Ми є вашим сильним партнером на кожному етапі процесу продажу.
Тел.: 089 340 823-540 | verkauf@mrlodge.de
Jacqueline Sauren
Керівник відділу продажу нерухомості
Стандартна вартість землі в Мюнхені:
Як змінюються ціни
Нормативна вартість землі є ключовим показником, який суттєво впливає на ринок нерухомості в Мюнхені та інших містах. Висока нормативна вартість землі забезпечує високі ціни на нерухомість. Тому вона відіграє ключову роль в оцінці нерухомості та ціноутворенні.
- Що таке нормативна вартість землі?
- Як і ким розраховується нормативна вартість землі в Мюнхені?
- Яка різниця між нормативною вартістю землі, фактичною вартістю землі та ринковою вартістю?
- Чому важлива нормативна вартість землі в Мюнхені?
- Як змінюється нормативна вартість землі в різних районах Мюнхена
- Середні ціни на квадратний метр нерухомості в Мюнхені залежно від якості розташування
- Яка різниця між нормативною вартістю землі та ринковою вартістю?
- Майбутні тенденції для нормативної вартості землі в Мюнхені
Що таке нормативна вартість землі?
Нормативна вартість землі - це середня вартість квадратного метра землі. Вона вказує на вартість для конкретного місця, зони стандартної вартості землі та певного періоду часу. Вона слугує основою для визначення вартості землі та нерухомості.
За визначення цієї вартості відповідають місцеві експертні комісії. Для визначення стандартної вартості землі в межах зони стандартної вартості вони звертаються до офіційного збірника закупівельних цін. Цей збірник містить фактичні закупівельні ціни на землю та нерухомість у відповідному регіоні. Для визначення нормативної вартості землі з цих цін виводяться середні значення.
При розрахунку враховуються додаткові фактори, в тому числі місце розташування, ступінь забудови, можливості розвитку, а також форма і розмір об'єкта нерухомості. Не має значення, забудована ділянка чи ні, оскільки вона розглядається як незабудована.
Після визначення стандартної вартості землі вона слугує орієнтиром для визначення ринкової вартості незабудованої землі. Експертна комісія аналізує ринок нерухомості таописує його на основі нормативної вартості землі, аналізу ринку та оцінки ринкової вартості.
Зона стандартної вартості землі визначається як конкретна територія, до якої застосовується мюнхенська стандартна вартість землі. Стандартна вартість землі визначається для конкретних районів, вулиць або ділянок, в яких існують подібні умови використання та вартості.
Під час продажу землі або нерухомості стандартна вартість землі надає важливі вказівки щодо можливої ціни продажу, особливо якщо для оцінки нерухомості немає порівняльних даних. Тому для власників нерухомості важливо знати нормативну вартість землі.
Хочете дізнатися, скільки коштує ваша нерухомість? У компанії Mr. Lodge ми пропонуємо вам можливість професійно, детально і абсолютно безкоштовно оцінити вашу нерухомість.
Почніть свою безкоштовну оцінку нерухомості прямо тут!
Як і ким розраховується стандартна вартість землі для Мюнхена?
Положення Німецького будівельного кодексу (BauGB) є правовою основою для визначення вартості нерухомості. За цей процес відповідає експертний комітет у Мюнхені. Ці комітети укомплектовані експертами з нерухомості. Вони є самокерованими та незалежними органами, основним завданням яких є створення прозорості на ринку нерухомості.
Нинішній експертний комітет міста Мюнхена складається з 34 членів, серед яких публічно призначені та приведені до присяги експерти, а також представники секторів нерухомості, будівництва, банківської справи, фінансів та будівельних органів. Члени призначаються строком на чотири роки і працюють на громадських засадах.
Середня вартість розраховується шляхом об'єднання цін купівлі землі за квадратний метр, які вносяться до таблиць або карт стандартних зон оцінки землі. Орієнтовна вартість слугує відправною точкою для розрахунку вартості землі об'єкта нерухомості. Формула розрахунку виглядає наступним чином
Вартість землі = нормативна вартість землі х площа в м²
Орієнтовна вартість землі для Мюнхена слугує лише орієнтиром, оскільки її розрахунок ґрунтується не лише на фактичних цінах продажу, але й на оціночних даних. Для визначення нормативної вартості землі використовується репрезентативна земельна ділянка у відповідній зоні.
Вартість ґрунтується на середній ціні за квадратний метр нещодавно проданих об'єктів нерухомості в цій зоні. Для визначення чистої вартості землі передбачається, що об'єкт нерухомості є незабудованим. Оціночна комісія розглядає копії всіх укладених договорів купівлі-продажу нерухомості в зоні своєї відповідальності.
Потім вони збираються у так звані колекції цін купівлі-продажу. Визначені таким чином дані про ціни продажу в конкретній місцевості зазвичай використовуються як основа для визначення нормативної вартості землі.
Розробка стандартної вартості землі в різних районах Мюнхена
Раніше 31 грудня парного року було ключовою датою для визначення стандартної вартості землі - востаннє до 2020 року. Однак у зв'язку з реформою податку на нерухомість виникла потреба у позаплановій переоцінці, тому з 1 січня 2022 року новою ключовою датою було визначено 1 січня.
Загалом, ціни на нерухомість у Мюнхені динамічно зростали протягом останніх років. У той час як деякі райони продовжують мати високу стандартну вартість землі, в деяких районах спостерігається незначне зниження (станом на січень 2025 року).
Важливим фактором такого розвитку подій є загальна тенденція до зростання кредитних ставок, які з того часу значно зросли. Стандартна вартість землі в самому Мюнхені значно варіюється залежно від якості місця розташування.
Середня нормативна вартість землі в Мюнхені (станом на 01.01.2025):
У межах певної місцевості і навіть на різних вулицях стандартна вартість землі може суттєво відрізнятися. Той, хто бажає отримати точну нормативну вартість землі, повинен звернутися до експертної комісії міста Мюнхена. Місто Мюнхен надає свої дані для визначення нормативної вартості землі на платній основі.
Яка різниця між нормативною вартістю землі, фактичною вартістю землі та ринковою вартістю?
Нормативна вартість землі, фактична вартість землі та ринкова вартість - це три різні поняття в оцінці майна та землі:
Стандартна вартість землі
Нормативна вартість землі - це середнє значення, яке визначається на основі цін продажу нерухомості в певній зоні нормативної вартості землі. Вона слугує орієнтиром вартості землі в цій зоні і відображає середню вартість квадратного метра.
Стандартна вартість землі для Мюнхена є орієнтовною величиною і не враховує специфічних характеристик конкретного об'єкта нерухомості.
Актуальна вартість землі
Фактична вартість землі - це вартість конкретної земельної ділянки. Ця вартість враховує індивідуальні фактори нерухомості, такі як місце розташування, розмір, планування, стан забудови та інші специфічні характеристики.
Фактична вартість землі може відрізнятися від стандартної вартості землі, оскільки враховує унікальні характеристики та умови об'єкта нерухомості, що розглядається.
Ринкова вартість
Ринкова вартість - це ціна, яка може бути отримана за весь об'єкт нерухомості ( включаючи будівлі та споруди на ньому) в ході звичайного ведення бізнесу на момент оцінки.
Ринкова вартість враховує всі обставини, що впливають на вартість, такі як стан і використання будівлі, ринкова ситуація, права та обтяження на нерухомість та інші подібні фактори.
Чому стандартна вартість землі в Мюнхені є важливою?
Орієнтири для прийняття інвестиційних рішень
В умовах нестабільності ринку нерухомості покупці шукають надійні орієнтири для прийняття інвестиційних рішень. Незважаючи на невизначеність ринку, стандартна вартість землі є важливим орієнтиром, оскільки вона відображає поточні ринкові тенденції, а також історичні дані про продажі та оцінки.
Середні значення для незабудованих земельних ділянок
Стандартна вартість землі для Мюнхена надає середні значення, які є специфічними для відповідної місцевості і стосуються незабудованих ділянок. Це дає можливість отримати загальне уявлення про вартість землі в конкретному регіоні. При цьому не має значення, забудована ділянка чи ні. Вона розглядається як незабудована.
Актуальність нормативної грошової оцінки землі
Експертні комісії публікують оновлену нормативну грошову оцінку землі кожні два роки. Це означає, що нормативна вартість землі в Мюнхені може відображати тенденцію. Однак вони також можуть відставати від поточних цін продажу, залежно від того, як давно вони були опубліковані.
Різноманітні сфери застосування
Нормативна вартість землі не лише слугує орієнтиром для неспеціалістів, але й є основою для експертних висновків. Вони також мають значення в податкових питаннях, зокрема, для податку на спадщину та дарування.
Таким чином, нормативна вартість землі безпосередньо впливає на оподаткування землі в Німеччині. Загалом, нормативна вартість землі має важливе значення, оскільки вона забезпечує комплексну та актуальну оцінку вартості землі в конкретному регіоні.
Це має вирішальне значення для прийняття інвестиційних рішень, вирішення податкових питань та загальної оцінки майна.
Середні ціни на квадратний метр нерухомості в Мюнхені залежно від якості розташування
Щорічний звіт експертного комітету містить перелік середніх цін на квадратні метри, досягнутих при продажу нерухомості в попередньому році. Презентація розбита на різні житлові райони Мюнхена.
Також розрізняється тип можливої забудови, наприклад, окремий будинок, будинок з двоквартирним або терасовим будинком чи багатоповерховий будинок. Розміщення оцінюваної нерухомості можна взяти з карти розташування житлових районів, складеної експертною комісією.
Однак нормативна вартість землі є лише одним із критеріїв при розрахунку вартості нерухомості. Крім того, вона завжди підлягає певній часовій затримці, оскільки експертні комісії збираються лише раз на рік.
У чому різниця між нормативною та ринковою вартістю землі?
Нормативна вартість землі та ринкова вартість нерухомості - це два різні параметри оцінки. У той час як нормативна вартість землі вказує на середню вартість землі в конкретному місці, ринкова вартість відображає поточну ринкову вартість об'єкта нерухомості в конкретний момент часу. Методи, що використовуються для визначення цих значень, відрізняються. Нерідко вони можуть суттєво відрізнятися.
Майбутні тенденції для стандартної вартості землі в Мюнхені
Стандартна вартість землі в Мюнхені є важливим показником для ринку нерухомості в Мюнхені. Вона вказує на середню вартість квадратного метра землі в конкретному місці і визначається кожні два роки експертною комісією.
Стандартна вартість землі відрізняється в різних районах Мюнхена і може значно відрізнятися. Останнім часом нормативна вартість землі в Мюнхені демонструє незначну тенденцію до зниження. Це пов'язано із загальною економічною невизначеністю та інфляцією.
Стандартна вартість землі, як правило, є важливим орієнтиром для покупців і продавців нерухомості. Вони також можуть бути використані для визначення ринкової вартості нерухомості.
