rente: Hypotheken blijven duur, veel experts verwachten dat de rente op korte termijn weer met 4% zal stijgen.
Huurmarkt voor gemeubileerde appartementen
Ondanks zeer grote evenementen (BAUMA in april en IAA in september) is de vraag wat gematigder. Dit kan te maken hebben met het feit dat bedrijven over het algemeen voorzichtiger zijn en de instroom van nieuwe werknemers afneemt. Het direct beschikbare aanbod steeg in alle categorieën aan het begin van het 4e kwartaal, waardoor er over het algemeen geen ruimte was voor hogere huren, mede omdat potentiële huurders in sommige gevallen hun budget hadden verlaagd. Hierdoor moesten de vraagprijzen soms worden aangepast.
In de 1-kamerappartementen was er vooral een gebrek aan aanbod in de range tot ongeveer €1.300/€1.400 huur (incl. elektriciteit, internet en nutsvoorzieningen). Voor 2-kamerappartementen was de prijsklasse van €1.800 tot €2.000 (incl. alles) het meest gewild met te weinig aanbod. Het aanbod van 3- tot 4-plus-kamerappartementen en -woningen lag iets boven het niveau van vorig jaar. De verkooptijden zijn toegenomen in vergelijking met vorig jaar.
Enquête over de huurbevriezing
Hoe graag verantwoordelijke politici ook zouden willen dat ze uitwassen op de huurmarkt voor eens en altijd konden elimineren door het huurrecht aan te scherpen, de verantwoordelijken moeten zich ervan bewust zijn dat verdere regulering van de huurmarkt de bereidheid om te investeren hard zou treffen. Verder zal het vertrouwen worden vernietigd of op zijn minst geschaad.
Vooral de nieuwbouw zal hieronder lijden en projectontwikkelaars, aannemers, handelaars en vele dienstverleners die afhankelijk zijn van een bloeiende nieuwbouw zullen worden getroffen. Verdere regulering zou leiden tot minder nieuwe woningbouw en de woningnood vergroten. Dat zou niemand moeten interesseren.
We vroegen 7.000 verhuurders wat zij vinden van een verdere aanscherping van het huurrecht. Hier kun je de resultaten van de enquête lezen, waaraan ongeveer 800 verhuurders deelnamen, en een selectie van ruim 400 persoonlijke reacties en stellingen op de slotvraag "Welke boodschap zou je aan de politiek of het publiek willen meegeven?" (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
Koopmarkt voor flats en huizen
De eerste helft van het jaar werd gekenmerkt door sterke verkoopcijfers. Het momentum van de vraag vertraagde enigszins in het 3e kwartaal en aan het begin van het 4e kwartaal. Volgens cijfers van Immoscout24 is het aanbod in München met ongeveer 10-20% gestegen ten opzichte van vorig jaar (appartementen, huizen, percelen).
Immowelt schreef vorige week in een nieuwsbrief:
"Metropolen met een gematigde ontwikkeling: In Hamburg (+1,6% tot €5.997/m²), München (+0,7% tot €8.186/m²) en Frankfurt (+0,2% tot €5.547/m²) vertraagt het hoge prijsniveau de dynamiek. Berlijn noteerde zelfs een lichte daling van -0,3% tot €4.857/m²."
Nogal wat eigenaars denken erover om te verkopen en willen aan de andere kant niet te goedkoop verkopen. Het groeiende aanbod pleit echter niet voor afwachten, maar eerder voor het niet uitstellen van de verkoop. We raden vastgoedeigenaren die overwegen te verkopen aan om het verkoopproces snel te starten.
Woningen met unieke verkoopargumenten op aantrekkelijke locaties zijn aantrekkelijk voor eigenaar-bewoners. Hier is de bereidheid om te financieren met een hoger of volledig eigen vermogen groter.
Als een woning rendabel moet zijn als investering, is de ruimte voor de koper aanzienlijk kleiner. Buitensporig hoge aankoopprijsverwachtingen zijn dan niet haalbaar voor de koper.
Kopers moeten zich altijd bewust zijn van de unieke aard van elk onroerend goed. De locatie en de aantrekkelijkheid van een woning zijn vooral belangrijk als het de bedoeling is dat je er zelf gaat wonen. Elke flat en elk huis is uniek op zijn eigen manier. Veel locaties zijn onherstelbaar. Investeerders moeten zorgvuldige berekeningen maken.
Mr. Lodge staat u terzijde als een uitstekende verkooppartner met meer dan 30 jaar marktervaring voor de verkoop- en verhuurfase.
Eigendom te koop aanbieden
Het aanbod van onroerend goed op het Immoscout24-portaal is de afgelopen maanden verder gestegen. In vergelijking met vorig jaar ligt het aanbod van appartementen en huizen in de stad en het district München 20 tot bijna 30% hoger. Koploper is de wijk Ebersberg, waar het aantal aangeboden woningen met 85% is gestegen.
| RESIDENTEN | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Wijziging in % |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau,21% | |||
| LK Ebersberg | 238 | 244 | 2,52% |
| LK Starnberg,94% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,86% | |||
| LK Miesbach,62% |
| HÄUSER | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Wijziging in % |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau,62% | |||
| LK Ebersberg | 210 | 389 | 85,24% |
| LK Starnberg,37% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,70% | |||
| LK Miesbach,97% |
| GRUNDSTÜCKE | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Wijziging in % |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau,81% | |||
| LK Ebersberg | 78 | 84 | 7,69% |
| LK Starnberg,09% | |||
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen,68% | |||
| LK Miesbach,0% |
Bouwvergunningen
Bouwvergunningen voor appartementen ontwikkelden zich tot eind september 2025 zeer verschillend, met een recorddaling in de stad München (-39% met slechts 3.194 vergunningen), terwijl er 51% meer vergunningen werden afgegeven in het district München. Andere districten gaven in sommige gevallen ook aanzienlijk meer bouwvergunningen af, maar nog steeds geldt: goedgekeurd is niet gebouwd. (Bron: Beierse Staatsbureau voor Statistiek)
| GEBOUWDE APPARTEMENTEN | 01.01.-30.09.2024 | 01.01.-30.09.2025 | Wijziging in % |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| München district | 925 | 1399 | 51% |
| Landkreis Bad Tölz | 204 | 210 | 3% |
| LK Dachau | |||
| LK Ebersberg | 203 | 352 | 73% |
| LK Freising | |||
| LK Erding | |||
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach | |||
| LK Starnberg | |||
| LK Rosenheim | |||
| 9174 | 8257 | -10% |
Bevolkingsontwikkeling
Volgens het statistiekbureau van de stad München stagneerde de bevolking in de eerste helft van 2025, maar in september was er weer een lichte stijging met 3.428 mensen. (1.607.285 hoofdbewoners tegenover 1.603.857). Het aantal huishoudens is sinds januari met 4.819 toegenomen (868.153 tegenover 863.334).
Bron: Statistisches Bundesamt München, stand augustus 2025
Arbeidsmarkt Stad München
Lichte opleving herfst op arbeidsmarkt München: werkloosheid daalt in oktober
Vergeleken met de voorgaande maand daalde de werkloosheid in de stad München in oktober met 3,4% tot 50.073 personen. Het cijfer is 5,1% (vorig jaar 4,7%). In oktober werden 2.243 nieuwe banen geregistreerd - 12% vergeleken met dezelfde maand vorig jaar. Het banenportaal Stepstone meldt ongeveer 2% meer banen voor de regio München in vergelijking met vorig jaar. Het aantal werknemers dat onderworpen is aan socialezekerheidsbijdragen bleef ongewijzigd ten opzichte van de vorige maand op 1.239.989 (bron: Federaal Werkgelegenheidsagentschap, stand oktober 2025).
Inflatie
De inflatie in Duitsland - gemeten als de verandering van de consumentenprijsindex (CPI) ten opzichte van dezelfde maand van het voorgaande jaar - was +2,4% in september 2025. In augustus 2025 was het +2,2%, na +2,0% in zowel juli als juni 2025. "Na een dalende inflatie sinds het begin van het jaar is het inflatiecijfer nu voor de tweede maand op rij gestegen," zegt Ruth Brand, voorzitter van het Federale Bureau voor de Statistiek (Destatis). "De prijzen voor diensten bleven bovengemiddeld stijgen. Bovendien bleef de daling van de energieprijzen aanzienlijk vertragen en had deze minder een dempend effect op de inflatie dan in het recente verleden." Vergeleken met de voorgaande maand augustus 2025 stegen de consumentenprijzen in september 2025 met 0,2%.
Renteontwikkeling
In tegenstelling tot sommige verwachtingen zijn de hypotheekkosten niet verbeterd.
Interhyp, de grootste woninghypotheekbemiddelaar in Duitsland, houdt regelmatig een enquête onder een panel van experts over de ontwikkeling van de hypotheekrente. Volgens het onderzoek verwacht tweederde van de experts momenteel dat de hypotheekrente de komende zes maanden tot 4% zal stijgen. "Een van de redenen voor deze voorspelling is de stijgende staatsschuld in Duitsland en de eurozone als geheel", aldus hypotheekverstrekker Interhyp. (Bron: Interhyp, 2% aflossing, 50% eigen vermogen)
Renteontwikkeling
| Looptijd | Oct '12 | Sep '16 | mei '19 | Juli '21 | Juli '22 | mei '23 | Aug '24 | mei '25 | Oct '25 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
CONCLUSIE
Het aanbod van koopwoningen en gemeubileerde huurwoningen is gestegen ten opzichte van vorig jaar. Potentiële kopers en huurders hebben een betere keuze tegen goede voorwaarden.
We verwachten dat de vraag de komende maanden stabiel zal blijven in een uitdagende omgeving. Voor eigenaars betekent dit dat realistische vraagprijzen cruciaal blijven. Verkopers moeten hun prijzen marktconform vaststellen om geen gekwalificeerde kopers te verliezen. Verhuurders hebben baat bij een zorgvuldige huurprijsstelling en een professionele presentatie, aangezien huurders momenteel meer vergelijkingen maken. Wie flexibel blijft en de markt actief volgt, kan zelfs in deze uitdagende omgeving goede resultaten behalen.
